Segregación de finca y sujeción a AJD: requisitos del art. 31.2 del TRLITPAJD

Si la operación se realiza en escritura pública cumplirá todos los requisitos para tributar por la modalidad de actos jurídicos documentados. Si no fuera necesario realizar escritura pública no tributará por dicha modalidad al faltar uno de los requisitos que establece el art. 31.2 del TRLITPAJD: tratarse de una escritura pública.

La Dirección General de Tributos en su consulta V5121-26, de 6 de julio de 2026, analiza la tributación a efectos del ITPAJD de la división de una finca registral como consecuencia de la resolución de una unidad de actuación, en particular, si los distintos fragmentos resultantes pueden acceder al Registro de la Propiedad de forma independiente sin quedar sujetos a la cuota gradual de AJD. Para ello, examina si la operación constituye una segregación y si concurren los requisitos establecidos en el art. 31.2 del TRLITPAJD para su sujeción a dicha modalidad.

Actualmente se está llevando a cabo la resolución de una unidad de actuación. La finca registral donde se ubica la unidad de actuación en cuestión está formada por un terreno que se extiende más allá de los límites de dicha unidad de actuación. Cuando se resuelva la unidad de actuación, la finca registral original quedará dividida en tres partes: el terreno urbano edificable propio de la unidad de actuación, y otras dos partes que se quedan fuera de sus límites, una urbana y otra rústica, separadas físicamente entre ellas por viales urbanos.

Se pregunta si dichos fragmentos se pueden registrar independientemente, puesto que se encontrarán separados de manera natural, sin necesidad de tributar por la modalidad de AJD del ITPAJD.

El art. 31.2 del TRLITPAJD establece que:

Las primeras copias de escrituras y actas notariales, cuando tengan por objeto cantidad o cosa valuable, contengan actos o contratos inscribibles en los Registros de la Propiedad, Mercantil, de la Propiedad Industrial y de Bienes Muebles no sujetos al ISD o a los conceptos comprendidos en los números 1 y 2 del art. 1 de esta Ley, tributarán, además, al tipo de gravamen que, conforme a lo previsto en la Ley 21/2001, de 27 de diciembre, por la que se regulan las medidas fiscales y administrativas del nuevo sistema de financiación de las Comunidades Autónomas de régimen común y Ciudades con Estatuto de Autonomía, haya sido aprobado por la Comunidad Autónoma.

Si la Comunidad Autónoma no hubiese aprobado el tipo a que se refiere el párrafo anterior, se aplicará el 0,50%, en cuanto a tales actos o contratos.

Por otra parte, el art. 70 del RITPAJD, establece una serie de normas especiales para la determinación de la base imponible:

La base imponible en las escrituras de declaración de obra nueva estará constituida por el valor real de coste de la obra nueva que se declare.

En la base imponible de las escrituras de constitución de edificios en régimen de propiedad horizontal se incluirá tanto el valor real de coste de la obra nueva como el valor real del terreno.

En las escrituras de agrupación, agregación y segregación de fincas, la base imponible estará constituida, respectivamente por el valor de las fincas agrupadas, por el de la finca agregada a otra mayor y por el de la finca que se segregue de otra para constituir una nueva independiente.

Respecto de segregación de la finca si se cumplen los requisitos exigidos por el art. 31.2 del TRLITPAJD, estará sujeta a la cuota gradual de actos jurídicos documentados, documentos notariales. Los requisitos son los siguientes:

• Tratarse de primeras copias de escrituras y actas notariales.
• Tener por objeto cantidad o cosa valuable.
• Contener actos o contratos inscribibles en los Registros de la Propiedad, Mercantil, de la Propiedad Industrial (Oficina Española de Patentes y Marcas) y de Bienes Muebles.
• No estar sujetos al ISD o a las modalidades de TPO u OS del ITP y AJD.

Por lo tanto, si la operación se realiza en escritura pública cumplirá todos los requisitos para tributar por la modalidad de actos jurídicos documentados. Si no fuera necesario realizar escritura pública no tributará por dicha modalidad al faltar uno de los requisitos que establece el art. 31.2 del TRLITPAJD: tratarse de una escritura pública.