Base imponible del AJD en las escrituras de declaración de obra nueva formalizadas muchos años después de la construcción

El Tribunal Supremo confirma que la base imponible del Impuesto sobre Actos Jurídicos Documentados en las escrituras de declaración de obra nueva debe determinarse por el coste real de ejecución material de la construcción, sin que proceda aplicar coeficientes de actualización monetaria aunque hayan transcurrido décadas entre la finalización de la obra y su formalización en escritura pública.

La sentencia del Tribunal Supremo nº 617/2026, de 18 de mayo de 2026, con nº recurso 8043/2023, aborda una cuestión de especial interés en materia de Actos Jurídicos Documentados (AJD): determinar si, cuando una escritura de declaración de obra nueva se formaliza muchos años después de haberse ejecutado la construcción, la base imponible del impuesto debe calcularse tomando como referencia el coste histórico de la obra o si, por el contrario, dicho coste puede actualizarse mediante coeficientes monetarios para reflejar su valor en el momento del devengo.

El litigio tiene su origen en una escritura de declaración de obra nueva otorgada en 2014 por una sociedad hotelera respecto de una construcción realizada en 1962. Al autoliquidar el impuesto, la entidad tomó como base imponible el coste histórico de ejecución de la obra. Sin embargo, la Administración Tributaria consideró que dicho importe debía actualizarse para adaptarlo a la realidad económica existente en el momento en que se formalizó la escritura pública, lo que dio lugar a una comprobación de valores y a una liquidación complementaria que incrementaba significativamente la cuota tributaria.

La controversia llegó finalmente al Tribunal Supremo, que debía pronunciarse sobre si el concepto de «valor real del coste de la obra» previsto en la normativa del impuesto permite o no incorporar mecanismos de actualización monetaria cuando existe una gran distancia temporal entre la construcción y la documentación notarial de la obra nueva.

Uno de los aspectos que destaca la sentencia es la insuficiente regulación legal de esta cuestión. El Tribunal recuerda que la Ley del Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados apenas contiene referencias concretas sobre la forma de determinar la base imponible en las declaraciones de obra nueva, remitiéndose en la práctica al art. 70 del RD 828/1995 (Reglamento del ITP y AJD).

El Tribunal analiza el contenido del art. 70 del Reglamento, que establece que la base imponible en las escrituras de declaración de obra nueva estará constituida por el «valor real del coste de la obra nueva que se declare». Para la Sala, la literalidad de esta norma es clara: lo que debe valorarse es el coste real de ejecución de la construcción y no el valor que el inmueble pueda tener posteriormente en el mercado ni un coste actualizado en función de la evolución económica producida desde la fecha de construcción.

La sentencia subraya que el concepto de coste de ejecución material constituye una magnitud objetiva vinculada exclusivamente a la construcción efectivamente realizada. Por ello, no puede confundirse con el valor del inmueble terminado, que depende de numerosos factores ajenos al proceso constructivo, como la ubicación, la evolución del mercado inmobiliario, la rentabilidad económica del bien o las expectativas de beneficio. Incorporar estos elementos supondría alterar la naturaleza de la base imponible definida reglamentariamente.

Para reforzar esta interpretación, el Tribunal recuerda una consolidada línea jurisprudencial que, desde hace años, viene sosteniendo que la base imponible de las declaraciones de obra nueva debe identificarse con el coste real de ejecución material de la obra. En distintas resoluciones anteriores ya había rechazado métodos de valoración basados en valores catastrales, módulos administrativos o valoraciones del inmueble terminado, precisamente porque tales criterios no reflejan el coste de construcción sino el valor económico del bien una vez incorporado al mercado.

La Sala también pone de relieve que esta interpretación coincide con la doctrina mantenida por la Dirección General de Tributos y por los órganos económico-administrativos. Las consultas vinculantes analizadas en la sentencia consideran que el valor real del coste de la obra debe referirse al coste de ejecución material existente en el momento en que la construcción fue realizada, excluyendo la aplicación de coeficientes de actualización monetaria, índices correctores por antigüedad o cualquier otro mecanismo destinado a modificar dicho importe histórico.

Frente a ello, la Comunidad Autónoma de las Islas Baleares defendía que la actualización era necesaria para respetar el principio de capacidad económica, dado que gravar una obra construida décadas atrás conforme a su coste original implicaría tomar en consideración una magnitud económica completamente desfasada. Además, sostenía que la falta de actualización podría incentivar el retraso en la regularización registral de edificaciones antiguas y generar situaciones de tributación más favorable no previstas por el legislador.

Sin embargo, el Tribunal Supremo rechaza estos argumentos. Considera que la capacidad económica gravada por el impuesto no es el valor actual del inmueble ni la riqueza que pueda representar en el momento de la formalización de la escritura, sino exclusivamente el coste de la obra nueva que accede al Registro de la Propiedad mediante documento público. Por ello, el hecho de que el inmueble haya aumentado de valor con el paso del tiempo no permite alterar el concepto legal y reglamentario que define la base imponible.

Asimismo, la Sala recuerda que la introducción de coeficientes de actualización monetaria supondría incorporar un elemento de cuantificación no previsto expresamente por la normativa tributaria. Dado que la determinación de la base imponible está sometida al principio de reserva de ley, no resulta posible crear por vía interpretativa mecanismos correctores que ni la ley ni el reglamento contemplan.

En definitiva, el Tribunal concluye que la normativa vigente únicamente permite tomar en consideración el coste real de ejecución material de la obra, entendido como el importe efectivamente satisfecho para su construcción. En consecuencia, el transcurso del tiempo entre la finalización de la obra y la formalización de la escritura pública carece de relevancia a efectos de determinar la base imponible del impuesto.

Como doctrina jurisprudencial, el Tribunal Supremo establece que en las escrituras de declaración de obra nueva sujetas al IAJD la base imponible está constituida por el valor real del coste de ejecución de la obra declarada y que no procede aplicar coeficientes de actualización monetaria, índices correctores por antigüedad ni ningún otro mecanismo similar, aunque entre la construcción del inmueble y el devengo del impuesto haya transcurrido un periodo muy prolongado. Sobre esta base, confirma la sentencia recurrida y desestima íntegramente el recurso de casación.