El TEAC fija doctrina: para el cálculo de RCI en el IRPF, la amortización deducible está sujeta tanto al límite anual previsto legalmente como a un límite global de amortización acumulada equivalente al valor de adquisición del inmueble, excluido el valor
No se puede amortizar por encima del valor de adquisición, perpetuando indefinidamente la amortización en el tiempo.
La cuestión controvertida que se plantea en la resolución del TEAC RG 653/2025, de 18 de diciembre de 2025, consiste en determinar si, para el cálculo del rendimiento neto del capital inmobiliario en el IRPF, el gasto deducible por amortización del inmueble arrendado está sujeto únicamente al límite anual del 3% previsto en la normativa reglamentaria o si, además, debe respetar un límite global de amortización acumulada equivalente al valor de adquisición del inmueble.
A. El TEAR de Aragón sostuvo que la normativa del IRPF no establece un límite global y que, por tanto, basta con respetar el límite anual.
B. Frente a ello, la AEAT defendió que permitir una amortización acumulada superior al valor de adquisición conduce a resultados jurídicamente inadmisibles, como la existencia de un valor de adquisición negativo.
El análisis se realiza a la luz de los artículos 22 y 23 de la LIRPF, que califican como rendimientos del capital inmobiliario los derivados del arrendamiento de bienes inmuebles y permiten deducir determinados gastos necesarios para su obtención, entre ellos la amortización, siempre que responda a la depreciación efectiva del bien. Esta previsión normativa refleja la asunción por el legislador tributario del concepto económico y contable de amortización, entendido como un mecanismo para imputar de forma periódica la pérdida de valor de un activo que genera rendimientos.
Desde esta perspectiva, la adquisición de un inmueble no constituye un gasto, sino una inversión, al tratarse de un activo susceptible de generar beneficios futuros. No obstante, dicha inversión sufre una pérdida de valor derivada del uso o del transcurso del tiempo, pérdida que justifica la dotación de la amortización. La amortización permite así distribuir el coste de la inversión a lo largo de su vida útil, evitando imputar íntegramente como gasto el desembolso inicial en el ejercicio de adquisición.
La normativa del IRPF, en aras de la simplicidad y la seguridad jurídica, establece en el art. 23.1.b) una presunción de depreciación efectiva cuando la amortización anual no excede del 3% del mayor entre el valor catastral y el coste de adquisición satisfecho, excluido el valor del suelo. Esta regla opera como un “puerto seguro” que dispensa al contribuyente de justificar la depreciación efectiva, bastando con que el inmueble esté arrendado. Asimismo, la norma no impone la obligación de mantener de forma constante la base de amortización elegida a lo largo del tiempo.
Uno de los principales problemas interpretativos ha sido la determinación del concepto de “coste de adquisición satisfecho”, especialmente en los supuestos de adquisiciones a título gratuito. Tradicionalmente, la Administración Tributaria entendió que, en estos casos, dicho coste se limitaba a los gastos y tributos satisfechos, excluyendo el valor del inmueble. Este criterio fue corregido por el Tribunal Supremo en su sentencia de 15 de septiembre de 2021, en la que se declaró que el coste de adquisición debe incluir también el valor del bien, determinado conforme a las normas del Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones, al tratarse de magnitudes homogéneas comparables con el valor catastral.
No obstante, aun delimitada correctamente la base de amortización conforme a la doctrina del Tribunal Supremo, subsiste la cuestión esencial: si puede admitirse que la amortización acumulada supere el valor de adquisición del inmueble. Para resolver esta cuestión, el Tribunal Económico-Administrativo Central acude a la lógica económica y contable de la amortización, destacando que, conforme al Plan General de Contabilidad, ningún bien puede amortizarse por encima de su coste histórico. La amortización tiene como límite natural el valor de adquisición o coste de producción del activo.
Amortizar por encima de dicho valor supondría un contrasentido, pues implicaría que el bien adquiriera un valor negativo, cuando la propia normativa del IRPF establece que el valor de adquisición debe minorarse por el importe de las amortizaciones practicadas a efectos del cálculo de las ganancias y pérdidas patrimoniales. Ello desnaturalizaría el concepto mismo de amortización y convertiría un activo en un pasivo, resultado incompatible con la lógica económica y jurídica.
Aunque la normativa del IRPF no establece expresamente un límite global de amortización acumulada, el Tribunal considera que dicho límite resulta implícito y necesario para preservar la coherencia del sistema. Admitir que, en ausencia de previsión expresa, la amortización pudiera prolongarse indefinidamente conduciría a situaciones absurdas, permitiendo deducir un gasto cuando ya se ha distribuido íntegramente el valor amortizable del bien.
Por ello, el Tribunal concluye que debe existir un límite global máximo de amortización acumulada, coincidente con el valor de adquisición del inmueble, excluido el valor del suelo, con independencia de la base utilizada para calcular la amortización anual. La posibilidad de optar entre el coste de adquisición y el valor catastral responde únicamente a una finalidad de simplificación y seguridad jurídica, pero no altera el límite económico inherente al concepto de amortización.
En consecuencia, el Tribunal Económico-Administrativo Central estima el recurso extraordinario de alzada interpuesto por la AEAT, rechaza el criterio mantenido por el TEAR de Aragón y fija doctrina en el sentido de que, para el cálculo del rendimiento neto del capital inmobiliario en el IRPF, la amortización deducible está sujeta tanto al límite anual previsto reglamentariamente como a un límite global de amortización acumulada equivalente al valor de adquisición del inmueble, excluido el suelo, sin que la amortización pueda perpetuarse en el tiempo.