No procede aplicar la regla de no sujeción en TPO a los excesos de adjudicación derivados de condominios creados artificiosamente para pocos meses después extinguirlos con una desproporción enorme en la atribución de cuotas

En aquellos supuestos de creación y extinciones exprés de condominios creados artificiosamente para pocos meses después extinguirlos con una desproporción enorme en la atribución de cuotas, sin una explicación clara sobre la motivación de crear en común una comunidad que se va a disolver en poco tiempo, no procede aplicar la no sujeción en la modalidad de transmisiones patrimoniales onerosas

Esto es lo que resuelve de manera reiterada el Tribunal Superior de Justicia de Madrid, 482/2025, de 20 de junio de 2025, recurso n.º 1306/2023, en las que viene a concluir que no es suficiente con la invocación por los interesados de dicho art. 1062 para que la operación efectuada esté amparada por la excepción del art. 7.2.B) del Texto refundido de la Ley del Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados, aprobado por el Real Decreto Legislativo 1/1993, de 24 de septiembre. Así, el art. 13 de la Ley General Tributaria y el art. 2.1 de la propia ley del impuesto establecen que «Las obligaciones tributarias se exigirán con arreglo a la naturaleza jurídica del hecho, acto o negocio realizado, cualquiera que sea la forma o denominación que los interesados le hubieran dado». Para ello es necesario acudir a la esencia o causa del negocio concertado, y a tal fin reviste una utilidad inapreciable los antecedentes y actos coetáneos y posteriores de quienes practican la operación gravada.

En el caso que origina el recurso, señala el TEAR que el contribuyente no había presentado ningún elemento de prueba ni justificación o explicación alguna de la actuación consistente en adquirir un reducido porcentaje del inmueble, un 10%, de forma onerosa, procediendo en un escaso lapso de tiempo a adquirir el 90% restante, si bien, acogiéndose a la excepción de sujeción a Transmisiones Patrimoniales Onerosas por extinción de proindiviso, reduciendo considerablemente la carga tributaria, al aplicar un tipo de AJD del 0,75% en lugar del 6% de TPO para dicho 90% del inmueble, ya que no se han presentado siquiera alegaciones en el Tribunal.

Añade el TEAR en su resolución, que no puede exigírsele a la Administración Tributaria una actividad probatoria concreta, más allá de los elementos indiciarios de prueba que concurren en el caso, consistentes en los propios actos del sujeto pasivo, que entra a formar parte del proindiviso no porque se trate de un inmueble heredado, ni de un inmueble que forme parte de una sociedad de gananciales, ni de una comunidad de bienes que desarrolle una actividad económica común, entre otras posibilidades, sino que simplemente adquiere onerosamente un reducido porcentaje del inmueble, el 10%, para proceder en un breve espacio de tiempo a adquirir el 90% restante.

Señala tanto la Administración tributaria de la Comunidad de Madrid como el TEAR, que el contribuyente solicita la no sujeción a TPO amparándose en un artículo que pretende reducir la tributación en los casos de extinciones de proindivisos en los que el bien sea indivisible y no se desee permanecer en la situación de indivisión, pero que no puede amparar la realización de operaciones como la del presente expediente, sin que se aporte al menos por el contribuyente algún tipo de explicación del motivo por el que se entra voluntariamente y onerosamente a formar parte de un proindiviso adquiriendo una pequeña porción de un inmueble, que justifique la intención de formar parte de dicho proindiviso con una finalidad diferente a la simulación de un negocio con el consiguiente ahorro fiscal.

La consideración de simulación bastando con la existencia de pruebas indiciarias, como en el presente supuesto, ha sido admitida por la jurisprudencia en este mismo sentido por el Tribunal Superior de Justicia de Madrid, en sentencia 183/2019 de 22 de abril de 2019, rec. n.º 96/2018. La sucesión de hechos, consistentes en las dos escrituras suscritas por el reclamante, al adquirir primero el 10% del bien, y al poco tiempo, el 90% restante, es suficiente prueba indiciaria para considerar la existencia de simulación, y motivar la tributación por el verdadero negocio jurídico, de adquisición de inmueble sujeto a TPO, tal y como se ha hecho constar en la motivación de la liquidación. Así, el día 26 de febrero de 2019, el recurrente adquirió un 10% del inmueble en cuestión, perteneciendo el 90% restante a la vendedora. El 22 de mayo de 2020 se formalizó la "Escritura de Cese de proindiviso" relativa a dicho inmueble, en virtud de la cual se adjudica al recurrente en pleno dominio y como cuerpo cierto, y que indemniza a la copropietaria con la suma de 135.000,00 euros. En sentido estricto sí ha existido un condominio durante quince meses, sin datos sobre la constitución y disolución del mismo.

Recuerda el Tribunal que los supuestos de creación y extinciones exprés de condominios con cambio de la titularidad global del bien en pocos meses, y sin una explicación clara sobre la razón la motivación de crear en común una comunidad, que se va a disolver en poco tiempo, han sido analizados en la sentencia n.º 218/2018, de fecha 15 de marzo de 2018, rec. n.º 1324/2015, en la que señala que no es suficiente con la invocación por el interesado del artículo 1.062 CC para que la operación efectuada esté amparada por la excepción a la sujeción del art. 7.2.B) del texto refundido, dado que es necesario acudir a la esencia o causa del negocio concertado, y a tal fin reviste una utilidad inapreciable los antecedentes y actos coetáneos y posteriores de quienes practican la operación gravada.

Este es el supuesto analizado en el presente caso, en el que se crea artificiosamente un condominio para pocos meses después extinguirlo con una desproporción enorme en la atribución de cuotas, recibiendo precisamente la parte que menos participación tenía en el inmueble, la totalidad del mismo, transmutando la propiedad, lo cual, debe tributar por Transmisiones Patrimoniales Onerosas.

Concluye la Sala, que no se trata de una inversión en la carga de la prueba, como indica la resolución del TEAR, sino en una aplicación de la norma y la jurisprudencia teniendo en cuenta el espíritu de la misma, que tiene como base una copropiedad no creada artificialmente como fase para una adquisición plena de la propiedad. Y en estos casos en los que no existe causa alguna para la creación de un condominio con un porcentaje mínimo y, sin embargo, el condómino minoritario, acaba siendo el adquirente íntegro, se presume la adquisición diferida de la propiedad y por ello es el "adquirente" el que debe probar la existencia de una auténtica copropiedad que se extinga y no una mera adquisición por porcentajes.

Fernando Martín Barahona
Técnico de Hacienda del Estado (excedente)
Subinspector de Hacienda de la Comunidad de Madrid (España)