Obligaciones de facturación y llevanza electrónica de los libros registro del IVA en una entidad patrimonial que simultáneamente arrienda un inmueble para uso profesional y para vivienda
IVA, facturación y llevanza electrónica de los libros registro en una entidad patrimonial que inicia el arrendamiento parcial de un inmueble, diferenciando el tratamiento del alquiler destinado al ejercicio de una actividad profesional, sujeto y no exento, frente al arrendamiento para uso exclusivo como vivienda, exento de IVA y sin obligación general de facturación.
La consulta de la DGT V1445-26, de 9 de junio de 2026, analiza el caso de una entidad mercantil de carácter patrimonial que, pese a no realizar anteriormente ninguna actividad económica, comienza el 1 de enero de 2026 a arrendar parcialmente un inmueble. Una parte se destina a una persona física que desarrollará una actividad profesional y otra se arrienda para su uso exclusivo como vivienda. Además, la entidad había optado por llevar los libros registro del IVA a través de la Sede electrónica de la Agencia Tributaria.
La Dirección General de Tributos recuerda que las sociedades mercantiles tienen, con carácter general, la condición de empresarios o profesionales a efectos del IVA y que, además, los arrendadores de bienes realizan una actividad empresarial cuando explotan un bien con el fin de obtener ingresos continuados en el tiempo. Por tanto, la entidad tiene la condición de empresario o profesional respecto de la actividad de arrendamiento y las operaciones realizadas en el desarrollo de esta actividad quedan sometidas a las reglas del IVA.
Diferente tratamiento en el IVA según el destino del inmueble
El arrendamiento de la parte del inmueble destinada al desarrollo de una actividad profesional no está exento del IVA, por lo que constituye una operación sujeta y no exenta. En cambio, el arrendamiento destinado exclusivamente a vivienda se encuentra exento del impuesto, conforme a la exención prevista para los arrendamientos de edificios o partes de estos destinados exclusivamente a vivienda.
Obligación de emitir factura por el arrendamiento destinado a uso profesional
En relación con el arrendamiento de la parte del inmueble destinada a una actividad profesional, existe obligación de expedir factura. El Reglamento de obligaciones de facturación establece, con carácter general, que los empresarios y profesionales deben expedir factura por las operaciones realizadas en el desarrollo de su actividad y, en particular, cuando el destinatario sea otro empresario o profesional que actúe como tal.
Por ello, la entidad no puede prescindir de la facturación respecto del arrendamiento destinado al uso profesional. La operación debe documentarse mediante la correspondiente factura, al tratarse de un arrendamiento realizado a un profesional en el ejercicio de su actividad.
El arrendamiento de vivienda no exige factura, salvo determinados supuestos
La situación es distinta respecto del arrendamiento destinado exclusivamente a vivienda. Al tratarse de una operación exenta del IVA y no actuar el arrendatario como empresario o profesional, no existe, con carácter general, obligación de expedir factura.
No obstante, la factura deberá emitirse si el destinatario la exige para el ejercicio de algún derecho de naturaleza tributaria. Por tanto, la exención del IVA aplicable al alquiler de vivienda no significa necesariamente que esté prohibido emitir factura, sino que, en las circunstancias descritas en la consulta, no existe una obligación general de hacerlo.
La factura puede emitirse en papel o en formato electrónico
La Dirección General de Tributos aclara que la entidad puede elegir el medio de expedición de sus facturas. Estas pueden emitirse tanto en papel como en formato electrónico, siempre que se garantice su autenticidad, la integridad de su contenido y su legibilidad durante todo el período de conservación.
A efectos del Reglamento de facturación, una factura electrónica es aquella que se expide y recibe en formato electrónico. Esto puede incluir, por ejemplo, una factura enviada por correo electrónico en formato PDF. Sin embargo, una factura elaborada electrónicamente pero impresa y entregada en papel no tiene la consideración de factura electrónica.
Asimismo, la expedición de una factura electrónica requiere, con carácter general, el consentimiento de su destinatario. La autenticidad e integridad de las facturas pueden garantizarse mediante distintos medios de prueba y controles de gestión que permitan establecer una pista de auditoría fiable entre la factura y la operación documentada.
Llevanza de los libros registro del IVA a través de la Sede electrónica
La entidad había optado por llevar los libros registro del IVA mediante la Sede electrónica de la Agencia Tributaria. La normativa establece que determinados empresarios y profesionales están obligados a realizar esta llevanza mediante el suministro electrónico de los registros de facturación, mientras que otros pueden acogerse voluntariamente a este sistema.
En principio, la obligación se aplica, entre otros supuestos, a quienes tengan un período de liquidación mensual, como aquellos cuyo volumen de operaciones haya superado determinados límites. En el caso planteado, la entidad no estaba necesariamente obligada a utilizar este sistema, pero había optado voluntariamente por él, sin perjuicio de la posibilidad de renunciar en las condiciones previstas reglamentariamente.
No es suficiente elaborar un documento trimestral firmado electrónicamente
Finalmente, la consulta analiza la posibilidad de elaborar un documento trimestral que reuniera todos los datos de las facturas emitidas durante el período y firmarlo electrónicamente para utilizarlo como soporte de los libros registro.
La Dirección General de Tributos rechaza esta posibilidad como mecanismo sustitutivo de la llevanza exigida. Cuando el contribuyente lleva los libros registro a través de la Sede electrónica de la Agencia Tributaria, debe realizar el suministro electrónico de los registros de facturación en los términos previstos reglamentariamente. No es necesario mantener, adicionalmente, un libro registro separado fuera de la Sede electrónica.
Además, el libro registro de facturas expedidas debe contener la información exigida por el art. 63 del Reglamento del IVA y la normativa no contempla la necesidad de elaborar un documento trimestral firmado electrónicamente. Por tanto, la entidad debe cumplir sus obligaciones mediante la llevanza electrónica de los registros correspondientes, sin que un documento global trimestral firmado electrónicamente sustituya el sistema de registro previsto por la normativa.