El valor de referencia del Catastro no puede sustituir automáticamente al valor de transmisión en el IIVTNU sin una previa comprobación de valores

El valor de referencia del Catastro no puede sustituir automáticamente al precio o valor de transmisión declarado en la escritura a efectos del IIVTNU. Su utilización por el Ayuntamiento exige la tramitación de un procedimiento de comprobación de valores, debidamente motivado, al tratarse únicamente de un medio de comprobación previsto en la Ley General Tributaria y no del valor de transmisión aplicable por sí mismo.

La DGT, en su consulta V0792-26, de 9 de abril de 2026, analiza si, a efectos del IIVTNU, el Ayuntamiento puede sustituir el valor de transmisión consignado en la escritura de compraventa por el valor de referencia del Catastro cuando este sea superior, especialmente en los supuestos en los que se pretende acreditar la inexistencia de incremento de valor. La consulta aclara que el valor de referencia no opera automáticamente como valor de transmisión en este impuesto y que su utilización exige el ejercicio de las facultades de comprobación de la Administración, con la correspondiente motivación y respeto a las garantías procedimentales del contribuyente.

El contribuyente de la consulta va a transmitir un bien inmueble mediante compraventa por un precio cierto y pactado, el cual será inferior al valor de referencia fijado por la Dirección General del Catastro. El valor de adquisición del inmueble es superior al precio pactado en la compraventa, pero inferior al valor de referencia fijado por el Catastro Inmobiliario.

En relación con la posible aplicación del supuesto de no sujeción previsto en el art. 104.5 del TRLRHL, el Ayuntamiento competente considera como valor de transmisión el valor de referencia fijado por el Catastro Inmobiliario, y no el precio pactado en la compraventa, sin incoar un procedimiento de comprobación de valores.

Se plantea si se puede utilizar el valor de referencia del Catastro Inmobiliario como valor de transmisión del inmueble, sustituyendo al precio pactado en la compraventa, y en su caso, si la Administración competente tiene que incoar un procedimiento de comprobación de valores para determinar el valor de la transmisión. Además, se plantea si el valor de transmisión determinado por el Ayuntamiento vincula a otros impuestos y a otras administraciones tributarias.

El IIVTNU se regula en los arts. 104 a 110 del TRLRHL. Tras la reforma introducida por el Real Decreto-ley 26/2021, se incorporó un supuesto de no sujeción cuando se acredite la inexistencia de incremento de valor del terreno y se modificó el sistema de determinación de la base imponible para permitir que, cuando el incremento real sea inferior al calculado objetivamente, la tributación se efectúe sobre aquel.

A efectos de acreditar la inexistencia de incremento de valor o de determinar la base imponible conforme al incremento real, el valor de transmisión será el que figure en el título que documente la operación, salvo que la Administración tributaria, previa comprobación, determine un valor superior, en cuyo caso prevalecerá este último.

La normativa del IIVTNU difiere de la reguladora del ISD y del ITPyAJD. Mientras que en estos impuestos la base imponible de los inmuebles se determina, con carácter general, por el valor de referencia del Catastro, salvo que el valor declarado o el precio sean superiores, y existe un procedimiento específico para impugnar dicho valor, el TRLRHL no atribuye al valor de referencia la condición de valor de transmisión a efectos del IIVTNU.

En consecuencia, en el IIVTNU el valor de referencia catastral no sustituye automáticamente al valor consignado en la escritura o título de transmisión. Solo si la Administración considera que este no refleja el valor de mercado podrá, en el ejercicio de sus facultades de comprobación, determinar un valor distinto, que deberá estar debidamente justificado y motivado.

Los ayuntamientos tienen atribuida la competencia para comprobar los valores de adquisición y transmisión declarados por el sujeto pasivo y para valorar si se ha acreditado suficientemente la inexistencia de incremento de valor. En el ejercicio de dichas facultades pueden emplear cualquiera de los medios de comprobación previstos en la LGT, entre ellos la estimación por referencia a los valores que figuren en los registros oficiales de carácter fiscal, incluido el valor de referencia del Catastro.

Por tanto, el valor de referencia catastral puede utilizarse como un medio de comprobación por la Administración local, pero no constituye por sí mismo el valor de transmisión a efectos del IIVTNU. Su utilización exige la tramitación del correspondiente procedimiento de comprobación de valores y una motivación suficiente que justifique su aplicación al caso concreto.