El pago contingente asociado a ciertas variables se considera mayor precio de adquisición de la edificación y su amortización será deducible en IS cuando responda a su depreciación efectiva
El pago contingente asociado al volumen ingresos derivados del arrendamiento durante el período de comercialización se deberá de tener en consideración como mayor precio de adquisición de la edificación. Las amortizaciones atenderán a la depreciación efectiva del elemento patrimonial y se amortizará de forma independiente cada parte de un elemento del inmovilizado material que tenga un coste significativo en relación con el coste total del elemento y una vida útil distinta del resto.
La entidad contribuyente de la consulta tributaria de la DGT V-0046-26, de 13 de enero de 2026, se dedica a la adquisición, tenencia y gestión de bienes inmuebles de naturaleza urbana para su arrendamiento. Adquirió un edificio de viviendas acordando un periodo de comercialización de 12 meses, cuyo precio estará sujeto a la concurrencia futura de ciertas variables, se modificará al alza el precio de compra atendiendo al volumen de ingresos, porcentaje de ocupación y costes de los servicios, entre otros.
Se cuestiona si este ajuste al alza del precio de compra se ha de considerar como mayor valor del inmovilizado adquirido, siendo deducible la amortización anual por la parte correspondiente a la construcción según el art. 12 LIS, o, por el contrario, se considerará gasto directo del ejercicio en que tenga lugar dicho ajuste sobre el precio final de la compra conforme al art. 11 LIS.
De los arts. 10.3 y 11 LIS se deduce que la base imponible es el resultado contable, corregido por los ajustes fiscales en caso de que la normativa del Impuesto contenga criterios de valoración, calificación o imputación de ingresos y gastos diferentes a los contables.
Es necesario señalar que la LIS no contiene una definición de inmovilizado, por lo que debe acudirse a las definiciones contenidas en el PGC, este define el activo no corriente como los activos destinados a servir de forma duradera en las actividades de la empresa.
La RICAC 2013 señala que, los bienes comprendidos en el inmovilizado material se valorarán por su coste, precio de adquisición o coste de producción, los impuestos indirectos relacionados con este solo se incluirán cuando no sean recuperables de la Hacienda Pública, así como los gastos financieros u otros adicionales y directamente relacionados, devengados antes de su puesta en funcionamiento si esta requiere un periodo de tiempo superior a un año. Los pagos contingentes que dependan de magnitudes relacionadas con el desarrollo de la actividad se contabilizarán como un gasto en la cuenta de pérdidas y ganancias a medida en que se incurran. Producido un cambio en la estimación de la contraprestación contingente se incrementará o reducirá el valor del activo en el mismo importe que modifique el valor contable del pasivo, salvo se relacione con variables como tipos de interés o índice de precios. Las deudas por compra de inmovilizado se valorarán de acuerdo con lo dispuesto en la norma de registro y valoración sobre instrumentos financieros del PGC.
Por tanto, en el caso objeto de consulta, parece posible presumir que el pago contingente asociado al volumen ingresos derivados del arrendamiento durante el período de comercialización, se deberá de tener en consideración como mayor precio de adquisición de la edificación. Por el contrario, a falta de mayor descripción del supuesto de hecho, no es posible concluir si las contraprestaciones contingentes vinculadas a otros indicadores han de formar parte del precio de adquisición del activo.
El tratamiento contable descrito será igualmente el que se asuma desde el punto de vista fiscal, puesto que en la LIS no figura ningún precepto destinado a modificar la normativa contable aplicable. Por consiguiente, la entidad reconocerá el edificio en su activo, así como un pasivo financiero por el mismo importe.
En relación con la amortización del edificio adquirido, se recuerda que, los elementos del inmovilizado material se valorarán por su precio de adquisición o coste de producción menos la amortización acumulada y, en su caso, el importe de las correcciones valorativas por deterioro reconocidas.
Las amortizaciones habrán de establecerse atendiendo a la vida útil de los bienes y de su valor residual, la depreciación que normalmente sufran por su funcionamiento, uso y disfrute, sin perjuicio de considerar también la obsolescencia técnica o comercial que pudiera afectarlos. Se amortizará de forma independiente cada parte de un elemento del inmovilizado material que tenga un coste significativo en relación con el coste total del elemento y una vida útil distinta del resto del elemento. Ulteriormente, si se produce un cambio en la estimación de la contraprestación contingente, la entidad incrementará o reducirá el valor contable del activo en el mismo importe, lo que supondrá la modificación prospectiva, de las cuotas anuales de amortización por la parte correspondiente a la construcción.
En el ámbito fiscal, el gasto por amortización contable deberá imputarse en la base imponible del IS del periodo impositivo correspondiente al año de su devengo, siempre que dicha amortización se corresponda con su depreciación efectiva.
Resultarán de aplicación las normas sobre amortización recogidas en el art. 12 LIS desarrolladas en el art. 3 y ss. del RIS. Teniendo en cuenta que se establece que “no serán fiscalmente deducibles los gastos que no se hayan imputado contablemente en la cuenta de pérdidas y ganancias o en una cuenta de reservas si así lo establece una norma legal o reglamentaria, a excepción de los elementos patrimoniales que puedan amortizarse libremente o de forma acelerada”.
De acuerdo con el art. 12 LIS, la amortización será deducible cuando corresponda a la depreciación efectiva del elemento, determinada por cualquiera de los cinco procedimientos señalados. No obstante, si el elemento objeto de consulta es un edificio, los métodos definidos en las letras b) y c) no serán aplicables al mismo. La tabla de amortización incluida en la letra a) contiene una relación de elementos con el coeficiente lineal máximo y el período de años máximo correspondiente a cada uno de ellos.
En este sentido, el art. 4 RIS establece que, cuando el contribuyente utilice el método de amortización según la tabla de amortización, la depreciación se entenderá efectiva si se corresponde con el resultado de aplicar al precio de adquisición o coste de producción del elemento patrimonial del inmovilizado alguno de los siguientes coeficientes: a) El coeficiente de amortización lineal máximo establecido en la tabla; b) El coeficiente de amortización lineal que se deriva del período máximo de amortización establecido en la tabla; c) Cualquier otro coeficiente de amortización lineal comprendido entre los dos anteriormente mencionados.
Atendiendo a la escasa descripción de los hechos, cabe considerar que, entre los elementos incluidos dentro del grupo de edificios de la tabla de amortización, la edificación podría encajar dentro del epígrafe de edificios comerciales, administrativos, de servicios y viviendas (con un coeficiente lineal máximo 2% y período de años máximo 100). No obstante, se trata de una cuestión de hecho que el contribuyente deberá acreditar por cualquier medio de prueba admitido en Derecho y cuya valoración corresponderá a los órganos competentes en materia de comprobación de la AEAT.
En todo caso, el contribuyente podrá proponer un plan para la amortización de los elementos patrimoniales del inmovilizado material, intangible o inversiones inmobiliarias, de acuerdo con la letra d) del art. 12 LIS, en los términos previstos en el art. 7 RIS, o bien podrá amortizar la cuantía que considere como amortización efectiva, siempre que justifique su importe, de acuerdo con la letra e) del art. 12.1 LIS.