La DGT aclara la obligación de presentar el modelo 720 y la forma de liquidar los impuestos correspondientes a determinadas operaciones inmobiliarias

La DGT determina que la pérdida de titularidad de un inmueble en el extranjero debe declararse en el modelo 720 cuando no resulte aplicable la exención de 50.000 euros, precisando que los límites se computan conjuntamente por cada bloque patrimonial. Asimismo, establece el tipo de cambio aplicable y la tributación de la venta y del arrendamiento.

La Dirección General de Tributos en su consulta V1051/2026, de 13 de mayo de 2026, analiza la obligación de presentación de la declaración informativa sobre bienes inmuebles y derechos situados en el extranjero en el modelo 720, así como la pérdida de titularidad por la transmisión de un inmueble. También aborda los tipos de cambio aplicables y la tributación en el IRPF de la venta y el arrendamiento de inmuebles.

La contribuyente de la consulta, persona física residente en España, ha enajenado en 2025 un bien inmueble de su titularidad sito en Colombia, cuyo importe permanece íntegramente depositado en el extranjero, con la intención de ser transferido a España. Asimismo, sigue siendo plena titular de otro inmueble sito en el mismo país, por cuyo arrendamiento percibe rentas periódicas. Hasta 2022, la contribuyente era cotitular de ambos bienes inmuebles. Acaecido el fallecimiento de su esposo, se convirtió en única propietaria de ambos inmuebles.

Se consulta como debe declarar en el modelo 720, declaración informativa sobre bienes inmuebles y derechos sobre bienes inmuebles situados en el extranjero, por el inmueble del que sigue siendo titular y por el inmueble enajenado en 2025. A su vez, como debe declarar en el modelo 720, declaración informativa cuentas en entidades financieras situadas en el extranjero, por el importe de la venta que permanece depositado en el extranjero y que pretende transferir a España. Además, desea conocer como liquidar los impuestos correspondientes.

Según la disposición adicional decimoctava de la LGT los obligados tributarios deberán suministrar a la Administración Tributaria, conforme a los arts. 29 y 93 LGT, la siguiente información:

a) Información sobre las cuentas situadas en el extranjero abiertas en entidades que se dediquen al tráfico bancario o crediticio de las que sean titulares o beneficiarios o en las que figuren como autorizados o de alguna otra forma ostenten poder de disposición.

b) Información de cualesquiera títulos, activos, valores o derechos representativos del capital social, fondos propios o patrimonio de todo tipo de entidades, o de la cesión a terceros de capitales propios, de los que sean titulares y que se encuentren depositados o situados en el extranjero, así como de los seguros de vida o invalidez de los que sean tomadores y de las rentas vitalicias o temporales de las que sean beneficiarios como consecuencia de la entrega de un capital en dinero, bienes muebles o inmuebles, contratados con entidades establecidas en el extranjero.

c) Información sobre los bienes inmuebles y derechos sobre bienes inmuebles de su titularidad situados en el extranjero.

d) Información sobre las monedas virtuales situadas en el extranjero de las que se sea titular, o respecto de las cuales se tenga la condición de beneficiario o autorizado o de alguna otra forma se ostente poder de disposición, custodiadas por personas o entidades que proporcionan servicios para salvaguardar claves criptográficas privadas en nombre de terceros, para mantener, almacenar y transferir monedas virtuales.

Estas cuatro obligaciones de información autónomas e independientes entre sí, aunque las tres primeras se cumplimenten a través de la presentación del mismo modelo informativo, encuentran su desarrollo en los arts. 42 bis, 42 ter, 42 quater y 54 bis del RGAT.

En cuanto al inmueble sito en Colombia del que la contribuyente asevera ser titular, a pesar de no ser objeto de esta consulta, se aclara que la adquisición de la cotitularidad originaria puede haber desencadenado la obligación de declaración en el modelo 720 correspondiente al período impositivo de adquisición en caso de cumplir los requisitos establecidos en la disposición adicional decimoctava de la LGT y el art. 54 bis RGAT, sin que pueda darse una respuesta certera al no contar con suficientes datos para determinarlo, ya que pudiera concurrir la exención relativa a 50.000 euros a la que se refiere la letra d) del apartado 6 del art. 54 bis RGAT. De igual forma ocurriría con la segunda cotitularidad adquirida como consecuencia de la adquisición por herencia del cónyuge.

En el caso del inmueble sito en Colombia del que la contribuyente asevera ser única titular, habrá devenido, en su caso, la obligación de información acerca del mismo en la medida en que se cumplan los dos requisitos exigidos por el apartado 1 del art. 54 bis RGAT:

• Ser persona física residente en territorio español.
• Ser titular o titular real, en los términos de la Ley 10/2010, de 28 de abril, de prevención del blanqueo de capitales y de la financiación del terrorismo, de un bien inmueble situado en el extranjero a 31 de diciembre.

En consecuencia, la contribuyente habrá de haber informado sobre tal inmueble salvo que concurra alguna de las causas eximentes a las que se refiere el apartado 6 del art. 54 bis RGAT.

Cabe mencionar que, cuando los bienes o derechos situados en el extranjero están valorados en una divisa diferente al euro, deberá aplicarse el tipo de cambio vigente fijado por el BCE a 31 de diciembre del ejercicio al que corresponde la información declarada, de acuerdo con lo dispuesto en el art. 36 de la Ley 46/1998, de 17 de diciembre, sobre introducción del euro.

Respecto al inmueble sito en Colombia del que la contribuyente asevera haber enajenado en 2025, cabe señalar que en lo que respecta a las cotitularidades y la titularidad en que se haya incurrido respecto del bien en los años anteriores son aplicables las mismas consideraciones señaladas anteriormente. Asimismo, por la pérdida de la titularidad en el año 2025 deberá presentarse la declaración de conformidad con el apartado 5 del art. 54 bis RGAT mencionado en relación con este supuesto de pérdida de titularidad: valor de transmisión y fecha de transmisión con los siguientes matices:

En primer lugar, que el tipo de cambio vigente fijado por el Banco Central Europeo a utilizar será el de la fecha de la transmisión, momento temporal en que la titularidad sobre el bien se extingue.

En segundo lugar, que los límites cuantitativos que eximen de la obligación de declarar se calculan de forma conjunta por cada bloque patrimonial sometido a declaración, de tal modo deberá calcularse de forma independiente para cada bloque patrimonial que constituye una obligación de información separada y regulada por un artículo concreto del RGAT.

En tercer lugar, con respecto al cómputo del límite cuantitativo que exime de la obligación de declarar, a la luz de que concurren los supuestos de declaración por titularidad y por pérdida de la misma, que una vez ganada la exención respecto de la titularidad de los bienes inmuebles que, en principio, estarían llamados a ser declarados, aquélla se extiende respecto de todos los supuestos de sujeción al deber de declarar, titularidad y pérdida de la misma, por cuanto la exención se predica de los bienes inmuebles a declarar, no del concreto supuesto de sujeción que dé lugar a la obligación de información. Esto se deduce de la redacción de la eximente del apartado 6, por la que no existirá obligación de informar sobre ningún inmueble o derecho sobre bien inmueble cuando los valores a que se refieren los apartados 2.d), 3 y 4 no superasen, conjuntamente, los 50.000 euros. En consecuencia, si hubiera concurrido esta exención respecto de la declaración de la titularidad del bien, no habría que presentar la declaración por la pérdida de titularidad del mismo.

En cuanto al importe de la venta del inmueble depositado en una cuenta en una entidad financiera extranjera, la contribuyente devendrá en la obligación de información sobre aquella en la medida en que se cumplan los dos requisitos exigidos por el apartado 1 del art. 42 bis RGAT:

• Ser persona física residente en territorio español.
• Ser titular, representante, autorizada, o beneficiaria; tener poderes de disposición, o ser titular real en los términos de la Ley 10/2010, de 28 de abril, de prevención del blanqueo de capitales y de la financiación del terrorismo, sobre una cuenta que se encuentre situada en el extranjero, abierta en entidades que se dediquen al tráfico bancario o crediticio, a 31 de diciembre.

En consecuencia, la contribuyente quedará sujeta a presentar la declaración informativa sobre cuentas en entidades financieras situadas en el extranjero, salvo que concurriese alguna de las circunstancias eximentes a las que se refiere el apartado 4. Se recuerda que se aplican asimismo las disposiciones relativas al tipo de cambio aplicable si el saldo de la cuenta se expresa en una divisa extranjera.

Respondiendo a la forma de liquidar los impuestos correspondientes y sin perjuicio de lo dispuesto en el art. 5 LIRPF relativo a los tratados y convenios que formen parte del ordenamiento interno, las operaciones citadas tributan de la siguiente forma:

La transmisión de la vivienda generará en la transmitente una ganancia o pérdida patrimonial de acuerdo con el art. 33.1 LIRPF. Su importe vendrá determinado según el art. 34.1.a) LIRPF por la diferencia entre los valores de adquisición y transmisión de los elementos patrimoniales, determinados conforme al art. 35 LIRPF.

Respecto a la operación de arrendamiento se indica que se parte de la hipótesis de que el mencionado arrendamiento no constituye una actividad económica, al no manifestarse la concurrencia del requisito establecido en el art. 27.2 LIRPF, consistente en que se cuente para el desarrollo de la actividad de arrendamiento con al menos una persona empleada con contrato laboral y a jornada completa para la ordenación de dicha actividad. En consecuencia, las rentas derivadas del arrendamiento tendrán la consideración de rendimientos del capital inmobiliario para el arrendados, según lo establecido en el art. 22.1 LIRPF.