Exoneración de la obligación de practicar retención en el IS en los arrendamientos de inmuebles urbanos

Cuando el arrendador cumple los requisitos establecidos para la exoneración de retenciones, no existe obligación de practicar retención sobre los rendimientos del arrendamiento y subarrendamiento de bienes inmuebles urbanos. No obstante, el cumplimiento del requisito debe acreditarse frente al arrendatario en los términos establecidos.

La Dirección General de Tributos en su consulta V5046-26, de 18 de junio de 2026, analiza si una sociedad dedicada al arrendamiento de inmuebles, que ha obtenido un certificado de exoneración de retención, puede aplicar la exoneración únicamente a determinados contratos y mantener la retención del 19 % en otros, o si, por el contrario, dicha exoneración debe aplicarse a todos los arrendamientos que cumplan los requisitos establecidos en la normativa del IS.

La sociedad contribuyente de la consulta tiene por objeto el arrendamiento de inmuebles, tanto viviendas como locales comerciales y naves. En estos últimos, locales y naves, la sociedad, por defecto, factura con el 19% de retención. Sin embargo, en este caso, por cumplir los requisitos establecidos, la sociedad ha obtenido el certificado sobre exoneración de retención a los arrendadores.

El contribuyente aporta, junto con el escrito de consulta, el certificado sobre exoneración de retención a los arrendadores emitido por la AEAT, que señala lo siguiente: “y para que conste a los efectos oportunos de que el arrendador quede exonerado de retención durante el presente año natural, salvo que se modifique su situación censal, conforme a los **arts. 75.3.g)3º y 61 i)3º, respectivamente, del reglamento del IRPF y del IS.

Se desea saber si, dado que la sociedad tiene varios inmuebles, es posible facturar algunos de los arrendamientos sin retención y otros con la retención habitual del 19% para que sirva como pago a cuenta para el IS o, si dado que se ha obtenido la exoneración de retenciones, es obligatorio facturar todos sin retención.

El apartado 1 del art. 128 de la LIS establece que las entidades, incluidas las comunidades de bienes y de propietarios, que satisfagan o abonen rentas sujetas a este impuesto estarán obligadas a retener o a efectuar ingresos a cuenta, en concepto de pago a cuenta, la cantidad que resulte de aplicar los porcentajes de retención a la base de retención determinada reglamentariamente, e ingresar su importe en el Tesoro en los casos y formas establecidos. Esta obligación también alcanza a las personas físicas respecto de las rentas que satisfagan o abonen en el ejercicio de sus actividades económicas y a las personas físicas, jurídicas y demás entidades no residentes que operen en España mediante establecimiento permanente.

Por su parte, el art. 60 del RIS establece que deberá practicarse retención, en concepto de pago a cuenta del IS correspondiente al perceptor, respecto de las rentas procedentes del arrendamiento o subarrendamiento de inmuebles urbanos, aun cuando constituyan ingresos derivados de explotaciones económicas. Cuando un mismo contrato comprenda prestaciones de servicios o la cesión de bienes inmuebles conjuntamente con otros bienes y derechos, deberá practicarse retención sobre el importe total. Asimismo, deberá practicarse un ingreso a cuenta cuando las rentas sean satisfechas o abonadas en especie.

Las excepciones a la obligación de retener y de ingresar a cuenta se encuentran previstas en el art. 61 del RIS. En particular, respecto de los rendimientos procedentes del arrendamiento y subarrendamiento de bienes inmuebles urbanos, no existirá obligación de retener ni de ingresar a cuenta cuando se trate de arrendamientos de vivienda por empresas para sus empleados, cuando la renta satisfecha por el arrendatario a un mismo arrendador no supere los 900 euros anuales, o cuando la actividad del arrendador esté calificada en alguno de los epígrafes del grupo 861 de la sección primera de las tarifas del IAE, o en otro epígrafe que faculte para la actividad de arrendamiento o subarrendamiento de bienes inmuebles urbanos, siempre que, aplicando al valor catastral de los inmuebles destinados al arrendamiento o subarrendamiento las reglas para determinar la cuota establecida en los epígrafes del grupo 861, no hubiese resultado cuota cero.

En este último supuesto, si se cumplen dichas circunstancias, no existirá obligación de retener sobre los rendimientos procedentes del arrendamiento y subarrendamiento de bienes inmuebles urbanos. En cualquier caso, el arrendador deberá acreditar frente al arrendatario el cumplimiento del citado requisito, en los términos establecidos por el Ministerio de Hacienda y Administraciones Públicas.