Arrendar una vivienda nueva a una sociedad para que la destine a alojamiento turístico es una operación sujeta a IVA con derecho a deducción si está afecta a actividad empresarial
La DGT analiza también si está sujeta y exenta dicho arrendamiento de vivienda, y la necesidad de que haya afectación a la actividad.
La contribuyente, persona física, de la consulta tributaria V1573-25, de 5 de septiembre de 2025, adquiere una vivienda nueva para arrendarla a una sociedad limitada que la explotará como alojamiento turístico. La cuestión central consiste en determinar si puede deducir el IVA soportado en la compra de la vivienda y cómo acreditar que dicha adquisición se realizó con la intención de afectarla a una actividad empresarial de arrendamiento.
En primer lugar, la normativa del IVA considera empresarios o profesionales a quienes realizan actividades de arrendamiento con intención de obtener ingresos continuados. Por ello, la contribuyente adquiere esta condición a efectos del impuesto, quedando sujetos al IVA los arrendamientos que realice en el ejercicio de esta actividad.
En relación con la exención del IVA en los arrendamientos de vivienda, la Ley establece que solo se aplica cuando el inmueble se destina a uso exclusivo como vivienda. No obstante, la exención no opera cuando el arrendamiento se realiza a una persona jurídica que no puede usar la vivienda como residencia o cuando el inmueble se destina a fines distintos, como el alquiler turístico. En este caso, al arrendarse la vivienda a una sociedad que la explotará turísticamente, el arrendamiento estará sujeto y no exento de IVA, debiendo repercutirse el tipo general del21 %.
En cuanto al derecho a deducir el IVA soportado en la adquisición del inmueble, la deducción es posible si el bien se destina a operaciones sujetas y no exentas del impuesto, como ocurre en este supuesto. Sin embargo, resulta imprescindible que, en el momento de la compra, exista la intención de afectarlo a la actividad empresarial. Si dicha intención no existía inicialmente, las cuotas soportadas no serán deducibles aun cuando la vivienda se afecte posteriormente a la actividad.
La normativa exige que la intención empresarial quede acreditada mediante elementos objetivos, tales como la naturaleza del bien adquirido, el tiempo transcurrido hasta su utilización efectiva, el cumplimiento de obligaciones formales (alta censal, libros registro, etc.), o la obtención de las autorizaciones necesarias. Esta acreditación puede realizarse mediante cualquiera de los medios de prueba válidos en derecho.
En resumen, la contribuyente puede deducir el IVA soportado en la adquisición de la vivienda siempre que pruebe que, desde el momento de la compra, existía la intención de destinarla a una actividad de arrendamiento sujeta y no exenta. El arrendamiento a la sociedad mercantil estará sujeto y no exento de IVA, lo que habilita el ejercicio del derecho a deducción.