Medidas tributarias para impulsar el alquiler residencial y la vivienda asequible mediante incentivos en IRPF e IVA, modificaciones en IBI e IIVTNU y cambios en el régimen fiscal de las SOCIMI
Las modificaciones afectan principalmente al IRPF, IVA, IBI, Impuesto sobre el Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana (IIVTNU) y régimen fiscal de las SOCIMI, además de incorporar nuevos incentivos vinculados a productos de ahorro e inversión.
Las medidas fiscales persiguen orientar el tratamiento tributario de la vivienda hacia el uso residencial y asequible, mediante incentivos al alquiler y la rehabilitación y, paralelamente, mediante una mayor carga fiscal sobre determinados usos considerados incompatibles con ese objetivo, como determinados alojamientos turísticos, viviendas vacías o beneficios no distribuidos de las SOCIMI vinculados al arrendamiento residencial.
El 30 de septiembre de 2026 se ha publicado en el BOE el Real Decreto-ley 26/2026, de 29 de septiembre, por el que se adoptan medidas urgentes para la protección de la función social de la vivienda y la ampliación de la oferta de vivienda asequible.
El paquete de medidas tributarias está orientado a incentivar fiscalmente el alquiler residencial asequible, favorecer la rehabilitación de viviendas, movilizar inmuebles vacíos hacia el mercado residencial y reforzar la vivienda pública.
Tiene como entrada en vigor el 1 de octubre de 2026.
Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas
En el IRPF se modifica, con efectos desde la entrada en vigor del real decreto-ley, el régimen de reducción aplicable a los rendimientos derivados del arrendamiento de vivienda. Se establecen distintos porcentajes de reducción, que pueden alcanzar hasta el 100%, en función de circunstancias como la reducción de la renta, la continuidad del arrendatario, la aplicación del índice de referencia, la ubicación de la vivienda en una zona de mercado residencial tensionado o la edad del arrendatario. También se contemplan reducciones específicas para viviendas alquiladas por primera vez, arrendamientos sociales o realizados a través de programas públicos y viviendas rehabilitadas durante los dos años anteriores.
Asimismo, se introduce una deducción estatal por alquiler de vivienda habitual del 10% de las cantidades satisfechas, dirigida a contribuyentes con una base imponible inferior a 33.007,20 euros, con una base máxima de deducción que varía en función de la renta del contribuyente. Se establecen, además, requisitos relacionados con la titularidad de otras viviendas para poder aplicar el incentivo.
El real decreto-ley amplía también los supuestos de ayudas públicas que no se integran en la base imponible del IRPF, incorporando determinadas ayudas destinadas a programas de rehabilitación y otras actuaciones en materia de vivienda.
En materia de transmisión de inmuebles, se establece una exención de determinadas ganancias patrimoniales obtenidas por la venta de viviendas a entidades del sector público dedicadas a la promoción y gestión de vivienda social y asequible. La medida se aplica hasta el 31 de diciembre de 2027 y está sometida a diversos requisitos, entre ellos que el valor de transmisión sea inferior a 800.000 euros y que la vivienda haya permanecido desocupada de forma continuada y sin causa justificada durante los dos años anteriores. La exención es total hasta 200.000 euros y decrece progresivamente hasta el límite de 800.000 euros.
También se articula una exención por reinversión vinculada a la nueva Cuenta de Ahorro e Inversión Financia Europa Reinversión, que permite canalizar determinadas ganancias procedentes de la transmisión de viviendas hacia este producto, con un límite acumulado de 800.000 euros y bajo las condiciones y plazos establecidos en la norma.
Por otro lado, desde el 1 de enero de 2026 se extiende al ejercicio 2026 la aplicación del porcentaje del 1,1% para la imputación de rentas inmobiliarias en determinados municipios cuyos valores catastrales hayan sido revisados, modificados o determinados mediante un procedimiento de valoración colectiva general desde el 1 de enero de 2012.
Desde el 1 de enero de 2027 se introduce una nueva escala para la imputación de rentas inmobiliarias, con porcentajes del 1,1%, 1,5%, 2% y 3% en función de la suma de los valores catastrales de los inmuebles afectados.
Impuesto sobre el Valor Añadido
En el IVA, con efectos desde el 1 de diciembre de 2026, se modifica el tratamiento de determinados arrendamientos de apartamentos o viviendas amueblados cuando el arrendador presta servicios complementarios propios de la industria hotelera o concurren las circunstancias establecidas por la norma. Estos arrendamientos quedan excluidos de la exención y pasan a tributar al tipo reducido del 10%.
También se amplía la aplicación del tipo reducido del IVA a las obras de renovación y reparación de viviendas destinadas al arrendamiento habitual, con independencia de la condición del arrendador, siempre que se cumplan los requisitos previstos, entre ellos la antigüedad mínima del inmueble y los límites relativos a los materiales aportados.
Además, se incorpora expresamente al tipo superreducido del IVA la entrega de viviendas protegidas por sus promotores cuando tengan una calificación de protección permanente o indefinida. El tratamiento se extiende a determinados garajes y anexos transmitidos conjuntamente, con un máximo de dos plazas de garaje.
Impuesto sobre Bienes Inmuebles e Impuesto sobre el Incremento del Valor de los Terrenos
En el Impuesto sobre Bienes Inmuebles (IBI) se permite a los municipios situados en zonas de mercado residencial tensionado establecer, mediante ordenanza fiscal, un recargo de hasta el 50% de la cuota líquida respecto de los inmuebles residenciales destinados a alojamientos turísticos. El recargo puede elevarse hasta el 100 % cuando el titular disponga de dos o más inmuebles residenciales destinados a este uso y hasta el 150 % cuando disponga de cuatro o más.
El IBI también se utiliza como instrumento para penalizar determinados usos no residenciales y las viviendas vacías, con el objetivo de favorecer la movilización de inmuebles hacia el mercado residencial.
Por su parte, se modifican los coeficientes máximos aplicables al valor del terreno para determinar la base imponible del IIVTNU o plusvalía municipal, estableciendo una nueva escala en función del período de generación del incremento de valor, desde períodos inferiores a un año hasta veinte años o más.
Régimen fiscal de las SOCIMI
El real decreto-ley modifica el régimen fiscal de las SOCIMI mediante la creación de un gravamen especial del 25% sobre determinados beneficios no distribuidos procedentes de la actividad de arrendamiento o cesión de uso residencial, incluidos determinados alojamientos turísticos y de corta duración.
El gravamen puede reducirse en un 50% cuando más del 80% del parque de viviendas en arrendamiento sea asequible y puede quedar sin efecto cuando, además, el beneficio no distribuido se reinvierta en el plazo establecido en viviendas destinadas al alquiler asequible. La norma establece reglas específicas de cálculo, consolidación, valoración y aplicación transitoria.
Nuevos productos de ahorro con régimen fiscal específico
El texto introduce asimismo importantes novedades en materia de ahorro e inversión, mediante la creación de la Cuenta de Ahorro e Inversión Financia Europa y de su modalidad vinculada a la reinversión de ganancias obtenidas por la transmisión de determinadas viviendas.
El nuevo régimen permite diferir la tributación de las ganancias y pérdidas generadas por los activos integrados en la cuenta hasta que se produzca su disposición. Para las ganancias atribuibles a aportaciones mantenidas durante más de cinco años se establece una exclusión de gravamen del 100% hasta 10.000 euros y del 20% sobre la parte restante, en los términos previstos por la norma.
También se crea el Seguro Individual de Ahorro a Largo Plazo Financia Europa (SIALPFE), que eleva el límite anual de aportaciones hasta 10.000 euros y establece requisitos específicos sobre los activos en los que puede invertirse. Se mantiene un régimen de exención de los rendimientos positivos cuando se respeten las condiciones y el plazo mínimo de cinco años.
La Cuenta de Ahorro e Inversión Financia Europa Reinversión se configura específicamente para canalizar hasta 800.000 euros procedentes de determinadas transmisiones de viviendas, vinculándose el beneficio fiscal a la permanencia de las cantidades invertidas y estableciéndose reglas específicas para las disposiciones realizadas antes de cinco años.
Otras medidas con incidencia fiscal
El texto contempla finalmente que las ayudas de rehabilitación incluidas en el Plan Estatal de Vivienda 2026-2030 queden exentas de tributación y amplía los incentivos fiscales destinados a favorecer la rehabilitación y el arrendamiento habitual.
Asimismo, la futura certificación de los proveedores sociales de vivienda asequible, incluidas determinadas cooperativas, podrá tener efectos para su participación en programas y para el acceso a financiación, ventajas o especialidades relativas a tributos estatales.