El TS deberá aclarar cuál es el plazo para la finalización de las obras en el caso de viviendas en construcción, a efectos de aplicar la exención en el IRPF por reinversión
El TS deberá determinar si la exención del art. 38.1 Ley IRPF -cuando la reinversión se proyecta sobre una vivienda en construcción, en régimen de autopromoción o rehabilitación- queda condicionada a la finalización de las obras en un plazo cierto -cuatro años desde el inicio de la inversión o si el régimen temporal se ciñe a reinvertir en el plazo de dos años desde la transmisión y habitar efectivamente la vivienda en los doce meses siguientes a la adquisición o a la terminación de las obras.
La cuestión planteada en el Auto del Tribunal Supremo de 12 de noviembre de 2025, en el recurso n.º 7688/2024, consiste en determinar si tras la derogación del art. 55 Rgto IRPF por el RD 960/2013, con efectos de 1 de enero de 2013, la exención del art. 38.1 Ley IRPF -cuando la reinversión se proyecta sobre una vivienda en construcción, en régimen de autopromoción o rehabilitación- queda condicionada a la finalización de las obras en un plazo cierto -cuatro años desde el inicio de la inversión, con eventual prórroga administrativa-; o si, por el contrario, el régimen temporal aplicable se ciñe a lo previsto en los arts. 41 y 41 bis Rgto IRPF, esto es, reinvertir en el plazo de dos años desde la transmisión y habitar efectivamente la vivienda en los doce meses siguientes a la adquisición o a la terminación de las obras.
La sentencia impugnada fundamenta su decisión en la aplicación del art. 55 Rgto IRPF, para concluir que la exención no resulta procedente cuando las obras no concluyen en el plazo de cuatro años, salvo prórroga concedida por la Administración, de acuerdo con la STS de 23 de julio de 2020, recurso n.º 4417/2017. Por otro lado, la STS de 23 de febrero de 2022, recurso n.º 4629/2020 afirmó que la interpretación de los arts. 38.1 Ley IRPF y 41 Rgto IRPF, cuando la reinversión se materializa en una vivienda que se halla en fase de construcción, es la de que el plazo de dos años establecido reglamentariamente para reinvertir es aquel del que dispone el contribuyente, y debe contarse desde la transmisión de su vivienda, bastando a tal efecto -para dar cumplido el requisito- con que en dicho plazo reinvierta el importe correspondiente, sin necesidad de que adquiera el dominio de la nueva vivienda, mediante su entrega material, o de que la construcción de ésta haya ya concluido, fijando como doctrina que sí se encuentra excluida de gravamen en IRPF la ganancia patrimonial obtenida por la transmisión de la vivienda habitual del contribuyente cuando el importe total obtenido se reinvierta en el plazo de dos años en la adquisición de una nueva vivienda habitual, aunque dicha adquisición se formalice una vez transcurrido ese plazo. Sobre esta cuestión se aprecia una disparidad respecto al tratamiento de la cuestión litigiosa que se evidencia al confrontar la sentencia recurrida con resoluciones de otros TSJ, por lo que es necesario un nuevo pronunciamiento de esta Sala que permita establecer doctrina sobre la cuestión controvertida y completar nuestra jurisprudencia sobre los requisitos para la aplicación de la exención por reinversión en vivienda habitual.