Una promotora inmobiliaria que sufre numerosas expropiaciones de terrenos afectos a su actividad ha de incluirlas en el cálculo de la prorrata de IVA
Análisis de la procedencia de la aplicación de la prorrata del IVA, irrevocabilidad de la opción tributaria conforme al art. 119.3 de la LGT, inexistencia de sectores diferenciados y cómputo de las operaciones de expropiación en el cálculo del porcentaje de deducción.
El texto de la resolución del Tribunal Económico-Administrativo Central, RG 1454/2023, de 27 de febrero de 2026, analiza una controversia relativa a la aplicación del régimen de deducción del IVA mediante la regla de prorrata en una entidad dedicada a la promoción inmobiliaria, en el contexto de varios ejercicios (2013–2017) en los que se produjeron numerosas expropiaciones forzosas de terrenos afectos a su actividad.
La cuestión central consiste en determinar:
- Si procedía aplicar la prorrata especial en lugar de la prorrata general.
- Si determinadas operaciones de expropiación debían excluirse del cálculo de la prorrata.
- Si existían sectores diferenciados de actividad que justificaran un tratamiento distinto.
I. Contexto
La entidad desarrolla como actividad principal la promoción inmobiliaria, realizando entregas de edificaciones sujetas y no exentas de IVA.
Durante los ejercicios comprobados, diversas Administraciones Públicas expropiaron terrenos de su propiedad, afectos a dicha actividad. Entre las operaciones realizadas:
- Expropiaciones de solares destinados a red ferroviaria, consideradas operaciones sujetas y no exentas.
- Expropiaciones de terrenos rústicos o destinados a parques, jardines o viales, consideradas operaciones sujetas y exentas conforme al art. 20.Uno.20º de la Ley del IVA.
La Administración consideró que estas operaciones exentas debían tener incidencia en el cálculo de la deducción del IVA, aplicando la regla de prorrata.
La entidad no había aplicado prorrata en los ejercicios 2013–2016 y en 2017 optó por la prorrata general. Discrepaba especialmente sobre la imposibilidad de aplicar posteriormente la prorrata especial.
II. La prorrata como opción tributaria
La normativa del IVA establece como regla general la prorrata general, salvo que el sujeto pasivo opte por la especial cuando la misma no resulte obligatoria.
La elección entre prorrata general y especial constituye una opción tributaria, en el sentido reconocido por la jurisprudencia del Tribunal Supremo. Y las opciones tributarias, una vez ejercitadas, son irrevocables fuera del plazo reglamentario.
III. Aplicación al caso concreto
El Tribunal concluye que la entidad no ejercitó en plazo la opción por la prorrata especial. En consecuencia, resulta aplicable la prorrata general por defecto.
No cabe modificar la opción en el seno de un procedimiento inspector. El hecho de que la regularización ponga de manifiesto la existencia de operaciones exentas no permite alterar retrospectivamente la elección no ejercitada.
IV. Sectores diferenciados
La entidad alegaba la existencia de sectores diferenciados, considerando que la venta de terrenos constituía una actividad distinta de la promoción inmobiliaria.
El TEAC rechaza este planteamiento porque:
- El objeto social incluye la promoción y construcción inmobiliaria.
- Los terrenos expropiados estaban afectos a dicha actividad.
- La transmisión, aunque forzosa, se produce en el ámbito de la actividad habitual.
- No existe una actividad autónoma de compraventa de terrenos.
Por tanto, no se aprecia la existencia de sectores diferenciados que alteren el régimen de deducción.
V. Inclusión de las operaciones exentas en la prorrata
De forma subsidiaria, la entidad sostenía que las operaciones exentas no debían computarse en ninguno de los términos de la prorrata por no ser habituales.
El TEAC analiza el concepto de actividad habitual, concluyendo que habitual es lo que se incardina en el objeto social y ocasional es lo que se realiza fuera del tráfico ordinario.
En este caso, las entregas derivadas de expropiación:
- Constituyen entregas de bienes a efectos del art. 8.Dos.3º de la Ley del IVA.
- Se producen sobre bienes afectos a la actividad principal.
- No pueden calificarse como operaciones ocasionales.
- Por tanto, deben incluirse en el cálculo de la prorrata conforme al art. 104.Tres.4º de la Ley del IVA.
VI. Conclusión final
El TEAC desestima íntegramente las pretensiones de la entidad y confirma la regularización administrativa.
Las conclusiones esenciales son:
- La entidad estaba obligada a aplicar la prorrata general, al no haber ejercitado en plazo la opción por la especial.
- La opción tributaria no puede rectificarse fuera del período reglamentario.
- No existen sectores diferenciados que alteren el tratamiento fiscal.
- Las operaciones de expropiación forman parte de la actividad habitual y deben integrarse en el cálculo de la prorrata.
- La liquidación practicada por la Administración se considera conforme a Derecho.