Tratamiento fiscal en el IS de las indemnizaciones derivadas del incumplimiento de contratos de arras

La indemnización percibida por una entidad mercantil dedicada a la compraventa de bienes inmuebles como consecuencia del incumplimiento de un contrato de arras por el vendedor debe integrarse en la base imponible del IS en el período impositivo en que se devengue, mientras que la indemnización satisfecha por la propia contribuyente como consecuencia de su incumplimiento contractual tendrá la consideración de gasto fiscalmente deducible siempre que cumpla los requisitos generales de deducibilidad.

La contribuyente de la consulta de la Dirección General de Tributos V5138-26, de 9 de julio de 2026, es una entidad mercantil que tiene por actividad principal la compraventa de bienes inmuebles y que, en el marco de dicha actividad, formaliza contratos de arras vinculados a futuras operaciones de compraventa inmobiliaria. En determinados supuestos, puede producirse el incumplimiento del contrato de arras por alguna de las partes, bien por parte del vendedor, que finalmente no transmite el inmueble, bien por parte de la propia contribuyente, que no llega a perfeccionar la operación de compraventa inicialmente prevista. Como consecuencia de dicho incumplimiento, la parte incumplidora queda obligada a satisfacer a la otra parte una determinada cantidad en concepto de indemnización o penalización derivada del contrato de arras.

En particular, se plantean dos posibles situaciones: de una parte, que la contribuyente actúe como compradora y perciba una indemnización del vendedor por el incumplimiento de este; y, de otra, que sea la propia contribuyente quien incumpla la operación proyectada y deba satisfacer una indemnización al comprador.

Indemnización percibida por incumplimiento del vendedor

Según el art. 10.3 de la LIS, la base imponible es el resultado contable, corregido por los ajustes fiscales en caso de que la normativa del Impuesto contenga criterios de valoración, de calificación o de imputación de ingresos y gastos diferentes a los contables.

A estos efectos, el art. 36.2 del Código de Comercio establece que los ingresos son incrementos en el patrimonio neto durante el ejercicio, ya sea en forma de entradas o aumentos en el valor de los activos, o de disminución de los pasivos, siempre que no tengan su origen en aportaciones de los socios o propietarios. Por su parte, los gastos son decrementos en el patrimonio neto durante el ejercicio, ya sea en forma de salidas o disminuciones en el valor de los activos, o de reconocimiento o aumento de los pasivos, siempre que no tengan su origen en distribuciones a los socios o propietarios.

El registro contable de las operaciones debe realizarse aplicando obligatoriamente los principios contables recogidos en el Marco Conceptual de la Contabilidad, incorporados en la primera parte del Plan General de Contabilidad y, en particular, el principio del devengo, conforme al cual los efectos de las transacciones o hechos económicos se registrarán cuando ocurran, imputándose al ejercicio al que las cuentas anuales se refieran los gastos y los ingresos que afecten al mismo, con independencia de la fecha de su pago o de su cobro.

En el mismo sentido, el art. 11 de la LIS establece que los ingresos y gastos derivados de las transacciones o hechos económicos se imputarán al período impositivo en que se produzca su devengo, con arreglo a la normativa contable, con independencia de la fecha de su pago o de su cobro, respetando la debida correlación entre unos y otros.

En relación con la indemnización percibida por la contribuyente como consecuencia del incumplimiento del contrato de arras por el vendedor, dicha indemnización tendrá la consideración de ingreso contable en la medida en que determine un incremento en el patrimonio neto de la entidad que no tenga su origen en aportaciones de socios o propietarios.

Dicho ingreso se devengará en el año en que se reconozca el derecho a su percepción, cuando la indemnización sea prácticamente cierta o segura, momento en el cual la empresa controlará económicamente los recursos derivados de la misma y podrá valorarlos de forma fiable, sin que proceda esperar al momento del cobro.

De acuerdo con lo dispuesto en los arts. 10.3 y 11.1 de la LIS, la indemnización deberá imputarse en la base imponible del Impuesto sobre Sociedades del período impositivo correspondiente al año de su devengo, con independencia de la fecha de su cobro.

No obstante, el art. 11.4 de la LIS establece una regla especial para las operaciones a plazos o con precio aplazado. Si el período transcurrido entre el devengo y el vencimiento del último o único plazo es superior a un año, la contribuyente podrá aplicar dicha regla especial e imputar la renta en la base imponible del período impositivo en el que el cobro sea exigible.

Por el contrario, si el período transcurrido entre el devengo y el vencimiento del último o único plazo no es superior a un año, la contribuyente aplicará el principio de devengo e imputará la renta a la base imponible del período impositivo en el que se reconozca contablemente el ingreso.

Indemnización satisfecha por incumplimiento de la contribuyente

Por otra parte, cuando sea la propia contribuyente quien incumpla el contrato de arras y quede obligada a satisfacer una indemnización al comprador, dicha cantidad tendrá la consideración de gasto contable en la medida en que suponga un decremento en el patrimonio neto de la entidad que no tenga su origen en distribuciones a los socios o propietarios.

Todo gasto contable será gasto fiscalmente deducible, a efectos del Impuesto sobre Sociedades, siempre que cumpla las condiciones legalmente establecidas en términos de inscripción contable, imputación con arreglo a devengo y justificación documental, y en la medida en que no tenga la consideración de gasto fiscalmente no deducible por aplicación de algún precepto específico establecido en la normativa del Impuesto.

En relación con la justificación documental del gasto, se trata de una cuestión de hecho que deberá acreditarse por cualquier medio admitido en Derecho. En los procedimientos tributarios serán de aplicación las normas sobre medios y valoración de prueba contenidas en el Código Civil y en la Ley de Enjuiciamiento Civil, salvo que la ley establezca otra cosa. Asimismo, quien haga valer su derecho deberá probar los hechos constitutivos del mismo.

En cuanto a la valoración de las pruebas, en nuestro ordenamiento jurídico rige el principio general de valoración libre y conjunta de todas las pruebas aportadas, quedando descartado como principio general el sistema de prueba legal o tasada.

En cualquier caso, la valoración concreta de la justificación documental del gasto es una cuestión de hecho que corresponderá efectuar a los órganos competentes de la Administración tributaria en materia de comprobación.

Por tanto, la indemnización satisfecha por la contribuyente como consecuencia del incumplimiento de un contrato de arras podrá tener la consideración de gasto fiscalmente deducible en el Impuesto sobre Sociedades, siempre que se encuentre debidamente contabilizada, se impute al período impositivo correspondiente con arreglo al principio de devengo, esté suficientemente justificada y no resulte fiscalmente no deducible por aplicación de algún precepto específico previsto en la normativa del Impuesto.

En definitiva, de conformidad con los arts. 10.3 y 11 de la LIS, la indemnización percibida por la contribuyente como consecuencia del incumplimiento contractual del vendedor deberá integrarse en la base imponible del Impuesto sobre Sociedades como ingreso del período impositivo en que se devengue, salvo que se cumplan los requisitos establecidos en el art. 11.4 de la LIS. Por el contrario, la indemnización satisfecha por la contribuyente como consecuencia de su propio incumplimiento contractual tendrá la consideración de gasto fiscalmente deducible, siempre que concurran los requisitos generales de deducibilidad anteriormente señalados.