Las derramas por obras estructurales no se deducen directamente en el IRPF, pero aumentan el valor de adquisición de la vivienda a efectos de determinar una ganancia o pérdida patrimonial

Cuando las actuaciones sobre la estructura del inmueble tienen la consideración de mejora, la parte de la derrama correspondiente a cada propietario no es deducible en el momento de su pago, sino que se incorpora al valor de adquisición de la vivienda y tendrá efectos fiscales en el cálculo de la ganancia o pérdida patrimonial cuando esta se transmita.

La Dirección General de Tributos analiza en su consulta V1136-26, de 20 de mayo de 2026, el tratamiento fiscal en el IRPF de una derrama extraordinaria satisfecha por los propietarios para financiar obras de reparación de daños estructurales en un edificio, y, en particular, si dicha cantidad puede deducirse directamente por tratarse de la vivienda habitual.

En una comunidad de propietarios se ha aprobado una derrama para hacer frente a la ejecución de unas obras por daños estructurales en el edificio, cuya cuantía se ha repercutido entre todos los propietarios según la cuota de participación de cada propiedad. Se solicita conocer si los propietarios que poseen la vivienda en la comunidad como vivienda habitual pueden deducir en su declaración del IRPF el gasto ocasionado por la cuota extraordinaria en cuestión.

En primer lugar, se debe analizar si las inversiones efectuadas pueden tener la consideración de mejora del inmueble propiedad del contribuyente. Al respecto, la LIRPF, al regular las ganancias y las pérdidas patrimoniales, cuyo importe vendrá determinada por la diferencia entre los valores de adquisición y de transmisión, definidos los mismos en su art. 35.

El concepto de mejora no aparece contemplado expresamente en la normativa del IRPF. Ahora bien, la Resolución de 1 de marzo de 2013, del ICAC, por la que se dictan normas de registro y valoración del inmovilizado material y de las inversiones inmobiliarias, en el apartado 3 de su norma segunda entiende por mejora el conjunto de actividades mediante las que se produce una alteración en un elemento del inmovilizado, aumentando su anterior eficiencia productiva.

Asimismo, el apartado 3 de la norma segunda de la citada Resolución define el concepto de ampliación, que consiste en un proceso mediante el cual se incorporan nuevos elementos a un inmovilizado, obteniéndose como consecuencia una mayor capacidad productiva.

Por el contrario, no formarán parte del valor de adquisición los gastos de reparación y conservación de la vivienda a los cuales sí hace referencia el RIRPF, en su art. 13, al señalar los gastos deducibles en la determinación del rendimiento del capital inmobiliario, entre los que incluye los gastos de conservación y reparación, que define como los efectuados regularmente con la finalidad de mantener el uso normal de los bienes materiales, tales como el pintado, revoco o arreglo de instalaciones, así como los de sustitución de elementos, como instalaciones de calefacción, ascensor, puertas de seguridad y otros.

De acuerdo con estos preceptos, debe entenderse que constituyen reparaciones y conservaciones las destinadas a mantener la vida útil del inmueble y su capacidad productiva o de uso, mientras que cabe considerar como ampliaciones o mejoras las que redundan, bien en un aumento de la capacidad o habitabilidad del inmueble, bien en un alargamiento de su vida útil.

Por tanto, cabe concluir que, en la medida en que las obras objeto de consulta se correspondan con el concepto de gastos de mejora anteriormente expuesto, constituirán un mayor valor de adquisición a efectos del cálculo de la ganancia o pérdida patrimonial generada en una futura transmisión de la vivienda.

Así, la DGT ha calificado como inversión o mejora las obras destinadas a la consolidación de la estructura de un edificio (consulta DGT 1484-97, de 3 de julio de 1997) o, en la consulta vinculante V0057-11, de 18 de enero de 2011, las obras de calzamiento de pilares y estabilización de la estructura han sido consideradas una mejora.

Al respecto, debe precisarse que, dado que las obras para reparar daños estructurales del edificio han sido realizadas por la comunidad de propietarios, cada uno de éstos deberá imputarse la parte de la mejora correspondiente a su cuota de participación, que vendrá determinada por la derrama que le haya correspondido en los costes de esta obra.

En conclusión, y como se ha apuntado anteriormente, en la medida que las obras se califiquen de mejoras, se producirá un aumento del valor de adquisición de su vivienda a efectos de una futura venta de la misma, afectando a la ganancia o pérdida patrimonial que se le pudiese producir en dicha venta.