El TEAC y la deducción por inversión en vivienda habitual: se incluyen en la base las cantidades obtenidas en la venta de la vivienda habitual que se destinan a cancelar el préstamo hipotecario que la gravaba
El Tribunal Económico-Administrativo Central unifica criterio y reconoce el derecho a incluir en la base de la deducción por inversión en vivienda habitual, en el régimen transitorio del IRPF, las cantidades destinadas a cancelar el préstamo hipotecario pendiente con el importe obtenido en la venta de la propia vivienda, siempre que se cumplan los requisitos legales exigidos.
El texto de la resolución del TEAC RG 2995/2025, de 20 de octubre de 2025, analiza el régimen transitorio de la deducción por inversión en vivienda habitual tras su supresión general, recordando que la Ley 16/2012 mantuvo dicho incentivo fiscal, con carácter transitorio, para los contribuyentes que a 31 de diciembre de 2012 ya tenían derecho a aplicarlo y lo venían disfrutando efectivamente. Esta pervivencia se articula a través de la disposición transitoria 18ª de la Ley 35/2006, que permite seguir aplicando la deducción conforme a la normativa vigente a esa fecha, tanto en su tramo estatal como autonómico.
Se describe de forma sistemática la naturaleza y los requisitos de la deducción: se trataba de un incentivo vinculado exclusivamente a la adquisición o rehabilitación de la vivienda habitual, consistente en una deducción en la cuota del IRPF calculada sobre las cantidades efectivamente satisfechas cada año. La deducción se aplicaba sobre la cuota estatal y autonómica, mediante porcentajes del 7,5 % en cada tramo (salvo que la comunidad autónoma estableciera uno distinto), y estaba sujeta a una base máxima anual de 9.040 euros, sin prorrateos en función del tiempo de disfrute durante el año.
Partiendo de este marco normativo, el texto aborda la cuestión controvertida planteada en un recurso extraordinario de alzada para la unificación de criterio: si pueden incluirse en la base de la deducción las cantidades obtenidas por el contribuyente en la venta de su vivienda habitual que se destinan a cancelar el préstamo hipotecario pendiente que la gravaba. La Directora del Departamento de Gestión Tributaria sostenía que no era posible, al entender que dichos pagos se realizaban cuando la vivienda ya no tenía la condición de habitual.
El Tribunal Económico-Administrativo Central rechaza este planteamiento. Considera irrelevante la procedencia concreta de los fondos utilizados para cancelar la hipoteca, dado el carácter fungible del dinero, y pone el acento en la causa del pago: la extinción del préstamo con el que se financió la adquisición de la vivienda habitual. A su juicio, cancelar anticipadamente el préstamo hipotecario en el momento de la venta forma parte de la inversión en vivienda habitual, siempre que se cumplan los requisitos legales, en particular el relativo a la existencia de rentas suficientes en el ejercicio.
El Tribunal se aparta expresamente del criterio sostenido por la Dirección General de Tributos y por determinadas resoluciones administrativas anteriores, apoyándose en una consolidada jurisprudencia de diversos Tribunales Superiores de Justicia. Dicha jurisprudencia ha considerado que la transmisión de la vivienda y la cancelación del préstamo hipotecario deben entenderse realizadas en unidad de acto, y que limitar la deducción en estos casos resulta contrario a la normativa aplicable.
En consecuencia, el TEAC desestima el recurso extraordinario de alzada interpuesto por la Directora de Gestión Tributaria y fija como criterio vinculante que, en el marco de la disposición transitoria 18ª de la Ley del IRPF, el contribuyente que vende su vivienda habitual y destina parte del precio obtenido a cancelar el préstamo hipotecario pendiente puede incluir dichas cantidades en la base de la deducción por inversión en vivienda habitual, siempre que se cumplan los restantes requisitos legales.