La tasación hipotecaria, convenientemente explicada, por sí sola o conjuntamente con otros elementos probatorios, dictámenes periciales normalmente, puede enervar el valor de referencia cuando sea superior al de mercado

Sin embargo, la mera diferencia de cuantías entre la tasación hipotecaria y el valor de referencia, sin explicación alguna que justifique la discrepancia y el error que se ha podido cometer en la valoración, o el por qué el valor de referencia es superior al de mercado, no sirve a los efectos de sustituir uno por otro

Así se pronuncia la sentencia del Tribunal Superior de Justicia de Castilla y León (Sede en Burgos), núm. 13/2026, de 2 de febrero de 2026, rec. núm. 94/2025. El recurrente sostiene en su demanda que el valor real del mercado del inmueble adquirido no es el que resulta del valor de referencia, sino el que acreditan tanto la tasación hipotecaria y el certificado emitidos por un experto habilitado. En este caso, con fecha 30 de agosto de 2022 se firmó escritura pública de transmisión de una vivienda sita en Santa Cruz de Pinares (Ávila) por un precio el de 79.000 €. El recurrente presentó autoliquidación del Impuesto de Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados declarando una base imponible de 199.677,80 € resultando una cantidad a ingresar de 16.094,03€. Sin embargo, procedió a solicitar la rectificación de la autoliquidación y la devolución del ingreso indebidamente realizado, entendiendo que el valor de mercado era el de 113.691,06 €. La Junta de Castilla y León solicitó informe a la Gerencia Territorial del Catastro de Ávila sobre el valor de referencia a la vista de las alegaciones presentadas, valor que ratificó hasta en dos ocasiones. Por ello, la Oficina Liquidadora desestima dicha solicitud de rectificación de la autoliquidación incluyendo pie de recursos.

Hay que recordar que, en el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados, en el caso de los bienes inmuebles, la base imponible será el valor de referencia previsto en la normativa reguladora del catastro inmobiliario, a la fecha de devengo del impuesto. No obstante, si el valor del bien inmueble declarado por los interesados, el precio o contraprestación pactada, o ambos son superiores a su valor de referencia, se tomará como base imponible la mayor de estas magnitudes. Por tanto, la base imponible en este concreto caso no viene determinada por el valor real o de mercado de la transmisión del inmueble, sino por el valor de referencia siempre que no supere el valor de mercado. Este valor de referencia se determina por la Dirección General del Catastro conforme a la normativa reguladora del Catastro Inmobiliario.

Hay casos en los que el valor de referencia no existe o no debe existir

Eso sucede cuando en el bien inmueble existan construcciones de usos industrial, oficinas, comercial, deportes, espectáculos, ocio y hostelería, sanidad y beneficencia, culturales y religiosas o singulares, cuando las construcciones del bien inmueble se encuentren en estado de conservación ruinoso, o la finca a la que pertenezca el inmueble se encuentre infraedificada a efectos catastrales, cuando se trate de bienes inmuebles con precio de venta limitado administrativamente, inmuebles ocupados ilegalmente, se hayan visto afectados de forma directa por una catástrofe natural, o cuando la coherencia lógico-informática de la descripción del inmueble en la base de datos catastral adolezca de algún defecto que imposibilite la obtención matemática del valor de referencia del mismo.

No es el caso que trata la sentencia, y aquí el valor de referencia del inmueble era superior al valor asignado en la compraventa por lo que el obligado podía impugnar el valor de referencia del inmueble ya establecido, lo que obliga a la Administración tributaria a recabar un informe de la Dirección General del Catastro que corrija o ratifique el valor de referencia, informe que es preceptivo y vinculante, conforme establece el artículo 10.4 del texto refundido del impuesto.

En este punto, la normativa del Catastro Inmobiliario establece que el valor de referencia de los inmuebles tiene como límite el valor de mercado, motivo por el que se fija un factor de minoración (FM) mediante orden del ministro de Hacienda. Para el ejercicio 2022, el factor de minoración (FM) aplicable para la determinación del valor de referencia de los inmuebles urbanos se estableció este factor en 0,9 a través de la Orden HFP/1104/2021, de 7 de octubre, y se mantiene así en el año 2026.

La sentencia recuerda que los datos contenidos en el Catastro Inmobiliario se presumen ciertos, pero esta presunción admite prueba en contra. Por tanto, aquí debe dilucidarse si ese valor de referencia supera el valor de mercado o, no superándolo, existe alguna incorrección en la aplicación de los parámetros normativos previstos para su configuración.

En el caso concreto de la sentencia, el recurrente no aduce ninguna irregularidad en el cálculo del valor de referencia, sino simplemente que la base imponible debería ser el valor que resulta de los informes, por cuanto el valor de referencia no es el real de mercado, sino que lo supera. Para destruir el valor de referencia certificado por el catastro, técnicamente se aporta la tasación hipotecaria que se utilizó, se entiende, para el otorgamiento del correspondiente préstamo, dado que se trata de un informe para una garantía hipotecaria, con un valor de 113.691,06 euros.

Sin embargo, la mera diferencia de cuantías entre la tasación hipotecaria y el valor de referencia, sin explicación alguna que justifique la discrepancia y el error que se ha podido cometer en la valoración, o el por qué el valor de referencia es superior al de mercado, no sirve a los efectos de sustituir uno por otro. Pues en ese caso, en la práctica, la base imponible sería, sin más, el de la tasación hipotecaria siempre que fuera inferior. Y, desde luego, no parece que esa sea la voluntad del legislador, ni el espíritu de la ley.

Cuestión distinta es que la tasación hipotecaria, convenientemente explicada, por sí sola o conjuntamente con otros elementos probatorios, dictámenes periciales normalmente, pueda enervar el valor de referencia cuando sea superior al de mercado. Por ello, el Tribunal considera que debe permitirse tal posibilidad, pues de lo contrario: a) No se entendería muy bien esa limitación cuando se permite impugnar el valor de referencia; y b) tal precepto sería de dudosa constitucionalidad si hubiera que estar en todo caso al valor de referencia aun cuando se acreditase que supera el valor de mercado, vulnerando el principio de capacidad económica.

Pero en este caso, no se había aportado ninguna prueba adicional, por lo que al igual que se concluyó en la sentencia de 31 de marzo de 2025 (rec. 169/23), esa tasación a efectos hipotecarios no logra desvirtuar la valoración que la Administración hizo. Pues los testigos que se aportan en dicha tasación no son inmuebles comparables, ni se saben las concretas circunstancias de aquellos testigos como para que esa comparación permita hacer caer el valor de referencia. Esto es, se aporta una valoración alternativa, pero sin probar qué error puede tener el valor de referencia calculado por la Administración, y sin que pueda darse más credibilidad a la documental aportada por el recurrente. Por ello, con las pruebas presentadas no se destruye, ni varía el valor de referencia calculado por la Administración como base imponible del ITPO.

Todo lo contrario que sucede en el caso de la sentencia del TSJ de Canarias, Sala de Santa Cruz de Tenerife, de 15 de julio de 2024, rec. núm. 208/2023, donde la tasación realizada por TINSA sí reunía los requisitos exigidos de individualización y corrección del valor sobe el bien concreto objeto de transmisión. En la STSJ de la Comunidad Valenciana, de 11 de junio de 2024, rec. núm. 655/2023 señala que la aplicación del valor de referencia no supone ninguna comprobación del valor declarado por el contribuyente, sino la aplicación de la norma legal que impone como base imponible de este impuesto dicho valor de referencia, sin perjuicio de los medios que también legalmente se establecen para impugnar en cada caso el valor de referencia asignado a un determinado inmueble.

La Constitucionalidad no equivale a la inimpugnabilidad del valor de referencia

La Sentencia 13/2026 del Tribunal Constitucional de 12 de febrero, ha avalado por unanimidad el valor de referencia como base imponible válida para impuestos (ITP y AJD e ISD), al considerar que mide correctamente la capacidad económica y no vulnera la Constitución. El tribunal determina que este valor determinado por Catastro grava valores cercanos al mercado. No obstante, aunque el valor es objetivo, la sentencia permite que el contribuyente impugne el valor de referencia utilizando cualquier medio de prueba si considera que no refleja el valor de mercado de su inmueble. Esto significa que la constitucionalidad del valor de referencia descansa sobre la posibilidad efectiva y real de contradicción cuando se desvía del valor de mercado, articulando las pruebas necesarias para desvirtuarlo, tanto en vía administrativa como judicial.

Fernando Martín Barahona
Técnico de Hacienda del Estado (excedente)
Subinspector de Hacienda de la Comunidad de Madrid (España)