Arrendamiento de locales para uso particular por personas físicas y aplicación de la exención del IVA atendiendo al uso efectivo del inmueble

La tributación en el IVA del alquiler de un local a una persona física para uso particular depende del destino efectivo del inmueble. Si se utiliza exclusivamente como vivienda y se cumplen los requisitos legales, el arrendamiento estará sujeto y exento; en caso contrario, tributará al tipo general del 21%.

La consulta tributaria de la Dirección General de Tributos V5199-26, de 17 de julio de 2026, analiza la tributación en el IVA del arrendamiento de un local a una persona física para su uso particular, sin destinarlo al desarrollo de una actividad económica, determinando si resulta aplicable la exención prevista en el art. 20.Uno.23.º de la LIVA. En concreto, se examina la importancia del uso efectivo del inmueble para determinar si el arrendamiento está sujeto y exento del IVA o, por el contrario, sujeto y no exento, tributando al tipo general del 21%.

La contribuyente de la consulta quiere alquilar un local a una persona física para su uso personal, sin que vaya a ser utilizado para ejercer una actividad económica. Se pregunta si el arrendamiento del local se encuentra sujeto y exento del IVA.

Según los arts. 4 y 5 de la LIVA, la contribuyente tiene la condición de empresario o profesional y estarán sujetas al IVA las entregas de bienes y prestaciones de servicios que en el ejercicio de su actividad empresarial o profesional realice en el territorio de aplicación del Impuesto.

El art. 11 de la LIVA establece que, a efectos del Impuesto, se entenderá por prestación de servicios toda operación sujeta a éste que no tenga la consideración de entrega, adquisición intracomunitaria o importación de bienes. En consecuencia, el arrendamiento del local que va a realizar la contribuyente tendrá la consideración de prestación de servicios a efectos del IVA.

Respecto a la posible exención aplicable al arrendamiento objeto de consulta, atendiendo al art. 20, apartado uno, número 23º, de la LIVA, el arrendamiento de un inmueble, cuando se destine para su uso exclusivo como vivienda, estará sujeto y exento del IVA, siempre y cuando no se trate de alguno de los supuestos excluidos de la exención establecida en este mismo artículo.

En otro caso, el mencionado arrendamiento estará sujeto y no exento del IVA. En particular, será así cuando se alquile a personas jurídicas (dado que no los pueden destinar directamente a viviendas) o se presten por el arrendador los servicios propios de la industria hotelera, o en los arrendamientos de viviendas que sean utilizadas por el arrendatario para otros usos, tales como oficinas o despachos profesionales, etc.

La regulación que se contiene en este supuesto de exención no es una regulación de carácter objetivo, que atienda al bien que se arrienda para determinar la procedencia o no de la misma, sino que se trata de una exención de carácter finalista que hace depender del uso de la edificación su posible aplicación, siendo ésta preceptiva cuando el destino efectivo del objeto del contrato es el de vivienda, pero no en otro caso.

Así, tal y como ha manifestado la DGT, entre otras, en la contestación vinculante de 23 de octubre de 2019, V2951-19, cuando los destinatarios sean personas físicas, la actividad consistente en el arrendamiento por períodos de tiempo de viviendas o parte de las mismas, sin prestar ningún servicio propio de la industria hotelera y limitándose a poner a disposición del arrendatario la vivienda, se considera exenta del Impuesto. Por tanto, si no se prestan servicios propios de la industria hotelera y, además, la vivienda se arrienda a personas físicas que la destinen para su uso exclusivo como vivienda, tales servicios de arrendamiento se considerarán exentos del IVA.

En consecuencia, descendiendo al supuesto objeto de consulta, en la medida que el arrendatario del inmueble sea una persona física que lo destine a su uso exclusivo como como vivienda, tal arrendamiento se encontraría sujeto, pero exento del IVA. En caso contrario, como así parece deducirse del escrito de consulta, si el inmueble arrendado no se destina al uso exclusivo como vivienda por parte del arrendatario en las condiciones señaladas dicho arrendamiento se encontraría sujeto y no exento y será de aplicación el tipo impositivo general del 21% del IVA.