Análisis de la sujeción a AJD de unas escrituras que modifican la distribución de viviendas de un edificio entero y que cambian su uso a apartamentos turísticos
Se identifican dos convenciones distintas: la declaración de obra nueva derivada de la modificación de la distribución de las viviendas, y el cambio de uso de las viviendas a apartamentos turísticos.
La entidad de la consulta tributaria V1727-25, de 23 de septiembre de 2025, es propietaria de un edificio con una única referencia catastral y ha llevado a cabo recientemente una escritura que modifica la distribución de las viviendas existentes y cambia su uso de viviendas a apartamentos turísticos. La consulta plantea si estas actuaciones deben tributar por la modalidad de actos jurídicos documentados del Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados (ITP y AJD).
La normativa aplicable, contenida en el Texto Refundido de la Ley del Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados (TRLITPAJD) y su reglamento (RITPAJD), establece que cuando un mismo documento o contrato contenga varias convenciones sujetas al impuesto de forma separada, cada una de ellas deberá tributar individualmente.
En el caso concreto, se identifican dos convenciones distintas: la declaración de obra nueva derivada de la modificación de la distribución de las viviendas, y el cambio de uso de las viviendas a apartamentos turísticos.
- La declaración de obra nueva es un acto jurídico unilateral que tiene por objeto dejar constancia ante notario de la existencia de la obra, con fines de inscripción en el Registro de la Propiedad. De acuerdo con el art. 70 del RITPAJD, la base imponible de este tipo de escrituras se determina por el valor real del coste de la obra nueva declarada, constituyendo así el importe sobre el que se aplicará el impuesto.
- Por su parte, el cambio de uso de viviendas a apartamentos turísticos debe analizarse atendiendo a varios requisitos del art. 31.2 del TRLITPAJD, que exige que la escritura sea de primera copia, tenga por objeto cantidad o cosa valuable, contenga actos inscribibles y no esté sujeta a otros impuestos como el de Sucesiones y Donaciones. Si las viviendas y los apartamentos turísticos mantienen la misma consideración urbanística y su valor catastral no se modifica, esta operación no estaría sujeta a actos jurídicos documentados. Sin embargo, si la normativa urbanística establece que son elementos distintos y ello afecta a su valoración, entonces sí deberán tributar, considerando como base imponible el valor del inmueble conforme a lo establecido en el ar. 10 del TRLITPAJD.
En conclusión, la escritura comprende dos convenciones diferenciadas que requieren análisis independiente. La declaración de obra nueva tributa por el coste real de la obra, mientras que el cambio de uso solo estará sujeto a actos jurídicos documentados si se produce un cambio en la consideración urbanística o en la valoración catastral de los inmuebles. Este enfoque permite determinar correctamente la sujeción al impuesto y la base imponible correspondiente para cada acto incluido en la escritura.