La transmisión de inmuebles en concurso sigue sujeta a inversión del sujeto pasivo del IVA hasta la conclusión del procedimiento

En la medida en que, según manifiesta la entidad contribuyente, la transmisión del inmueble se realizará sin que el procedimiento concursal se encuentre finalizado definitivamente, al no haberse dictado el correspondiente auto de conclusión, será de aplicación el referido supuesto de inversión del sujeto pasivo.

La Dirección General de Tributos en su consulta V0846/2026, de 20 de abril de 2026, analiza si procede la inversión del sujeto pasivo en la entrega de un inmueble en el contexto de un procedimiento concursal cuyo convenio ha sido cumplido, pero no se ha dictado aun el correspondiente auto de conclusión del concurso.

La contribuyente de la consulta es una entidad mercantil que desarrolla una actividad hotelera y que es titular de un inmueble que se encuentra afecto a dicha actividad que se plantea transmitir a otra entidad mercantil que lo destinará a su rehabilitación integral. Desde 2015 la contribuyente se encuentra incursa en un procedimiento concursal de carácter voluntario existiendo un convenio concursal aprobado judicialmente en 2023 en virtud del cual la contribuyente ha ido satisfaciendo la mayoría de los créditos concursales, pero siguen existiendo algunos pendientes de pago en los que no se ha podido localizar a los acreedores y se ha depositado el importe de estos ante notario. La contribuyente ha solicitado judicialmente la declaración de cumplimiento del convenio, pero en el momento de la transmisión del inmueble objeto de consulta no se habrá dictado el correspondiente auto de conclusión del concurso.

Se pregunta si a la transmisión del inmueble objeto de consulta antes de que se dicte, en su caso, el auto de conclusión del concurso le resultará de aplicación el supuesto de inversión del sujeto pasivo previsto en el art. 84.Uno.2º.e) LIVA.

La Ley 37/1992 establece que están sujetas al IVA las entregas de bienes y las prestaciones de servicios realizadas por empresarios o profesionales, tanto de forma habitual como ocasional, siempre que se efectúen a título oneroso y en el desarrollo de su actividad empresarial o profesional.

Asimismo, la norma considera que las sociedades mercantiles tienen, con carácter general, la condición de empresarios o profesionales, salvo prueba en contrario. También se entienden realizadas en el ámbito de la actividad empresarial las transmisiones o cesiones de uso de bienes y derechos que formen parte del patrimonio empresarial, incluso cuando tengan lugar con motivo del cese de la actividad.

Por último, la ley define como actividad empresarial o profesional la ordenación por cuenta propia de medios materiales y/o humanos con la finalidad de intervenir en la producción o distribución de bienes o servicios.

En consecuencia, la entidad contribuyente tiene la condición de empresario o profesional y las operaciones que realice en el ejercicio de su actividad en el territorio de aplicación del impuesto estarán sujetas al IVA.

El art. 84.Uno.2º.e) de la Ley 37/1992 establece que, en las entregas de bienes inmuebles realizadas como consecuencia de un proceso concursal, el sujeto pasivo del IVA es el adquirente (inversión del sujeto pasivo), siempre que actúe como empresario o profesional. Esta regla fue introducida por la Ley 38/2011, cuya Exposición de Motivos señala que pretende que las transmisiones de inmuebles realizadas tanto en la fase común como en la de liquidación del concurso sean liquidadas por el adquirente mediante el mecanismo de inversión del sujeto pasivo.

Este precepto transpone el art. 199.1.g) de la Directiva 2006/112/CE, que permite a los Estados miembros establecer que el destinatario sea el deudor del IVA en las entregas de inmuebles vendidas por el deudor judicial en un procedimiento obligatorio de liquidación.

El Tribunal de Justicia de la Unión Europea, en la sentencia de 13 de junio de 2013 (asunto C-125/12), dictada a raíz de una cuestión prejudicial planteada por un Juzgado de lo Mercantil de Granada sobre la venta de un inmueble por una promotora declarada en concurso a uno de sus acreedores fuera de la fase de liquidación, interpretó que el concepto de «procedimiento obligatorio de liquidación» comprende cualquier venta de un inmueble realizada por el deudor no solo durante la liquidación, sino también en un procedimiento concursal previo, siempre que la venta sea necesaria para satisfacer a los acreedores o reanudar la actividad económica o profesional del deudor.

Siguiendo esta doctrina, la Dirección General de Tributos, en la consulta vinculante V0520-16, concluyó que la inversión del sujeto pasivo se aplica a todas las transmisiones de inmuebles efectuadas una vez declarado el concurso, cualquiera que sea la fase del procedimiento (fase común, convenio o liquidación), ya que la fase de convenio forma parte del procedimiento concursal. En consecuencia, en las entregas de inmuebles realizadas por un empresario o profesional declarado en concurso durante la fase de convenio, el sujeto pasivo del IVA será el adquirente cuando actúe como empresario o profesional.

La consulta fundamenta esta interpretación en la estructura legal del procedimiento concursal, regulada inicialmente en el art. 183 de la Ley Concursal y actualmente en el art. 508 del Texto Refundido de la Ley Concursal (Real Decreto Legislativo 1/2020), preceptos de contenido prácticamente idéntico que dividen el concurso en seis secciones: declaración y fase común; administración concursal; masa activa y enajenación de bienes; masa pasiva y pago a acreedores; convenio y liquidación; y calificación del concurso y sus efectos.

A estos efectos, tal y como ha manifestado la DGT en la contestación vinculante de 9 de septiembre de 2022, consulta V2312-22, “en la medida en que la entidad contribuyente se encuentra todavía en la fase de ejecución del convenio aprobado judicialmente, la misma deberá continuar aplicando el supuesto de inversión del sujeto pasivo previsto en el art. 84.Uno.2º.e), primer guion, de la Ley 37/1992 a las entregas de inmuebles que realice en el ejercicio de su actividad hasta la finalización definitiva del procedimiento concursal”.