La transmisión de la nuda propiedad no genera una ganancia patrimonial cuando existe un usufructo con facultad de disposición y el usufructuario es quien vende y cobra íntegramente el precio

El TSJ de Madrid resuelve que la transmisión no generó una ganancia patrimonial para el nudo propietario porque el ejercicio de la facultad de disposición por el usufructuario supuso, a efectos prácticos, consolidar la plena propiedad del bien, sin obligación de compensarle

Esto es lo que resuelve la STSJ de Madrid 378/2026, de 17 de junio de 2026, recurso 990/2023, que tiene su origen en no haber declarado la ganancia obtenida por la transmisión del 50% de la nuda propiedad de los inmuebles en Madrid. La contribuyente y su hermana eran titulares, cada una, del 50 % de la nuda propiedad de unos inmuebles. Su padre tenía un usufructo vitalicio con facultad de disposición. Los inmuebles se adjudicaron por fallecimiento de la madre y esposa en 2015. En 2020 el padre ejercitó su facultad de disposición y vendió los inmuebles y las hijas simplemente consintieron y ratificaron la venta. La Oficina Gestora consideró que la hija había transmitido su 50 % de nuda propiedad y le imputó una ganancia patrimonial en el IRPF.

El testamento de la causante había quedado afectado por una preterición no intencional, lo que llevó a la apertura de la sucesión intestada. La facultad de disposición se estableció posteriormente en el cuaderno particional, donde las hijas recibieron la nuda propiedad y al padre se le adjudicó el usufructo vitalicio con capacidad de disponer de los bienes gananciales a título oneroso e inter vivos. La Administración utiliza precisamente esto para sostener que un convenio entre particulares no podía modificar los elementos de la obligación tributaria, invocando el artículo 11.5 de la Ley 58/2003 (LGT). Además, el usufructo estaba inscrito en el Registro de la Propiedad, circunstancia que la sentencia considera relevante para rechazar que el órgano gestor pueda simplemente desconocer su existencia y validez.

La actora estima que, en su caso, no se produce ningún hecho imponible porque quien transmite las fincas es el usufructuario en ejercicio de su facultad de disposición, al haberse constituido en su favor un usufructo vitalicio con facultades de disposición sobre los bienes de carácter ganancial, como son los referidos inmuebles. La venta se produce por parte de su padre interviniendo las hijas en calidad de nudas propietarias, a los efectos de consentir una transmisión frente a la que no se pueden oponer, dado que así se estableció en el cuaderno particional. Si bien se produce una variación en el patrimonio de la contribuyente, ésta se materializa en la pérdida de un derecho que tenía con limitaciones, sin que por ello perciba contraprestación de ningún tipo y, por tanto, renta susceptible de ser gravada con el tributo.

El TEAR había señalado que el IRPF no regula de forma distinta el usufructo con facultad de disposición, respecto a un usufructo ordinario, por lo que es de aplicación el artículo 33 de la Ley 35/2006 (Ley IRPF). Al tratarse de un tema de prueba, los documentos o pruebas aportados por la parte reclamante han de justificar materialmente lo pretendido, y examinado el expediente completo, comparte el criterio de la Oficina Gestora, considerando correcto someter a tributación la venta del 50% de la nuda propiedad de los inmuebles.

En la escritura de compraventa de fecha 13 de julio de 2020 se refleja como el padre ejerce la facultad de disponer sobre aquellos inmuebles objeto de la compraventa, manifestando que "ejerce su derecho de la facultad de disponer para atender sus necesidades personales". Se hace constar que en ejercicio de la facultad de disponer que ostenta, vende y transmite el pleno dominio de las fincas y sus hijas consienten y ratifican la compraventa. La parte vendedora declara recibido el precio de la compraventa mediante cheques bancarios unidos a la escritura, declarando otorgar la más eficaz carta de pago. Los cheques bancarios fueron nominativos a favor padre y abonados en cuentas bancarias de su titularidad.

Por tanto, conforme a la tesis defendida por la recurrente y de acuerdo con las escrituras y documentación aportadas, el ejercicio de la facultad de disposición por el usufructuario supuso, a efectos prácticos, consolidar la plena propiedad del bien, sin obligación de compensar al nudo propietario, quien expresamente acepta dicha circunstancia.

La sentencia recuerda jurisprudencia civil del Tribunal Supremo que reconoce jurídicamente esta figura. En particular, cita la STS de 3 de marzo de 2000, que describe el usufructo con facultad de disposición y explica que, si se ejerce la facultad de disponer, el nudo propietario puede no llegar nunca a consolidar el pleno dominio. Esto supone que la nuda propiedad no puede analizarse como si fuera una nuda propiedad ordinaria. Su valor y contenido económico están condicionados desde el principio por la facultad de disposición del usufructuario.

También menciona la labor doctrinal de Doña Sandra Martín Mezquita (Universidad de Salamanca, junio 2017, El usufructo con facultad de disposición: ¿es o no usufructo?) y de Doña Ángela González (Fiscalidad de la donación de la nuda propiedad con reserva del usufructo y la facultad de disponer. Cambio de criterio). En estos casos, la adquisición aplazada desaparece en el momento en el que el usufructuario ejercite su facultad de disposición, y que, el valor del usufructo es equivalente al valor del pleno dominio y que, consecuentemente, el valor de la nuda propiedad era nulo.

El Tribunal Sala no niega que haya una alteración patrimonial. De hecho, dice que la variación consistió en la pérdida de un derecho que potencialmente permitía consolidar el dominio, pero no se tradujo en ganancia patrimonial como la liquidación refiere.

En la práctica, la configuración del derecho del usufructuario con facultades de disposición sobre los bienes inmuebles y su ejercicio mediante la operación de compraventa y la percepción por el vendedor del importe de la misma, no supuso ganancia patrimonial para la recurrente. Por ello, las consecuencias fiscales no pueden ser las propias de la adquisición/transmisión de un derecho de nuda propiedad ordinario, sino que para determinar la valoración del derecho y la ganancia o pérdida patrimonial habrá de estarse a la realidad.

La contribuyente pierde jurídicamente una expectativa/derecho sobre el inmueble, pero eso no significa automáticamente que haya obtenido una renta gravable, porque no recibió el precio, no obtuvo contraprestación, el padre ejercitó su facultad de disposición, que fue quien vendió, cobró, y, conforme al título, la hija había aceptado que no tendría derecho a compensación.

Resulta relevante destacar que la liquidación hace referencia a que hubo una donación posterior del padre a la hija, por importe de 440.925,40 €, para sostener que sí había existido una contraprestación vinculada a la operación. La Administración decía, en esencia que si la venta se hizo para atender las necesidades del padre y posteriormente este dona dinero a la hija, no tendría sentido hablar de una operación sin contraprestación. Pero como digo, la sentencia no convierte esa donación posterior en una contraprestación de la transmisión.

Este matiz es importante, porque no basta con que exista posteriormente una transferencia patrimonial entre padre e hija para convertirla fiscalmente en el precio de la transmisión de la nuda propiedad.

Fernando Martín Barahona
Técnico de Hacienda del Estado (excedente)
Subinspector de Hacienda de la Comunidad de Madrid (España)