La imposibilidad de inscripción efectiva no excluye la sujeción a AJD cuando el negocio es válido y abstractamente inscribible y el obstáculo registral es externo al propio negocio
La excepción a la sujeción en AJD aparece cuando lo que impide la inscripción en el Registro es un vicio del propio título.
Esto es lo que resuelve el Tribunal Superior de Cataluña en su sentencia núm. 942/2026, de 6 de julio de 2026, rec. núm. 1663/2024, planteado contra una liquidación de la modalidad gradual impositiva en Actos Jurídicos Documentados, por importe de 34.988,90 €, derivada de la escritura mediante la que se ejercitó anticipadamente una opción de compra sobre una nave industrial. La particularidad del caso es que la nave adquirida no podía acceder al Registro de la Propiedad porque estaba construida sobre terrenos de MERCABARNA y carecía de una configuración registral autónoma. La propia escritura decía que la inscripción estaba pendiente por esa circunstancia.
Nos encontramos ante la escritura de fecha 8 de Enero de 2015, otorgada ante Notario por la que SANTANDER LEASE, S.A. EFC, cedió en arrendamiento financiero (leasing) a TAE TRANSPORTS I SERVEIS INTEGRALS, S.L., la finca en cuestión. Para la Administración, que la nave esté pendiente de inscripción no significa que carezca de aptitud registral. Y como el contribuyente no acreditó una denegación registral por una causa insubsanable, considera que se cumple el requisito del artículo 31.2 de la Ley del ITP y AJD.
La parte recurrente sostiene que el otorgamiento de la escritura pública no basta para el sometimiento a AJD cuando el documento no puede acceder al Registro de la Propiedad, pues la finalidad del gravamen radica en los efectos jurídicos derivados de la inscripción registral, como la publicidad, la seguridad jurídica y la protección frente a terceros. Defiende que no se ha realizado el hecho imponible, ya que la nave adquirida se ubica sobre terrenos de Mercabarna que nunca han accedido al Registro de la Propiedad, circunstancia que hace objetivamente imposible la inscripción del título de la adquirente. Añade que dicha imposibilidad es completamente ajena a su voluntad, pues manifiesta su intención de inscribir el inmueble tan pronto como ello sea posible. Finalmente, mantiene que los efectos materiales y formales de la publicidad registral, así como el principio de tracto sucesivo, exigen una inscripción efectiva para que pueda hablarse de acto inscribible a efectos del impuesto. Por ello considera inaplicables los artículos 28 y 31.1 del TR Ley ITP y AJD, al no concurrir el requisito legal de susceptibilidad de inscripción registral.
La resolución del TEARC de 18 de abril de 2024, estimó parcialmente la reclamación. La clave es que mantuvo la liquidación de AJD, pero anuló la sanción. La resolución señala que nos encontramos ante un documento notarial que se refiere a la compraventa de un bien inmueble, valorada económicamente por los propios otorgantes. En cuanto a la condición de inscribible, debe tratarse de un acto susceptible de acceder a alguno de los Registros mencionados, sin que dependa de la efectiva inscripción, de manera que, si esta no se lleva a efecto, ya sea por propia voluntad de las partes, ya sea por cualquier tipo de defecto en el título o en los asientos registrales que lo impida, se produce igualmente el devengo del Impuesto.
El TSJ de Cataluña parte de la doctrina tradicional del Tribunal Supremo consistente en que modalidad impositiva gradual de AJD no está condicionada a la inscripción efectiva para su sometimiento porque basta con que el acto sea susceptible de inscripción. Así, aunque el Registro no llegue a practicar la inscripción, incluso porque existan determinados defectos formales, no elimina necesariamente el AJD porque lo relevante es la inscribibilidad del acto.
Sin embargo, recuerda que dicha doctrina ha sido matizada por la reciente sentencia del Tribunal Supremo, núm. 627/2025, de 27 de mayo de 2025, rec. núm. 4648/2023 que, a su vez, viene a recoger la jurisprudencia del TS en relación a la interpretación del concepto de inscribibles en el Registro a efectos del devengo del ITP y AJD. El TS había planteado si esa «inscribibilidad» debía apreciarse siempre en abstracto, atendiendo a la naturaleza del negocio, o si debían tenerse en cuenta las circunstancias concretas que impiden su acceso al Registro.
El Tribunal Supremo analizó si la concurrencia de determinadas circunstancias inherentes al propio negocio jurídico documentado puede impedir que opere la regla general de inscribibilidad. Por ello, conviene distinguir entre: (i) Un negocio válido y objetivamente inscribible, pero que no puede inscribirse por circunstancias externas o subsanables. En este caso sí hay AJD. (ii) Un negocio que no puede acceder al Registro porque el propio título tiene un vicio que afecta a su validez o eficacia jurídica. En este caso puede desaparecer el requisito de inscribibilidad y, por tanto, no existir AJD.
El TS no sustituye el criterio de la inscribibilidad abstracta por un examen generalizado de todas las incidencias registrales concurrentes en cada supuesto concreto, sino que limita en su reciente sentencia a excepcionar la sujeción en AJD a aquellos supuestos en que el obstáculo para la inscripción no responde a una circunstancia externa o bien subsanable, sino a la inexistencia de un título jurídicamente apto para producir efectos registrales, es decir un vicio del título.
No se aplica la doctrina de la inscribibilidad en abstracto cuando no hay un título válido que inscribir, pero esto no es lo que sucede en el caso de Mercabarna.
En este caso, la compraventa de la nave fue perfectamente válida y eficaz porque no existía ningún vicio del negocio, ni nulidad, ni problema de consentimiento. La compraventa derivada del ejercicio anticipado de la opción de compra incorporada al contrato de arrendamiento financiero despliega todos sus efectos obligacionales entre las partes y constituye un negocio jurídico plenamente válido, eficaz y apto para producir la transmisión del dominio desde la perspectiva civil. No se discute que exista ningún vicio del consentimiento derivada de la situación jurídica de la finca adquirida, y no se insta la nulidad de la transmisión, ninguna causa de nulidad de hecho, inexistencia o causa de ineficacia del contrato. Por tanto, no concurre circunstancia algún material o formal que afecte a la validez intrínseca del título de transmisión del dominio documentado.
La imposibilidad de practicar la inscripción registral obedece exclusivamente a una circunstancia completamente distinta, consistente en la inexistencia de una previa configuración registral autónoma de la finca sobre la que recae el negocio y en la necesidad de culminar con carácter previo determinadas actuaciones relativas a la finca matriz cuya realización depende de la situación registral de Mercabarna y no del contenido, validez o eficacia del negocio jurídico formalizado entre las partes.
El TSJ de Cataluña concluye que el supuesto no queda comprendido dentro de los límites perfilados por la STS 627/2025 sino dentro de la regla general que la propia resolución confirma expresamente. La sentencia no altera el criterio tradicional respecto de aquellos supuestos en que el acto documentado es plenamente válido y objetivamente inscribible, aunque existan obstáculos registrales externos que retrasen o impidan temporalmente la práctica del asiento.
Fernando Martín Barahona
Técnico de Hacienda del Estado (excedente)
Subinspector de Hacienda de la Comunidad de Madrid (España)