Aplicación del tipo reducido del 2 por ciento en TPO por la adquisición de vivienda por la empresa inmobiliaria, aunque la reventa no se consumó en el plazo de tres años por no asistir los compradores a la firma de la escritura de compraventa

Aplicación del tipo reducido del 2 por ciento en TPO por la adquisición de una vivienda por una empresa inmobiliaria a pesar de no haber consumado la reventa dentro de los tres años siguientes porque los compradores/precaristas dejaron de asistir a la escritura de compraventa, ya que la empresa inmobiliaria realizó en todo momento las actuaciones necesarias para llevar a cabo dicha transmisión en el plazo previsto legalmente y que fueron circunstancias ajenas a la recurrente y que escapaban a su control, las que impidieron que se formalizara la venta

Esto es lo que resuelve el Tribunal Superior de Justicia de Madrid en su sentencia 378/2025 de 16 de mayo de 2025, rec. n.º 802/2023 a cuenta de la interpretación que debe darse del requisito temporal que establece la normativa autonómica de la Comunidad de Madrid cuando exige que la vivienda y sus anexos adquiridos que se benefició de la aplicación del tipo reducido del 2 por ciento reservado para las empresas inmobiliarias se venda posteriormente dentro del plazo de tres años desde su adquisición, contemplado en el artículo 30.1.e) del Texto Refundido de las Disposiciones Legales de la Comunidad de Madrid en materia de tributos cedidos por el Estado, aprobado por el Decreto Legislativo 1/2010, de 21 de octubre, del Consejo de Gobierno.

En este caso, en virtud de escritura pública de fecha 12 de noviembre de 2018, se elevó a público acuerdo de ampliación de capital de la entidad recurrente suscrita por diversas entidades que aportaron varios inmuebles. Por la adquisición de uno de los inmuebles la actora presentó autoliquidación de ITP por el concepto "Transmisión viviendas empresas sujetas al Plan General de Contabilidad", aplicando el tipo reducido del 2%. No hay controversia entre las partes en lo relativo a que el plazo de tres años para vender la vivienda expiraba el 22 de enero de 2022, por cuanto, si bien la adquisición tuvo lugar el 12 de noviembre de 2018, el cómputo del plazo se entendió suspendido desde el 14 de marzo de 2020 hasta el 30 de mayo de 2020, como consecuencia de las medidas adoptadas para hacer frente al COVID-19, por lo que dicho plazo debía entenderse ampliado hasta aquella fecha.

La empresa recurrente celebró con fecha de 16 de diciembre de 2020 un contrato de arras con dos compradores para la venta del inmueble, por el que, sin perjuicio del deber del comprador de comparecer al otorgamiento de la escritura de compraventa, y a título de mera tolerancia, le fue entregada la posesión de la vivienda en concepto de precario. Sin embargo, el comprador jamás acudió al otorgamiento de la escritura de compraventa prevista originalmente para el día 26 de junio de 2021, se prorrogó posteriormente hasta el 27 de septiembre de 2021, encontrándose injustamente privada de la posesión del inmueble, lo que le imposibilitó de manera total para transmitir el inmueble correspondiendo con el plazo de 3 años.

Invoca la parte actora la falta responsabilidad por el incumplimiento del plazo de transmisión en el plazo de los 3 años por estar privada de la posesión del bien, debiendo apreciarse la excepción de fuerza mayor

Así, como resultado de esta situación, se vio obligada a interponer demanda de juicio verbal de desahucio por precario con fecha de 10 de diciembre de 2021, hasta que se dictó sentencia estimatoria de la demanda ordenando la restitución del inmueble a la recurrente, pero contra dicha sentencia, los “ocupantes” interpusieron recurso de apelación ante la Sala de lo Civil de la Audiencia Provincial de Madrid, siendo desestimada la demanda de ejecución provisional interpuesta por la actora. La Audiencia Provincial aún no se había pronunciado al respecto y seguía privada de la posesión del inmueble con la correspondiente imposibilidad de transmitirlo.

Entiende la actora por ello que concurren todos los elementos jurídicos y fácticos para la apreciación de la excepción de fuerza mayor al encontrarnos fuera del ámbito de aplicación objetivo de la norma, por lo que debería considerarse que el plazo para la transmisión del inmueble se encuentra tácitamente suspendido desde el momento en que los compradores/precaristas dejaron de asistir a la escritura de compraventa, el día 16 de marzo de 2021.

La resolución impugnada del TEARM, así como los acuerdos previos, exponen de forma suficiente que las circunstancias de fuerza mayor invocadas no obvian el hecho de que, la actora se había comprometido a la venta del inmueble en 3 años como condición esencial para gozar de la bonificación, circunstancias imputables a ella, como es el fracaso de una operación y las vicisitudes posteriores que no han sido nunca calificadas como un supuesto de fuerza mayor, por mucho que se hayan debido a la mala fe de una de las partes, y todo ello habría desembocado en su incumplimiento.

Sin embargo, para el Tribunal resulta determinante el iter de los acontecimientos, más que acreditados por la entidad recurrente. Así, la escritura de ampliación de capital es de fecha 12 de noviembre de 2018, y el 16 de diciembre de 2020 se firmó el contrato de arras, en el que la actora se comprometía a vender y transmitir a los compradores el inmueble y, si bien, en dicho contrato se establecía que la compraventa se formalizaría mediante el otorgamiento de escritura pública, no más tarde del día en el que se cumplieran tres meses a contar desde la fecha en la que la actora hubiera recibido la última transferencia del importe total de las arras y señal convenidas, dicho plazo se prorrogó en dos ocasiones, llegándose a otorgar el 10 de septiembre de 2021 una escritura de promesa de compraventa y compromiso de pago, fijándose como fecha límite para el otorgamiento de la escritura pública el 27 de septiembre de 2021, fecha en la que no se pudo materializar la venta por incumplimiento de la parte compradora.

Estos hechos demuestran que la intención de la actora fue en todo momento la venta del inmueble en el plazo de tres años, y que realizó todas las actuaciones necesarias para ello, siendo la actitud obstruccionista de la compradora lo que impidió que se llevara a cabo, hasta el punto de que, habiendo tomado posesión del inmueble por un acto de buena fe de la vendedora, ésta se vio obligada a presentar demanda de juicio verbal de desahucio en diciembre de 2021, dictándose sentencia estimatoria el 23 de septiembre de 2022, circunstancias que privaron a la actora, que no tenía la posesión del inmueble, de poder transmitirlo a otro comprador.

Para el Tribunal, lo importante es la finalidad del tipo reducido del 2 por ciento, que no es otra que la de revitalizar el sector inmobiliario y fomentar la transmisión de viviendas, como así lo recogía en su preámbulo la Ley 10/2009, de 23 de diciembre, de Medidas Fiscales y Administrativas, que fue la que introdujo dicha medida, y es obvio que la entidad actora realizó en todo momento las actuaciones necesarias para llevar a cabo dicha transmisión en el plazo previsto legalmente y que fueron circunstancias ajenas a la recurrente y que escapaban a su control, las que impidieron que se formalizara la venta, por lo que procedía la aplicación del tipo reducido del 2%, debiendo estimarse el recurso.

Fernando Martín Barahona
Técnico de Hacienda del Estado (excedente)
Subinspector de Hacienda de la Comunidad de Madrid (España)