Aportación de inmuebles arrendados desde comunidad de bienes a nueva sociedad: aplicación del régimen FEAC aun cuando uno de los inmuebles ha sido la vivienda habitual de los comuneros
La Dirección General de Tributos analiza los requisitos para aplicar el régimen especial de reestructuraciones a la aportación de inmuebles explotados por una comunidad de bienes y su clasificación, no aportación de rama de actividad, pero sí aportaciones no dinerarias especiales.
La consulta tributaria V1075-25, de 14 de mayo de 2026, de la Dirección General de Tributos analiza la situación de un matrimonio jubilado propietario de doce inmuebles arrendados, cuya gestión se realiza a través de una comunidad de bienes. Con el objetivo de profesionalizar la actividad, la comunidad de bienes cuenta con un trabajador contratado a jornada completa y lleva su contabilidad conforme al Código de Comercio, legalizando anualmente los libros contables en el Registro Mercantil.
Los comuneros pretenden aportar los inmuebles a una sociedad de nueva creación, de la que ambos serían socios con una participación superior al 5%. Tras la operación, la sociedad continuaría desarrollando la actividad de arrendamiento y asumiría la contratación del empleado.
Cuestiones planteadas
La Dirección General de Tributos debe determinar si la aportación de los inmuebles puede acogerse al régimen especial de reestructuraciones empresariales previsto en el Capítulo VII del Título VII de la Ley del Impuesto sobre Sociedades (LIS).
Asimismo, se plantea si dicho régimen resulta aplicable pese a que uno de los apartamentos de una de las fincas constituye la vivienda habitual del matrimonio y si la operación puede calificarse como aportación de una rama de actividad, con los efectos correspondientes en el Impuesto sobre el Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana (IIVTNU).
Aplicación del régimen especial de reestructuraciones
La Dirección General de Tributos recuerda que el régimen especial permite diferir la tributación de las plusvalías generadas en operaciones de reorganización empresarial, siempre que se cumplan los requisitos establecidos en los arts. 76 a 89 de la LIS.
En este caso, la operación consiste en que cada comunero aporta individualmente su cuota de participación en la comunidad de bienes a una sociedad de nueva creación. Desde el punto de vista jurídico, cada comunero transmite únicamente su participación indivisa sobre los bienes, no la totalidad del patrimonio empresarial.
Naturaleza de la aportación
La Administración concluye que las aportaciones realizadas por cada comunero no constituyen una aportación de rama de actividad, ya que cada transmisión individual no comprende un conjunto autónomo de medios capaz de desarrollar una actividad económica por sí mismo.
En consecuencia, las operaciones deben calificarse como aportaciones no dinerarias especiales reguladas en el art. 87.1 de la LIS, y no como aportaciones de rama de actividad previstas en el art. 87.2.
Requisitos para aplicar el régimen fiscal especial
La consulta considera que la operación podrá acogerse al régimen especial siempre que concurran los requisitos legales. En particular, la sociedad receptora debe ser residente en España y cada aportante debe recibir una participación mínima del 5% en su capital social.
Además, los bienes aportados deben estar afectos a una actividad económica cuya contabilidad se lleve conforme al Código de Comercio. La Dirección General de Tributos señala que estos requisitos deben analizarse respecto de la comunidad de bienes, ya que es esta la que desarrolla efectivamente la actividad de arrendamiento.
Existencia de una actividad económica
La Administración confirma que la comunidad de bienes desarrolla una auténtica actividad económica de arrendamiento, ya que dispone de una persona contratada con contrato laboral y a jornada completa, requisito exigido por el art. 27.2 de la Ley del IRPF.
La existencia de dicha estructura organizativa permite considerar que los inmuebles están afectos a una actividad empresarial, por lo que este requisito para la aplicación del régimen especial se considera cumplido.
Vivienda habitual incluida en la finca
La existencia de un apartamento destinado a vivienda habitual de los comuneros no impide, por sí sola, la aplicación del régimen especial.
La consulta parte de que, tras la aportación del inmueble a la sociedad, se formalizará un contrato de arrendamiento entre los comuneros y la nueva sociedad con una renta ajustada al valor de mercado, circunstancia que no altera la conclusión alcanzada respecto al régimen de neutralidad fiscal.
Motivos económicos válidos
La Dirección General de Tributos recuerda que el régimen especial no resulta aplicable cuando la operación tenga como finalidad principal obtener una ventaja fiscal indebida o realizar fraude o evasión fiscal.
En este supuesto, los contribuyentes justifican la operación por la necesidad de mejorar la gestión del patrimonio familiar y potenciar la actividad empresarial de arrendamiento. La Administración considera que estos constituyen motivos económicos válidos, por lo que, con la información facilitada, entiende aplicable el régimen de neutralidad fiscal, sin perjuicio de la posterior comprobación administrativa de las circunstancias reales de la operación.
Tributación en el IIVTNU
Respecto al Impuesto sobre el Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana, la Dirección General de Tributos concluye que la operación no puede beneficiarse del supuesto de no devengo previsto para determinadas operaciones de reestructuración.
La razón es que la aportación realizada no constituye una aportación de una rama de actividad, sino una aportación no dineraria especial del art. 87.1 de la LIS. En consecuencia, no resulta aplicable la excepción prevista en la disposición adicional segunda de la LIS y, si concurren los restantes requisitos del impuesto, la transmisión de los terrenos urbanos dará lugar al devengo del IIVTNU.
Conclusión
La Dirección General de Tributos concluye que la aportación individual de las cuotas de participación de los comuneros en la comunidad de bienes puede acogerse al régimen especial de reestructuraciones empresariales previsto en el Capítulo VII del Título VII de la LIS, al tratarse de aportaciones no dinerarias especiales y cumplirse los requisitos exigidos por la normativa.
No obstante, la operación no constituye una aportación de rama de actividad, por lo que no resulta aplicable el régimen de no devengo del IIVTNU previsto para este tipo de aportaciones. Finalmente, la aplicación definitiva del régimen de neutralidad queda condicionada a que la operación responda a motivos económicos válidos y no persiga una finalidad principal de fraude o evasión fiscal.