La deducción de los gastos asociados a las zonas comunes de un piso alquilado por habitaciones está supeditada a la efectiva ocupación de cada una ellas
Además, a la hora de determinar el rendimiento neto del capital inmobiliario, únicamente cabe la deducción de los intereses de los capitales ajenos invertidos en cuanto los mismos se destinen a la adquisición y mejora del inmueble alquilado, pero nunca a gastos de reparación y conservación.
Estas son las dos conclusiones más relevantes de la sentencia del Tribunal Superior de Justicia de Cataluña, núm. 408/2026, de 23 de febrero de 2026, rec. núm. 2768/2023. En este caso, nos encontramos con un inmueble de 8 habitaciones, que en total ocupan una superficie de 100 metros cuadrados, donde además hay unos espacios comunes de 171 metros cuadrados. La recurrente considera que los espacios comunes son susceptibles de ser usados en tanto en cuanto haya una sola persona (o más) residiendo en el inmueble. La habitación 1 tiene 19 metros cuadrados; la habitación 2, 15 metros cuadrados; la habitación 3, 13 metros cuadrados; las habitaciones 4 y 5, 12 metros cuadrados cada una; la habitación 6, 10 metros cuadrados; la habitación 7, 12 metros cuadrados y la habitación 8, 7 metros cuadrados. Por tanto, corresponde en porcentaje de 19, 15, 13, 12 10, 12 y 7 % de los espacios comunes a cada una de las habitaciones.
Como decimos, la propietaria reclama la deducibilidad de todos los gastos ligados a los espacios comunes del inmueble durante todo el año, con independencia de la efectiva ocupación de cada estancia arrendada, pues aquellos espacios los ocupan y utilizan todos los inquilinos, durante todo el año, aunque sea sólo el inquilino de una de las habitaciones, y por ello, considera que el inmueble ha tenido un 73,234973 % de ocupación el año 2020, porcentaje que se obtiene de sumar a toda la zona común la superficie de la única habitación que estuvo alquilada todo el año.
La AEAT entendió que los gastos, excepto los de reparación y conservación, deben prorratearse por la ocupación efectiva del inmueble, de tal forma, que lo correcto es adicionar a cada habitación la parte proporcional de los espacios comunes, deducibles en función de su ocupación efectiva durante el ejercicio.
La recurrente también centra el recurso en la deducibilidad de los intereses de capitales ajenos invertidos en obras de reparación y conservación, pues el artículo 23.1.a).1.º de la Ley 35/2006 (Ley IRPF) establece que son deducibles los intereses de los capitales ajenos invertidos en la adquisición o mejora del bien, derecho o facultad de uso y disfrute del que procedan los rendimientos, y demás gastos de financiación, así como los gastos de reparación y conservación del inmueble.
La AEAT estima que únicamente son deducibles los intereses del préstamo que financia la adquisición o la mejora de inmueble, pero no las reparaciones. A tal efecto, se considerarían mejoras la instalación de armarios, diversos muebles, electrodomésticos, unos packs descanso, climatización, aspiradora, secadora y el centro de planchado.
Además, la recurrente alega que la Agencia Tributaria al reducir los gastos financieros, no tiene en cuenta que el préstamo se ha reducido en 35.000 euros durante el ejercicio, y ello supone aplicar el criterio más perjudicial, que sería el proporcional, y se pregunta por qué no cabe considerar que los gastos financieros por amortizaciones son los que corresponden a las reparaciones.
En relación a la cuestión de la necesaria ocupación para aceptar los gastos en la determinación del rendimiento del capital inmobiliario, la sentencia del Tribunal Supremo de 25 de febrero de 2021, rec. núm. 1302/2020, ya determinó que los gastos asociados a los inmuebles alquilados deben admitirse como deducibles única y exclusivamente por el tiempo en que los mismos estuvieron arrendados y generaron rentas, en la proporción que corresponda. Ocurre que la recurrente pretende que los espacios comunes del inmueble han estado siempre y todo el año arrendado, con absoluta independencia del efectivo tiempo de arrendamiento de cada una de las habitaciones, y que, por ello, en relación a los mismos, la ocupación ha de entenderse permanente.
La sentencia discrepa del razonamiento de la demanda, pues, con él, pretende crearse la ficción de un arrendamiento permanente para parte del inmueble, prescindiendo del efectivo tiempo en que cada habitación ha estado arrendada, o, si se quiere, de la efectiva duración de los arrendamientos celebrados, disociando la ocupación en función de los espacios del inmueble sobre el que se proyectan los arrendamientos. Así, en este caso, los alquileres no se prolongaron todo el año, sino parte de él, por lo que lo lógico es que se proyecte tal ocupación efectiva y real, también sobre los espacios comunes, adjudicándolos proporcionalmente a cada habitación arrendada, a fin de proyectar también sobre ellos el cálculo de la ocupación conforme a la efectiva duración de los respectivos arriendos, que, insistimos, no son anuales, ni comprenden el año entero, extremo éste indiscutido.
En relación a la segunda cuestión, señala que la Ley es clara al admitir la deducibilidad de los intereses de los capitales ajenos invertidos únicamente en cuanto los mismos se destinen a la adquisición y mejora del inmueble, no a gastos de reparación y conservación. De otro modo, la literalidad del precepto sería desconocida, pues quiere el mismo que intereses de capitales ajenos y otros gastos de financiación resulten deducibles únicamente cuando los mismos obedezcan a, o vengan a sufragar, la adquisición o mejora del inmueble, no su reparación y conservación, que reciben, claramente, tratamiento diferenciado.
Por último, y en cuanto a la amortización anticipada del préstamo, la recurrente defiende que la misma obedece a la parte destinada a sufragar gastos de conservación y reparación, por lo que debería admitirse una mayor deducibilidad de intereses del préstamo. Sin embargo, al encontrarnos con un solo préstamo, y destinado a sufragar diferentes gastos que tienen distinto régimen de deducción en cuanto a los intereses del préstamo, no puede artificiosamente discriminarse la parte destinada a unos u otros, siendo fungible el dinero, sino por una estricta aplicación de porcentajes totales sobre los totales gastos. Por tanto, si la recurrente quería diferenciar capitales invertidos en función de sus respectivas atenciones, debió haber suscrito préstamos distintos con fines distintos, en orden a decidir una amortización anticipada que conviniere en mayor o menor medida a su planificación fiscal.
Fernando Martín Barahona
Técnico de Hacienda del Estado (excedente)
Subinspector de Hacienda de la Comunidad de Madrid (España)