Obras de reforma que sí se suman al valor de adquisición de una vivienda a efectos del cálculo de la ganancia o pérdida patrimonial
Los gastos de reparación y conservación realizados en la vivienda no se pueden sumar al valor de adquisición, pero las ampliaciones o mejoras sí
La DGT en una consulta vinculante de 15 de febrero de 2019 expone todos los gastos que se han de tener en cuenta en el momento de vender un inmueble para determinar el valor de adquisición a tener en cuenta en el cálculo de la ganancia o pérdida patrimonial que llegue a generarse. Sin embargo, esta consulta se centra especialmente en analizar la diferencia entre los tipos de obras de reforma que se pueden minorar del valor de adquisición y los que no.
En primer lugar y con carácter general, si la adquisición se realizó a título oneroso, de acuerdo con el art. 35 Ley 35/2006 (Ley IRPF) formará parte del valor de adquisición el importe real de la adquisición, así como el correspondiente a las inversiones y mejoras efectuadas en la vivienda y los gastos y tributos inherentes a la adquisición, excluidos los intereses, que hubieran sido satisfechos por el adquirente. Los gastos y tributos inherentes a la adquisición (consulta vinculante de 13 de junio de 2016) son los gastos de notaría, registro de la propiedad, gestoría, abogado, Impuesto sobre el Incremento del Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana correspondiente a la vivienda y satisfecho en la adquisición, y los gastos por el Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales. Respecto al IIVTNU y de acuerdo con el criterio de la DGT (consulta vinculante de 20 de mayo de 2013) , el sujeto pasivo de dicho impuesto, en los supuestos de transmisiones de terrenos a título oneroso, será el transmitente. A tal efecto será necesario que el adquirente del inmueble acredite que, aun no siendo sujeto pasivo del impuesto, pactó con el transmitente que asumía el pago de este tributo.
En segundo lugar, si la adquisición se realizó a título lucrativo, formará parte de dicho valor de adquisición el Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones y las cuotas del Impuesto sobre el Valor Añadido soportadas no deducibles, que en su momento pudieran haber gravado la adquisición del inmueble, excluidas las que pudieran corresponder a intereses.
Centrándonos ahora en las obras de reforma, de acuerdo con la normativa del IRPF, se incluyen en el valor de adquisición las “mejoras efectuadas en la vivienda”, pero el concepto no lo define, teniendo que acudir para ello a la Resolución de 1 de marzo de 2013, del Instituto de Contabilidad y Auditoría de Cuentas, por la que se dictan normas de registro y valoración del inmovilizado material y de las inversiones inmobiliarias. La Resolución define “mejora” como el conjunto de actividades mediante las que se produce una alteración en un elemento del inmovilizado, aumentando su anterior eficiencia productiva Asimismo, la Resolución define el concepto de ampliación como un proceso mediante el cual se incorporan nuevos elementos a un inmovilizado, obteniéndose como consecuencia una mayor capacidad productiva. Con lo cual en base a estas definiciones, debe entenderse que constituyen reparaciones y conservaciones las destinadas a mantener la vida útil del inmueble y su capacidad productiva o de uso, mientras que cabe considerar como ampliaciones o mejoras las que redundan, bien en un aumento de la capacidad o habitabilidad del inmueble, bien en un alargamiento de su vida útil. Por el contrario, los gastos de reparación y conservación de la vivienda que vienen recogidos en el art. 13 del RD 439/2007 (Rgto IRPF) como gastos deducibles en la determinación del rendimiento del capital inmobiliario no forman parte del valor de adquisición.
En consecuencia, en función del carácter que tengan las obras de reforma efectuadas en una vivienda, las mismas se podrán calificar de mejoras o ampliación, en cuyo caso se deberán tener en cuenta al calcular el valor de adquisición del inmueble transmitido, sumándose, o bien, de gastos de conservación o reparación, los cuales no se deberán tener en cuenta en dicho cálculo.
Además, si el inmueble ha estado arrendado, deberá tenerse en cuenta el importe de las amortizaciones fiscalmente deducibles, computándose en todo caso la amortización mínima con independencia de su efectiva consideración como gasto, que minorará el valor de adquisición del inmueble a la hora de calcular la ganancia o pérdida patrimonial correspondiente.
Por último, y desde la perspectiva del valor de transmisión, simplemente mencionar que los gastos incurridos para proceder a la venta de un inmueble, en cuanto sean inherentes a la transmisión, incidirán en el valor de transmisión a través de su deducibilidad.