Para excluir la exención del art. 20.Uno.22.º LIVA por tratarse de una entrega destinada a rehabilitación es suficiente con que, en el momento de la entrega, exista una intención real sin que finalmente se inicien las obras

Pero se exige acreditar mediante elementos objetivos la intención de rehabilitación del adquirente en el momento de la transmisión, sin que el estado ruinoso del inmueble ni la mera manifestación de voluntad recogida en la escritura permitan justificar por sí solos la sujeción y no exención al IVA.

La resolución del Tribunal Económico-Administrativo Central, RG 50042/2025, de 18 de junio de 2026, analiza si resulta procedente aplicar la exención del art. 20.Uno.22.º de la Ley 37/1992, del IVA, a la transmisión de un inmueble realizada entre dos entidades. La operación fue inicialmente considerada sujeta y no exenta de IVA porque, según la escritura de compraventa, se trataba de una edificación que iba a ser objeto de demolición o rehabilitación. La entidad adquirente impugnó posteriormente la repercusión del impuesto al considerar que no se había producido la rehabilitación del inmueble.

El inmueble presentaba un estado de conservación muy deficiente y se encontraba en curso un expediente municipal de declaración de ruina. Además, un informe de tasación lo calificaba como un solar con una edificación en mal estado. Sobre esta base, la adquirente había manifestado en la escritura su intención de rehabilitar la finca, circunstancia que llevó a la transmitente a repercutir el IVA. La Administración tributaria entendió que el inmueble debía considerarse, a efectos del IVA, básicamente como un solar con una construcción ruinosa y que, por ello, la transmisión estaba sujeta y no exenta.

Criterio sobre la intención de rehabilitar o demoler

El Tribunal recuerda que el art. 20.Uno.22.º de la LIVA declara exentas determinadas segundas y ulteriores entregas de edificaciones, pero excluye de la exención, entre otros supuestos, las entregas de edificaciones para su rehabilitación por el adquirente y las edificaciones que vayan a ser demolidas con carácter previo a una nueva promoción urbanística. Para determinar cuándo existe una verdadera rehabilitación, la propia norma exige que las obras tengan como objeto principal la reconstrucción y que se cumplan determinados requisitos relativos a la naturaleza y al coste de las actuaciones.

El TEAC recuerda su doctrina anterior, especialmente la resolución de 22 de mayo de 2019, conforme a la cual no es imprescindible que el adquirente llegue finalmente a iniciar o terminar las obras de rehabilitación para que resulte aplicable la exclusión de la exención. Lo determinante es que, en el momento de la entrega del inmueble, exista una intención real de destinarlo a su rehabilitación, y que dicha intención pueda acreditarse mediante elementos objetivos.

Esta doctrina se conecta también con la jurisprudencia del Tribunal Supremo, que exige que el destino de la edificación a su inmediata rehabilitación sea conocido por el transmitente en el momento de la entrega. El concepto de «inmediatez» no debe entenderse necesariamente como la obligación de comenzar las obras en un plazo temporal rígido, sino como la existencia de una intención efectiva acompañada de actuaciones reales dirigidas a la rehabilitación. Por tanto, pueden tenerse en cuenta las circunstancias y actuaciones desarrolladas por el adquirente, aunque las obras se demoren o incluso aunque finalmente el inmueble sea transmitido a otra entidad que mantenga igualmente la intención de rehabilitarlo.

Falta de acreditación objetiva en el caso concreto

Aplicando esta doctrina al supuesto analizado, el Tribunal concluye que no existe ningún elemento objetivo que permita acreditar que, en el momento de la entrega, la adquirente tuviera efectivamente la intención de rehabilitar o demoler el inmueble. Más allá de la declaración incorporada a la escritura de compraventa, no consta ninguna actuación, documento o circunstancia adicional que permita confirmar dicha intención.

El TEAC considera insuficiente tanto la mera manifestación contenida en la escritura como el estado ruinoso del inmueble. El hecho de que la edificación se encontrara deteriorada o incluso sometida a un expediente de declaración de ruina no demuestra por sí mismo cuál era la intención de la adquirente respecto del inmueble. De igual modo, la Administración tributaria y la entidad transmitente tampoco aportaron elementos objetivos que acreditaran la finalidad de rehabilitación o demolición en el momento del devengo.

Por ello, el Tribunal rechaza expresamente el argumento de la Administración según el cual el inmueble debía considerarse básicamente un solar con una construcción ruinosa. Para aplicar la exclusión de la exención no basta con atender a las características físicas o al estado del inmueble, sino que resulta necesario acreditar que, en el momento de la transmisión, concurría la intención de destinarlo a rehabilitación o demolición en los términos previstos por la LIVA.

Consecuencias de la resolución

El TEAC estima la reclamación en este punto y declara que el acuerdo de rectificación de autoliquidación no se ajusta a Derecho, al no haberse acreditado adecuadamente la concurrencia de los requisitos que justificaban considerar la transmisión sujeta y no exenta de IVA.

En definitiva, la resolución pone el acento en que, para excluir la exención del art. 20.Uno.22.º de la LIVA por tratarse de una entrega destinada a rehabilitación o demolición, no basta con acreditar que el inmueble se encontraba en estado ruinoso ni con una simple declaración de intenciones incluida en la escritura. Deben existir elementos objetivos que permitan demostrar que, en el momento de la transmisión, el adquirente tenía efectivamente la intención de realizar la rehabilitación o demolición exigida por la norma.