Exención en el IRPF por reinversión cuando la vivienda vendida radica en el extranjero: no procede si dejó de ser vivienda habitual hace más de dos años
La DGT concluye que la exención en el IRPF por reinversión no resulta aplicable cuando la vivienda vendida radica en el extranjero si esta dejó de ser vivienda habitual hace más de dos años antes de su transmisión, aunque el importe obtenido se reinvierta en una nueva vivienda habitual en España.
La contribuyente de la consulta V0930-26, de 27 de abril de 2026 ha estado residiendo en una vivienda en Bulgaria que según señala había alcanzado para ella la consideración de habitual hasta mayo de 2023, momento en que se trasladó a España. Pretende vender su vivienda en propiedad con el objeto de reinvertir el importe obtenido en la transmisión en la compra de la que será su nueva vivienda habitual en España. Se pregunta si opera la exención por reinversión en el supuesto de que venda su vivienda en propiedad y reinvierta el dinero obtenido en una nueva vivienda habitual.
Podrán gozar de exención las ganancias patrimoniales obtenidas por la transmisión de la vivienda habitual cuando el importe total obtenido se reinvierta en la adquisición de una nueva vivienda habitual. Si la vivienda transmitida se adquirió con financiación ajena, el importe total obtenido será el valor de transmisión minorado en el principal pendiente del préstamo.
La reinversión deberá efectuarse de una sola vez o sucesivamente en un plazo no superior a dos años desde la transmisión. También se entenderá realizada en plazo cuando la nueva vivienda habitual se hubiera adquirido en los dos años anteriores a la transmisión y el importe obtenido se destine a satisfacer su precio. Si la venta es a plazos o con precio aplazado, la reinversión se entenderá realizada en plazo cuando los importes percibidos se destinen a dicha finalidad dentro del período impositivo en que se vayan percibiendo. Cuando la reinversión no se efectúe en el mismo año de la transmisión, el contribuyente deberá hacer constar en la declaración del IRPF su intención de reinvertir.
Si el importe reinvertido es inferior al total obtenido en la transmisión, la exención solo alcanzará a la parte proporcional de la ganancia patrimonial correspondiente a la cantidad efectivamente reinvertida.
El incumplimiento de cualquiera de las condiciones determinará el sometimiento a gravamen de la parte de la ganancia no exenta, debiendo presentarse declaración-liquidación complementaria con los intereses de demora.
Para aplicar la exención, ambas viviendas deben tener la consideración de vivienda habitual. Conforme al artículo 41 bis RIRPF, es la edificación que constituya la residencia del contribuyente durante un plazo continuado de, al menos, tres años, salvo fallecimiento o circunstancias que necesariamente exijan el cambio de domicilio (matrimonio, separación, traslado laboral, obtención o cambio de empleo u otras análogas justificadas).
A efectos de esta exención, también se considera que el contribuyente transmite su vivienda habitual cuando esta constituya su residencia en el momento de la transmisión o hubiera tenido tal consideración hasta cualquier día de los dos años anteriores a la fecha de transmisión.
En el caso consultado, la vivienda que va a ser objeto de transmisión no constituye la residencia habitual de la contribuyente, ni en el momento en el que la venta se produzca ni en los dos años anteriores a la fecha de dicha transmisión, ya que, tal y como se expone en el escrito de consulta, dejó de residir en dicha vivienda en mayo de 2023, fecha en la que se trasladó a residir en España.
En consecuencia, en el momento en que la venta se produzca, la vivienda no tendrá la consideración de habitual y, por tanto, no resulta aplicable la exención por reinversión del art. 38.1 LIRPF, que opera únicamente para los supuestos de transmisión de vivienda habitual.