Efectos en IVA e IRPF por la cláusula “rebus sic stantibus” aplicada por sentencia judicial a un local alquilado durante el COVID-19

Impacto tributario de la aplicación judicial de la cláusula ‘rebus sic stantibus’ en contratos de arrendamiento durante la pandemia de COVID-19: efectos sobre la rectificación de IVA y la regularización de rendimientos del capital inmobiliario en IRPF para comunidades de bienes.

La contribuyente de la consulta vinculante V1072-25, de 25 de junio de 2025, forma parte de una comunidad de bienes propietaria de un inmueble en alquiler. En 2024, un tribunal declaró aplicable la cláusula “rebus sic stantibus” al contrato de arrendamiento, como consecuencia de las restricciones derivadas de la pandemia de COVID-19. Esto implicó una reducción de la renta mensual del local durante el periodo comprendido entre el 14 de marzo de 2020 y el 9 de septiembre de 2021. Tras calcularse la reducción del 50% y moderarla en un 30% adicional, las comuneras fueron condenadas a pagar al arrendatario una determinada suma.

IVA

Desde el punto de vista del IVA, la comunidad de bienes actúa como sujeto pasivo del impuesto, ya que el arrendamiento de locales comerciales se considera una prestación de servicios realizada en el desarrollo de una actividad empresarial. Según la Ley 37/1992, los arrendamientos de bienes están sujetos al Impuesto sobre el Valor Añadido y cualquier modificación del importe del arrendamiento, como la derivada de la sentencia judicial, permite la rectificación de la base imponible. Esta rectificación se realiza mediante la emisión de una factura rectificativa y debe cumplir los requisitos legales de identificación y cuantificación de la modificación.

El artículo 80 de la Ley del IVA establece que la base imponible se puede modificar cuando, por resolución judicial firme, se altere el precio de la operación. La rectificación de las cuotas repercutidas debe efectuarse dentro del plazo de cuatro años desde el devengo del impuesto, salvo interrupción por procedimientos de comprobación tributaria. El procedimiento puede realizarse de dos maneras: (i) mediante la rectificación de autoliquidaciones a través de la Administración Tributaria, o (ii) mediante la regularización en la declaración-liquidación del periodo correspondiente o posteriores, dentro de un año desde que debió efectuarse la rectificación. La elección del procedimiento determina el momento y la forma de emisión de la factura rectificativa.

IRPF

En cuanto al IRPF, los ingresos del alquiler del inmueble constituyen rendimientos del capital inmobiliario atribuibles a las comuneras, ya que no se trata de una actividad económica con personal contratado a tiempo completo. La reducción de la renta ordenada por la sentencia no constituye un gasto deducible por saldos de dudoso cobro, sino una devolución derivada de la modificación judicial del contrato. Por ello, la incidencia sobre el IRPF no afecta a la declaración de 2024, sino a las declaraciones de los ejercicios 2020 y 2021, cuando se incluyeron los importes originales como ingresos.

Para regularizar la situación tributaria, las comuneras pueden instar la rectificación de las autoliquidaciones correspondientes, conforme al artículo 120 de la Ley General Tributaria. Esta rectificación permite excluir de los rendimientos del capital inmobiliario los importes reducidos judicialmente, ajustando tanto el IVA como el IRPF a la situación real derivada de la sentencia. La Administración debe abonar intereses de demora si corresponde, y la rectificación debe documentarse correctamente mediante facturas rectificativas cumpliendo los requisitos formales de identificación y cuantificación de la modificación.

En síntesis, la sentencia judicial obliga a las comuneras a devolver al arrendatario un importe concreto derivado de la reducción de la renta por la pandemia, generando efectos tanto en IVA, que requiere rectificación de la base imponible y las cuotas repercutidas, como en IRPF, mediante la corrección de los rendimientos declarados en los ejercicios afectados. La normativa aplicable establece procedimientos claros para documentar y efectuar estas rectificaciones, garantizando la correcta regularización tributaria.