La ganancia obtenida por la transmisión de una VPO podrá beneficiarse de la exención por reinversión en vivienda habitual si se cumplen los requisitos
Siempre que la vivienda que se transmite tenga la consideración de habitual en el momento de la venta o en los dos años anteriores, resultaría aplicable la exención por reinversión en vivienda habitual a la ganancia patrimonial que pudiera generarse en su transmisión, aun cuando sea una vivienda de protección oficial.
La contribuyente de la consulta tributaria V1950-25, de 15 de octubre de 2025, adquirió una vivienda de protección oficial (VPO) y se pregunta si puede acogerse a la exención establecida en el art. 38.1 LIRPF, por reinversión de la ganancia patrimonial que pueda obtener con la venta de la vivienda de protección oficial una vez transcurrido el periodo de protección.
La Dirección General de Tributos aclara que, siempre que se cumpla el requisito establecido en el art. 41.bis.3 RIRPF, es decir, tener la vivienda que transmite la consideración de habitual para la consultante en el momento de la venta o en cualquier día de los dos años anteriores, resultaría aplicable la exención por reinversión en vivienda habitual a la ganancia patrimonial que pudiera generarse en su transmisión. Cuando para adquirir la vivienda transmitida el contribuyente hubiera utilizado financiación ajena, se considerará, exclusivamente a estos efectos, como importe total obtenido el resultante de minorar el valor de transmisión en el principal del préstamo que se encuentre pendiente de amortizar en el momento de la transmisión.
Para poder acogerse a la exención, la consideración como habitual de la vivienda ha de concurrir en ambas viviendas: en la que se transmite y en la que se adquiere, atendiendo a la definición de vivienda habitual establecida en el art. 41.bis RIRPF como la edificación que constituya su residencia durante un plazo continuado de, al menos, tres años.
No obstante, se entenderá que la vivienda tuvo el carácter de habitual cuando, a pesar de no haber transcurrido dicho plazo, se produzca el fallecimiento del contribuyente o concurran circunstancias que necesariamente exijan el cambio de domicilio.
La reinversión del importe obtenido en la enajenación deberá efectuarse, de una sola vez o sucesivamente, en un período no superior a dos años desde la fecha de transmisión de la vivienda habitual o en un año desde la fecha de transmisión de las acciones o participaciones.
En particular, se entenderá que la reinversión se efectúa dentro de plazo cuando la venta se hubiese efectuado a plazos o con precio aplazado, siempre que el importe de los plazos se destine a la finalidad indicada dentro del período impositivo en que se vayan percibiendo.
Cuando, conforme a lo dispuesto en los párrafos anteriores, la reinversión no se realice en el mismo año de la enajenación, el contribuyente vendrá obligado a hacer constar en la declaración del Impuesto del ejercicio en el que se obtenga la ganancia de patrimonio su intención de reinvertir en las condiciones y plazos señalados. Igualmente darán derecho a la exención por reinversión las cantidades obtenidas en la enajenación que se destinen a satisfacer el precio de una nueva vivienda habitual que se hubiera adquirido en el plazo de los dos años anteriores a la transmisión de aquélla.
En el caso de que el importe de la reinversión fuera inferior al total obtenido en la enajenación, solamente se excluirá de gravamen la parte proporcional de la ganancia patrimonial que corresponda a la cantidad efectivamente invertida en las condiciones de este artículo.
El incumplimiento de cualquiera de las condiciones establecidas en este art. 41 RIRPF, determinará el sometimiento a gravamen de la parte de la ganancia patrimonial correspondiente. En tal caso, el contribuyente imputará la parte de la ganancia patrimonial no exenta al año de su obtención, practicando declaración-liquidación complementaria, con inclusión de los intereses de demora, y se presentará en el plazo que medie entre la fecha en que se produzca el incumplimiento y la finalización del plazo reglamentario de declaración correspondiente al período impositivo en que se produzca dicho incumplimiento.