Tipo de 10% de IVA aplicable a la reanudación de unas obras en una vivienda cuya construcción quedó paralizada hace años
La Administración Tributaria entiende que las ejecuciones de obra de construcción o rehabilitación de viviendas pueden tributar al 10% siempre que se demuestre dicha aptitud, sin exigirse necesariamente documentación administrativa como la cédula de habitabilidad.
La persona de la consulta tributaria V1572-25, de 5 de septiembre de 2025, heredó una vivienda cuya construcción quedó paralizada hace más de quince años y ahora pretende reanudar las obras como autopromotor para destinarla a su residencia habitual. La cuestión planteada se centra en determinar el tipo impositivo del IVA aplicable a los trabajos de construcción que va a contratar.
En primer lugar, se aclara que el contribuyente no tiene la condición de empresario o profesional a efectos del IVA, ya que actúa como autopromotor para uso propio y no con finalidad de venta o cesión. Por ello, no puede deducir las cuotas del impuesto soportadas en la ejecución de las obras.
Respecto al tipo impositivo aplicable, la Ley del IVA establece un tipo general del 21%, salvo que concurran los supuestos que permiten aplicar el tipo reducido del 10%. Dicho tipo reducido es aplicable a las ejecuciones de obra directamente contratadas entre el promotor y el contratista, siempre que tengan por objeto la construcción o rehabilitación de edificaciones destinadas principalmente a viviendas.
Para aplicar el tipo reducido deben cumplirse varios requisitos: que exista una verdadera ejecución de obra, que el contrato sea directo entre promotor y contratista y que la obra tenga por finalidad la construcción o rehabilitación de una edificación destinada fundamentalmente a vivienda. La doctrina considera “vivienda” aquella edificación objetivamente apta para ser utilizada como hogar, aunque parte del edificio se destine a otros usos.
La noción de aptitud para el uso como vivienda ha sido recientemente reinterpretada por el Tribunal Supremo (STS 82/2025). El Tribunal concluye que no es imprescindible disponer de cédula de habitabilidad o licencia de ocupación; basta con que, atendiendo a sus características objetivas y al destino legal posible, la construcción sea apta para servir de alojamiento. Esta aptitud puede acreditarse por cualquier medio de prueba admitido en Derecho.
A la luz de esta doctrina, la Administración entiende que las ejecuciones de obra de construcción o rehabilitación de viviendas pueden tributar al 10% siempre que se demuestre dicha aptitud, sin exigirse necesariamente documentación administrativa como la cédula de habitabilidad. No obstante, la valoración de las pruebas corresponde a la Agencia Tributaria en cada caso concreto.
En conclusión, las obras que el contribuyente contrate podrán tributar al tipo reducido del 10% del IVA, siempre que se cumplan las condiciones legales y se acredite que la edificación resultante es objetivamente apta para su uso como vivienda, de acuerdo con los criterios interpretativos vigentes.