Consulta de la DGT muy completa sobre el régimen especial de entidades dedicadas al arrendamiento de vivienda: se aplica el 4% de IVA, pero no la bonificación del 40% en IS antes de cumplir con los requisitos
La DGT realiza un análisis muy detallado de la aplicación de este régimen fiscal especial: número mínimo de inmuebles, duración de los arrendamientos, contratación de personal a jornada completa y momento en que se realiza, comunicación anticipada a la Administración Tributaria, aplicación del tipo reducido del 4% de IVA en adquisiciones realizadas antes de cumplir todos los requisitos y la aplicación efectiva de la bonificación.
La consulta tributaria de la Dirección General de Tributos, V1826-25, se centra en la posibilidad de que una sociedad dedicada al arrendamiento de viviendas pueda acogerse al régimen fiscal especial previsto en la Ley del Impuesto sobre Sociedades (LIS) y, en consecuencia, beneficiarse del tipo reducido del 4% de IVA en la adquisición de nuevas viviendas. La entidad tiene como actividad principal el alquiler y administración de inmuebles, además de comprar, vender, reformar y construir bienes inmuebles. Su ejercicio coincide con el año natural. En la actualidad, posee cuatro viviendas alquiladas como residencia habitual de los inquilinos y, durante 2025, prevé formalizar la compra de siete viviendas más mediante contratos privados, con pagos adelantados ya efectuados. Esto significa que, al finalizar el año 2025, la entidad contará con más de ocho viviendas destinadas al arrendamiento y dispondrá de un trabajador contratado a jornada completa para gestionar estos alquileres.
Se realizan varias preguntas por la sociedad, y la DGT procede a contestar.
1. Objeto social de la actividad para aplicar el régimen especial de entidades dedicadas al arrendamiento de vivienda
El régimen fiscal especial de entidades dedicadas al arrendamiento de viviendas, regulado en el capítulo III del título VII de la LIS, se aplica a sociedades cuya actividad principal sea el arrendamiento de viviendas, entendiendo como tal aquellas destinadas a satisfacer la necesidad permanente de vivienda del arrendatario según la Ley de Arrendamientos Urbanos. Para poder acogerse a este régimen, además de que el número de viviendas arrendadas sea como mínimo de ocho, es necesario que se mantenga el arrendamiento durante un mínimo de tres años, que las actividades se contabilicen separadamente por inmueble y, en caso de actividades complementarias, que al menos el 55% de las rentas o del valor del activo de la entidad corresponda al arrendamiento de viviendas.
2. Necesidad de tener un trabajador a tiempo completo
El art. 5.1 de la LIS define actividad económica como la ordenación por cuenta propia de medios de producción y recursos humanos. En arrendamiento de inmuebles, existe actividad económica solo si se emplea al menos una persona con contrato laboral a jornada completa.
Esto significa que dos o más trabajadores a media jornada no cumplen el requisito; debe existir un trabajador a tiempo completo dedicado al arrendamiento.
En el caso planteado, la entidad prevé contratar a un trabajador, cumpliendo así los requisitos de actividad económica para poder acogerse al régimen en el ejercicio 2026. Sin embargo, en 2025, cuando aún solo posee cuatro viviendas alquiladas, no se cumplen los requisitos mínimos del régimen especial.
3. Momento de contratación del trabajador si se solicita el régimen para 2026
Se pregunta si el trabajador debe estar contratado antes del inicio del período impositivo 2026, considerando que la opción por el régimen se realizará en 2025.
El art. 48.3 de la LIS establece que la opción se aplica al período que finalice tras la comunicación y en los sucesivos mientras se mantenga el régimen.
Por ello, para aplicar el régimen en 2026, el trabajador a tiempo completo debe estar contratado y en funciones desde el inicio del período 2026, ya que la actividad económica se evalúa al inicio del ejercicio en que se aplica el régimen.
4. Comunicación anticipada del régimen fiscal especial
Se consulta si la opción por el régimen puede comunicarse a la Administración en febrero de 2025 para su aplicación en 2026.
Lo que supondría una comunicación anticipada, que también es posible, siempre que la entidad cumpla los requisitos al inicio de 2026. Esto permite planificar la aplicación del régimen con antelación.
5. Aplicación del tipo reducido del 4% de IVA a adquisiciones en 2025
Se pregunta si las viviendas adquiridas en 2025 (antes de cumplir todos los requisitos del régimen especial) pueden beneficiarse del tipo reducido del 4% de IVA.
De acuerdo con el art. 91.2.6º LIVA y art. 26 bis del Reglamento del IVA, el 4 % aplica si la entidad aplica o aplicará el régimen especial del IS.
Con lo cual, teniendo en cuenta el criterio de la DGT, se puede aplicar el 4% incluso antes de cumplir todos los requisitos, siempre que exista una intención objetiva de destinar las viviendas al arrendamiento y se vaya a poder aplicar la bonificación en el ejercicio siguiente.
Con lo cual, las adquisiciones de 2025 podrían tributar al 4% si se documenta la intención de aplicar el régimen y destinar las viviendas al arrendamiento habitual. En caso contrario, tributarían al 10%.
6. Inicio del arrendamiento y aplicación de la bonificación en el IS
Se consulta si las viviendas adquiridas antes de cumplir los requisitos pueden alquilarse en 2025 o si el arrendamiento debe iniciarse a partir de 2026 para beneficiarse de la bonificación del 40% en la cuota del art. 49 LIS.
De acuerdo con el art. 49 LIS, la bonificación solo se aplica a las rentas obtenidas en los períodos en que la entidad cumpla los requisitos y el régimen esté vigente.
Es decir, las viviendas pueden alquilarse antes de 2026, pero las rentas obtenidas en 2025 no tendrán derecho a la bonificación; esta solo se aplicará a partir de 2026, cuando la sociedad cumpla los requisitos del régimen especial.