Se modifican las normas de valoración de bienes inmuebles y de determinados derechos reales con fines financieros, incluyendo el principio de sostenibilidad medioambiental y adaptarlas a las nuevas figuras administrativas de gestión urbanística
Se modifica la Orden ECO/805/2003, de 27 de marzo, sobre normas de valoración de bienes inmuebles y de determinados derechos para ciertas finalidades financieras para determinar las características que deben tener las nuevas figuras administrativas que creen los Ayuntamientos para agilizar la gestión urbanística previas a la licencia de obra a efectos de obtener una tasación válida y se introduce un nuevo principio de sostenibilidad y las valoraciones tendrán en cuenta, entre otros factores, los riesgos medioambientales y climáticos y se establece como requisito documental, a efectos de la tasación, la aportación del Certificado de Eficiencia Energética.
En el BOE de hoy, 12 de junio de 2025 se ha publicado la ORDEN ECM/599/2025, de 10 de junio, por la que se modifica la Orden ECO/805/2003, de 27 de marzo, sobre normas de valoración de bienes inmuebles y de determinados derechos para ciertas finalidades financieras, que establece las normas para el cálculo del valor de tasación de bienes inmuebles y de determinados derechos reales para las finalidades contempladas en su ámbito de aplicación y la emisión de informes y certificados en los que se formalizan, como son la garantía hipotecaria de créditos o préstamos que formen o vayan a formar parte de la cartera de cobertura de títulos hipotecarios; determinación del valor razonable y la valoración de activos de entidades aseguradoras y reaseguradoras; la determinación del patrimonio de las instituciones de inversión colectiva inmobiliarias y la determinación del patrimonio inmobiliario de los fondos de pensiones.
Diversos ayuntamientos se encuentran en proceso de creación de nuevas figuras administrativas con la finalidad de agilizar la gestión urbanística, por lo que mediante esta modificación se incorporan a esta orden las características que deben tener estas autorizaciones administrativas previas a la licencia de obra para que puedan ser empleadas a efectos de obtener una tasación válida para las finalidades indicadas y además se considera relevante incluir consideraciones medioambientales, en la medida en que impacten en el valor del inmueble, introduciendo un nuevo principio de sostenibilidad en el art.3 de la Orden ECO/805/2003.
El concepto de sostenibilidad en la edificación va más allá de la eficiencia energética y de la contribución a la reducción de la emisión de gases de efecto invernadero, abarcando también otros factores medioambientales, como la adaptación al cambio climático, el impacto en la contaminación del aire, agua y del suelo, la eficiencia en el uso de los recursos hídricos, la generación de residuos y la promoción de la economía circular o la protección de la biodiversidad. La eficiencia energética es un parámetro cada vez más relevante, que influye en el coste que los propietarios o arrendatarios tendrán que asumir en relación con el consumo energético que se realice y que, por lo tanto, puede afectar al valor del inmueble y que proporciona datos precisos sobre factores determinantes en la eficiencia y el coste de uso del edificio.
En lo que respecta a las nuevas figuras administrativas creadas por diversos ayuntamientos con la finalidad de agilizar la gestión urbanística, se debe tratar de una autorización administrativa que permita iniciar la ejecución de obras que debe emitirse previa comprobación de la conformidad de la intervención con las condiciones volumétricas y demás parámetros urbanísticos que los ayuntamientos determinen en el ámbito de sus competencias. Es importante asegurar que la ejecución de las obras amparadas por la misma represente una parte sustancial de la obra total a efectuar; en este sentido, se toma como medida de referencia el presupuesto de ejecución material del proyecto y se exige que las construcciones amparadas por estas autorizaciones sean debidamente registradas y que se aporte la declaración de obra nueva.
Se introduce un nuevo principio de sostenibilidad en el art. 3 de la Orden ECO/805/2003 y las valoraciones tendrán en cuenta, entre otros factores, los riesgos medioambientales y climáticos –tanto en su vertiente de riesgos físicos como de transición– por los que pudieran verse afectados los inmuebles objeto de tasación y se establece como requisito documental, a efectos de la tasación, la aportación del Certificado de Eficiencia Energética.
Además se introducen otra serie de cambios como la definición de «actualización de una tasación» introduciendo una serie de ajustes para ampliar el plazo temporal en el que la entidad tasadora pueda estimar una probabilidad elevada de que el valor de tasación experimente una reducción significativa en términos nominales y respecto de los criterios de valoración, se establece que debe justificarse el tipo de superficie adoptada cuando no se trate de la útil comprobada, dado que ésta es generalmente considerada la superficie más relevante a efectos de valoración del inmueble y se amplía la información sobre el uso de testigos, dado que son un elemento fundamental en el método de valoración por comparación y se modifica el método de valoración por comparación, incluyendo la necesidad de indicar si se ha homogeneizado el valor unitario o el valor total del inmueble.