La DGT analiza un supuesto de escisión parcial, en el que una entidad transmite todos sus activos inmobiliarios a otra entidad, manteniendo los activos y pasivos no inmobiliarios
Aplicación del régimen de neutralidad fiscal a una operación de escisión parcial de activos inmobiliarios con mantenimiento de la actividad comercial, al constituir una rama de actividad autónoma y concurrir motivos económicos válidos conforme a la Ley del Impuesto sobre Sociedades.
La entidad de la consulta tributaria de la DGT V1956-25, de 16 de octubre de 2025, es una sociedad residente en España cuya actividad principal es el comercio al por mayor de productos congelados. Paralelamente, es titular de varios inmuebles que explota en régimen de arrendamiento, disponiendo para ello de medios materiales y personales suficientes, concretamente una persona empleada a jornada completa. Algunos de los inmuebles están afectos directamente a su actividad comercial.
La sociedad proyecta realizar nuevas inversiones en actividades inmobiliarias diferenciadas de su actividad principal. Para ello, plantea una operación de escisión parcial, mediante la cual transmitiría la totalidad de sus activos inmobiliarios -tanto los arrendados como los utilizados en la actividad comercial- y los pasivos asociados a una entidad beneficiaria (de nueva creación o ya existente), manteniendo en la entidad escindida los activos y pasivos no inmobiliarios vinculados al comercio mayorista.
La Dirección General de Tributos analiza la operación a la luz del art. 76.2.1º.b) de la Ley del Impuesto sobre Sociedades (LIS), que define la escisión parcial como la segregación de una o varias ramas de actividad que se transmiten en bloque a otra entidad, manteniéndose al menos una rama de actividad en la sociedad transmitente.
Asimismo, se remite a la normativa mercantil vigente, en particular al Real Decreto-ley 5/2023, que exige que las partes del patrimonio transmitidas constituyan una unidad económica autónoma capaz de funcionar por sus propios medios.
Concepto de rama de actividad
De acuerdo con el art. 76.4 de la LIS, se entiende por rama de actividad el conjunto de elementos patrimoniales que permiten el desarrollo de una explotación económica autónoma, con organización propia y capacidad de funcionamiento independiente.
La DGT recuerda que este concepto exige que la actividad exista previamente en la entidad transmitente y cuente con medios materiales y humanos suficientes, de modo que pueda identificarse una organización empresarial diferenciada. En el caso analizado, la actividad de arrendamiento inmobiliario cumple estos requisitos, al disponer de estructura propia y mantenerse tras la escisión.
Aplicación del régimen de neutralidad fiscal
La consulta concluye que, en la medida en que el patrimonio inmobiliario transmitido constituya una rama de actividad y la entidad escindida conserve otra rama económica (el comercio al por mayor de productos congelados), la operación puede acogerse al régimen especial de neutralidad fiscal regulado en el Capítulo VII del Título VII de la LIS.
En consecuencia, no se integrarán en la base imponible las rentas derivadas de la escisión (art. 77 LIS), y los elementos patrimoniales transmitidos conservarán su valor fiscal y antigüedad en la entidad adquirente (art. 78 LIS). Del mismo modo, los socios no tributarán por la atribución de las participaciones recibidas, manteniendo estas el valor y la fecha de adquisición de las anteriores (art. 81 LIS).
Motivos económicos válidos y cláusula antiabuso
La DGT analiza la aplicación del art. 89.2 de la LIS, que excluye el régimen especial cuando la operación tenga como objetivo principal el fraude o la evasión fiscal. Recuerda que la ausencia de motivos económicos válidos puede generar una presunción de abuso, pero no constituye por sí sola una causa automática de exclusión.
En este sentido, se consideran motivos económicos válidos los alegados por la entidad: racionalización de actividades, compartimentación de riesgos, protección del patrimonio inmobiliario, mejora de la gestión, fortalecimiento de cada línea de negocio y facilitación de la entrada futura de inversores. Tales razones se alinean con la finalidad del régimen de neutralidad fiscal, según la jurisprudencia del Tribunal Supremo y del Tribunal de Justicia de la Unión Europea.
Conclusión
La Dirección General de Tributos concluye que, en el supuesto planteado y conforme a la información facilitada, la operación de escisión parcial proyectada puede acogerse al régimen de neutralidad fiscal del Impuesto sobre Sociedades, al concurrir una auténtica reorganización empresarial basada en motivos económicos válidos.