No se produce autoconsumo al pasar viviendas del sector de promoción inmobiliaria al de arrendamiento con opción de compra
La razón de ser de este autoconsumo interno radica en ajustar las deducciones practicadas al verdadero destino dado a los bienes, de forma que si la deducción efectuada inicialmente por afectarlos a una actividad difiere sustancialmente del régimen de deducción de la actividad a la que tales bienes se aplican finalmente, se producirá el hecho imponible operación asimilada a entrega en que se configura el autoconsumo interno del art. 9.1.º c) de la Ley del IVA por cambio de afectación de un bien de un sector a otro diferenciado de actividad.
Dicho esto, se puede afirmar que normalmente la actividad de promoción inmobiliaria y de arrendamiento de viviendas son dos sectores diferenciados de actividad al ser aquellas actividades distintas y diferir en más de 50 puntos los porcentajes de deducción aplicables a las mismas. Por tanto, en el caso de que se produzca un cambio de afectación desde el sector de promoción inmobiliaria al sector de arrendamiento se produce el hecho imponible del autoconsumo previsto en el art. 9.1.º c) de la Ley del IVA. Y es que el cambio de afectación de un edificio destinado a vivienda de la actividad de promoción inmobiliaria a la de arrendamiento supone un cambio en el derecho a la deducción de las cuotas soportadas diferente al correspondiente a la actividad a la que se afectó inicialmente el bien.
Sin embargo, no se produce autoconsumo si las viviendas pasan del sector de promoción inmobiliaria al de arrendamiento con opción de compra de viviendas cuya entrega estuviese sujeta y no exenta. En este supuesto el arrendamiento es una actividad no exenta con total derecho a la deducción, igual que sucede con la actividad promotora. Por tanto, no cabe establecer sectores diferenciados al no diferir las prorratas en más de 50 puntos porcentuales. Siendo la intención en esos casos de destinar las viviendas promovidas por la recurrente a la venta, en virtud de contratos de arrendamiento con opción de compra, no cabe hablar, respecto a dichos inmuebles, de cambio de afectación del sector de promoción al sector arrendamiento.
En consecuencia, en dichas circunstancias, no se da el presupuesto para la existencia del autoconsumo del art. 9.1.º c) de la Ley del IVA. A estos efectos, no cabe negar virtualidad a la cláusula de opción de compra incluida en los contratos de arrendamiento suscritos por el hecho de que no se acordara el pago de una prima por parte del arrendatario, pues esta es un elemento accesorio cuya ausencia no invalida el contrato. Probada la intención de las partes de conceder una opción de compra al arrendatario, debe prevalecer dicha intención, con independencia de la tributación declarada por el arrendador respecto de tales contratos o de la finalidad de este al suscribirlos.