Ni siquiera el riesgo de fenómenos climáticos, como la DANA, justifica la excepción al plazo de tres años de residencia habitual a efectos de la exención por reinversión en vivienda habitual
La DGT rechaza que el riesgo acreditado por la DANA baste para considerar cumplido el requisito de vivienda habitual cuando el inmueble se transmite antes de los tres años de residencia exigidos por la normativa del IRPF.
La Dirección General de Tributos analiza en la consulta tributaria V1166-26, de 20 de mayo de 2026 si una vivienda adquirida en julio de 2024 puede mantener la consideración de vivienda habitual a efectos de la exención por reinversión en el IRPF, pese a transmitirse antes de que la contribuyente haya residido en ella durante el plazo mínimo de tres años exigido por la normativa.
La contribuyente expone que, tras establecer su residencia en el inmueble, se ha visto obligada a plantearse su venta por la concurrencia de diversas circunstancias: la falta de servicios esenciales y determinadas deficiencias urbanísticas que dificultan el desarrollo de un proyecto familiar, la imposibilidad de desempeñar su trabajo en modalidad de teletrabajo debido a la ausencia de fibra óptica y la especial vulnerabilidad de la zona frente a fenómenos climáticos extremos, circunstancia que, según indica, quedó evidenciada tras la DANA.
La DGT recuerda que el art. 41 bis del Reglamento del IRPF exige, con carácter general, que la vivienda constituya la residencia habitual del contribuyente durante un período continuado de, al menos, tres años. No obstante, la norma contempla una excepción cuando, antes de cumplirse dicho plazo, concurran circunstancias que exijan necesariamente el cambio de domicilio, como el fallecimiento del contribuyente, el matrimonio, la separación matrimonial, un traslado laboral, la obtención del primer empleo o un cambio de empleo, así como otras situaciones análogas debidamente justificadas.
En este sentido, el centro directivo insiste en que la excepción debe interpretarse de forma restrictiva. No basta con que concurran circunstancias que hagan aconsejable o conveniente cambiar de vivienda, sino que estas deben imponer el cambio de domicilio de manera objetiva, inevitable y ajena a la mera voluntad del contribuyente. Es decir, debe existir una relación directa entre la circunstancia alegada y la necesidad de abandonar la vivienda, de modo que el cambio no responda a una decisión voluntaria.
Aplicando este criterio al caso planteado, la DGT señala que las circunstancias invocadas por la contribuyente no figuran expresamente entre las previstas por la normativa y, además, no puede afirmarse con carácter general que impliquen necesariamente el cambio de domicilio. La valoración de si la falta de servicios, las dificultades para teletrabajar o el riesgo derivado de fenómenos climáticos alcanzan la entidad suficiente para justificar la excepción dependerá de las circunstancias concretas de cada caso, sin que pueda presumirse que, por sí solas o incluso consideradas conjuntamente, obliguen de forma ineludible a abandonar la vivienda.
Al tratarse de una cuestión de hecho, la DGT precisa que no le corresponde pronunciarse sobre la intensidad o alcance de las circunstancias alegadas. En consecuencia, será la Administración tributaria, en un eventual procedimiento de comprobación, la que valore si las pruebas aportadas acreditan que el cambio de domicilio era realmente necesario.
Por ello, si la contribuyente pretende aplicar la exención por reinversión, deberá justificar suficientemente, mediante cualquier medio de prueba admitido en Derecho, que las circunstancias concurrentes hacían inevitable el cambio de residencia. Solo en el supuesto de que la Administración considere acreditado que la vivienda alcanzó la condición de habitual pese a no haberse cumplido el plazo de tres años, la ganancia patrimonial obtenida en su transmisión podrá beneficiarse de la exención por reinversión prevista en el art. 38 de la Ley del IRPF.