IVA no exento: un no residente cede un piso en España a una empresa que lo arrendará a terceros en nombre propio con fines turísticos
En esta situación existen dos hechos imponibles en el IVA: la primera operación es una operación no exenta y la segunda puede estar exenta o no en función de las circunstancias. Pero las particularidades de esta consulta se centran en el hecho de que el propietario del inmueble en cuestión es un no residente.
El contribuyente de la consulta tributaria V1435-25, de 29 de julio de 2025, es una persona física residente en un Estado miembro de la Unión Europea distinto de España y propietaria de un apartamento ubicado en territorio sujeto al Impuesto sobre el Valor Añadido (IVA). Ha cedido la explotación del inmueble a una empresa especializada en alojamientos turísticos, que arrendará el apartamento en nombre propio, planteándose la cuestión de si estas operaciones están sujetas al IVA y, en su caso, qué tipo impositivo es aplicable.
Según la Ley 37/1992 del IVA, se consideran empresarios o profesionales quienes realizan actividades económicas mediante la explotación de bienes o la prestación de servicios para obtener ingresos continuados. Entre estas actividades se incluye el arrendamiento de bienes inmuebles. Asimismo, los arrendamientos se califican como prestaciones de servicios relacionadas con bienes inmuebles, que, si se encuentran en territorio de aplicación del impuesto, estarán sujetas al IVA.
Por tanto, tanto el contribuyente como la empresa que gestiona el arrendamiento tienen la condición de empresarios o profesionales, y sus operaciones están sujetas al impuesto.
No obstante, el marco legal establece exenciones específicas. El art. 20 de la Ley 37/1992 contempla que los arrendamientos de inmuebles destinados exclusivamente a vivienda estarán sujetos y exentos de IVA, salvo en determinados supuestos. Entre las excepciones se incluyen: arrendamientos que incluyan servicios complementarios propios de la industria hotelera (como limpieza, restaurante o lavandería) o arrendamientos realizados para fines distintos a vivienda, incluyendo subarrendamientos empresariales. En estos casos, los arrendamientos dejan de estar exentos y se gravan con el tipo general del 21 %.
En el supuesto concreto, el contribuyente cede su apartamento a una empresa que posteriormente lo arrendará a terceros en nombre propio. Esta operación constituye un arrendamiento sujeto y no exento, porque el destino final es un alquiler con fines comerciales o turísticos, no un uso exclusivo como vivienda por el arrendatario inicial. Por su parte, los arrendamientos efectuados por la empresa gestora a terceros estarán sujetos y exentos de IVA cuando se destinen al uso como vivienda y no incluyan servicios propios de la industria hotelera. Si se prestan servicios adicionales o el inmueble se utiliza para otros fines, estarán sujetos y no exentos.
Respecto al concepto de establecimiento permanente, el art. 69 de la Ley del IVA y la jurisprudencia del Tribunal de Justicia de la Unión Europea establecen que para que exista un establecimiento permanente es necesario contar con una estructura adecuada de medios humanos y técnicos en el territorio, que permita desarrollar la actividad económica de manera independiente y permanente. La mera titularidad del inmueble no es suficiente. En este sentido, la jurisprudencia reciente (sentencia TJUE Titanium, C-931/19) confirma que un propietario no residente que no disponga de personal propio para gestionar los arrendamientos en España no tiene establecimiento permanente en dicho territorio. Por tanto, el contribuyente no residente en este caso no cuenta con un establecimiento permanente en España.
En cuanto a las obligaciones como sujeto pasivo del IVA, el contribuyente no residente deberá repercutir el impuesto sobre la cuota correspondiente a la empresa arrendataria aplicando el tipo general del 21%. Además, deberá cumplir con todas las obligaciones formales y materiales que impone la ley, incluyendo la expedición de facturas, la llevanza de contabilidad y registros, la presentación de declaraciones-liquidaciones periódicas, y, en su caso, el nombramiento de un representante en España si fuese necesario. Estas obligaciones aseguran que el IVA se gestione correctamente en las operaciones realizadas en territorio español, incluso cuando el propietario no reside en él.
En conclusión, el arrendamiento del apartamento por parte del contribuyente a la empresa gestora constituye una operación sujeta y no exenta al IVA, el contribuyente no dispone de establecimiento permanente en España y, como sujeto pasivo del impuesto, debe repercutir el IVA aplicable y cumplir con las obligaciones legales establecidas. Las operaciones posteriores de la empresa gestora a terceros estarán sujetas y exentas o no exentas según el destino y los servicios complementarios incluidos en el arrendamiento.