La venta a pérdidas de los inmuebles construidos no acredita que el valor del suelo es inferior en el momento de la transmisión al valor del suelo en el momento de la adquisición a efectos del IIVTNU

Para acreditar la no concurrencia de dicho incremento y por tanto la no sujeción al impuesto lo que se debe comparar a efectos del IIVTNU es solamente el valor del suelo al inicio y al final del período impositivo, sin que pueda tener en cuenta los costes de la construcción

El Tribunal Superior de Justicia de Castilla y León (Sede en Burgos) en su sentencia de 22 de julio de 2025, recurso n.º 27/2025 señala que el el IIVTNU no grava el beneficio económico obtenido por el sujeto pasivo al realizar la transmisión sino la capacidad económica puesta de manifiesto entre dos momentos temporales y para acreditar la no concurrencia de dicho incremento y por tanto la no sujeción al impuesto lo que se debe comparar a efectos del IIVTNU es solamente el valor del suelo al inicio y al final del período impositivo, sin que pueda tener en cuenta los costes de la construcción.

Por tanto, la venta a pérdidas de los inmuebles construidos no acredita que el valor del suelo es inferior en el momento de la transmisión al valor del suelo en el momento de la adquisición.

El Ayuntamiento mantiene que ha existido un incremento del valor del suelo y como señala la sentencia apelada, la carga de la prueba de la inexistencia de plusvalía recae sobre el sujeto pasivo del impuesto. El IIVTNU no grava el beneficio económico obtenido por el sujeto pasivo al realizar la transmisión; grava la capacidad económica puesta de manifiesto entre dos momentos temporales, el de adquisición del bien inmueble y el de su enajenación, computados por años y con un máximo de veinte [Vid., STS de 11 de noviembre de 2020 recurso n.º 6865/2018] y la prueba del decremento, que es lo que produce la no sujeción al tributo, ha de concretarse al valor del suelo [Vid., STS de 25 de abril de 2019 recurso n.º. 4950/2018]. Lo que se debe comparar a estos efectos del IIVTNU es solamente el valor del suelo al inicio y al final del período impositivo.

La parte apelante considera que, al estar acreditado el precio de la construcción (los costes en realidad), con las valoraciones aportadas, y constando el precio de adquisición del suelo, queda acreditada que la venta se produjo a pérdidas. Este planteamiento no se refiere en particular al valor del suelo, sino a que la venta de los inmuebles construidos se produjo a pérdidas, lo que no puede considerarse prueba del valor del suelo a los momentos a los que debe atenderse, ni tampoco que acredite que el valor del suelo es inferior en el momento de la transmisión al valor del suelo en el momento de la adquisición. Por otra parte, la apelante, cuando habla de precio de la construcción, lo hace en realidad de los costes de construcción, lo que es distinto del valor de la construcción al momento de la transmisión del inmueble, pues los costes de construcción podrían ser superiores al valor de mercado del inmueble (por ejemplo por acaecer un derribo accidental que obliga a volver a elevar la construcción, o por la corrección de defectos), lo que podría dar lugar a que el terreno tuviera un valor negativo si se identifica costes de construcción con valor de mercado de lo construido al momento de la transmisión, que no tienen por qué coincidir. Por tanto, no puede considerarse acreditada la minusvalía que alega la apelante.