Tratamiento contable y fiscal en el IS del arrendamiento financiero de una vivienda con opción de compra

La Dirección General de Tributos aclara el tratamiento fiscal en el IS de los contratos de arrendamiento con opción de compra sobre viviendas y determina cuándo las mensualidades satisfechas deben calificarse como ingresos por arrendamiento o como cobros derivados de la transmisión del inmueble, con el reconocimiento inicial de un crédito y la imputación posterior de ingresos financieros.

La entidad contribuyente de la consulta tributaria de la DGT V5534-26, de 14 de septiembre de 2026, ha adquirido una vivienda, contabilizada como inmovilizado material, que posteriormente ha cedido a una persona física mediante un contrato de arrendamiento con opción de compra de quince años de duración, destinado exclusivamente a constituir la residencia habitual de la arrendataria y de su familia.

El contrato se extiende desde el 3 de junio de 2026 hasta el 31 de mayo de 2041, con una renta anual de 13.524 euros, satisfecha mediante mensualidades anticipadas de 1.127 euros. El precio de compra pactado asciende a 202.860 euros y todas las mensualidades satisfechas hasta el ejercicio de la opción se deducirán íntegramente del precio de compraventa. Por tanto, si se satisfacen las 180 mensualidades previstas y se ejercita la opción al vencimiento, no quedaría importe nominal pendiente de pago en concepto de precio de transmisión.

Se plantea cuál es el tratamiento que corresponde, a efectos del IS, al contrato descrito y, en particular, si las mensualidades satisfechas durante su vigencia deben integrarse en la base imponible de cada período impositivo como ingresos derivados del arrendamiento o si, atendiendo a la sustancia económica de la operación y a su calificación contable, deben considerarse desde el inicio como cobros a cuenta del precio de transmisión del inmueble, con la correspondiente baja del activo y, en su caso, el reconocimiento de ingresos financieros.

La DGT recuerda que, conforme al art. 10.3 de la LIS, la base imponible se calcula corrigiendo el resultado contable mediante la aplicación de los preceptos establecidos en la LIS. Por su parte, el art. 11.1 de la LIS establece que los ingresos y gastos derivados de las transacciones o hechos económicos se imputarán al período impositivo en que se produzca su devengo, con arreglo a la normativa contable, con independencia de la fecha de su pago o cobro.

Asimismo, el art. 17.1 de la LIS dispone que los elementos patrimoniales se valorarán de acuerdo con los criterios previstos en el Código de Comercio, corregidos por la aplicación de los preceptos establecidos en dicha ley.

A efectos de determinar la calificación contable de la operación, resulta de aplicación la Norma de Registro y Valoración 8.ª del Plan General de Contabilidad, relativa a los arrendamientos y otras operaciones de naturaleza similar. De acuerdo con esta norma, cuando de las condiciones económicas de un acuerdo de arrendamiento se deduzca que se transfieren sustancialmente todos los riesgos y beneficios inherentes a la propiedad del activo, el contrato deberá calificarse como arrendamiento financiero.

En los contratos de arrendamiento con opción de compra, se presumirá que se produce dicha transferencia cuando no existan dudas razonables de que se va a ejercitar la opción. Asimismo, la calificación dependerá de las circunstancias económicas concurrentes y, en particular, de si el valor actual de los pagos mínimos acordados representa la práctica totalidad del valor razonable del activo al inicio del arrendamiento.

En el supuesto planteado, la información aportada no permite comprobar la concurrencia de todos los criterios previstos en la NRV 8.ª, especialmente el relativo al valor actual de los pagos mínimos. No obstante, a efectos de la contestación, la DGT parte de la premisa de que, atendiendo a las condiciones económicas del contrato, este reúne los requisitos para su calificación como arrendamiento financiero desde la perspectiva de la entidad contribuyente, en su condición de arrendadora.

Por otra parte, dado que el inmueble está integrado por terreno y construcción, debe tenerse en cuenta el apartado 4 de la NRV 8.ª del PGC. Con carácter general, los arrendamientos conjuntos de terreno y edificio se clasifican como operativos o financieros con los mismos criterios que los arrendamientos de otros activos. No obstante, dado que normalmente el terreno tiene una vida económica indefinida, en un arrendamiento financiero conjunto ambos componentes se consideran separadamente, clasificándose el terreno como arrendamiento operativo, salvo que se espere que el arrendatario adquiera la propiedad al finalizar el período de arrendamiento.

En consecuencia, si se cumplen las condiciones para calificar el contrato como arrendamiento financiero y se espera el ejercicio de la opción de compra, no procederá clasificar separadamente el componente correspondiente al terreno como arrendamiento operativo.

En relación con la contabilidad del arrendador, la NRV 8.ª del PGC establece que, en el momento inicial, deberá reconocerse un crédito por el valor actual de los pagos mínimos a recibir por el arrendamiento, más el valor residual del activo, aunque no esté garantizado, descontados al tipo de interés implícito del contrato. El resultado derivado de la operación se reconocerá conforme a la normativa contable aplicable, mientras que la diferencia entre el crédito contabilizado y la cantidad a cobrar correspondiente a intereses no devengados se imputará a la cuenta de pérdidas y ganancias a medida que se devenguen los intereses, de acuerdo con el método del tipo de interés efectivo.

Este criterio coincide con el señalado por el ICAC en la consulta 5 del BOICAC número 78, de junio de 2009, relativa a contratos de arrendamiento con opción de compra sobre viviendas. En dicha consulta se indicó que, cuando las condiciones económicas del acuerdo determinen la transferencia sustancial de los riesgos y beneficios inherentes a la propiedad, el arrendador reconocerá inicialmente un crédito y el resultado de la operación; en caso contrario, mantendrá las viviendas en su activo.

Por tanto, partiendo de la consideración del contrato como arrendamiento financiero, la entidad deberá reconocer inicialmente un crédito por el valor actual de los pagos mínimos a recibir, más el valor residual del activo, aun cuando no esté garantizado, descontados al tipo de interés implícito del contrato. La cantidad percibida por la concesión de la opción de compra formará parte de la contraprestación de la operación.

Asimismo, la entidad reconocerá el resultado derivado del arrendamiento conforme a la normativa contable y, posteriormente, los correspondientes ingresos financieros derivados de la actualización del crédito, de acuerdo con el método del tipo de interés efectivo. Este criterio se encuentra también en línea con el manifestado por la DGT en la consulta V5487-26.

En consecuencia, desde el punto de vista fiscal, y de conformidad con los arts. 10.3 y 11.1 de la LIS, al no existir una regla específica que establezca un tratamiento diferente para la operación descrita, el resultado contable derivado de la transmisión del activo, ya sea beneficio o pérdida, se integrará en la base imponible del IS del período impositivo en el que proceda su reconocimiento contable.

Del mismo modo, los ingresos financieros que se reconozcan en la cuenta de pérdidas y ganancias como consecuencia de la actualización del crédito se integrarán en la base imponible de los períodos impositivos en los que se produzca su devengo.

Finalmente, dichos ingresos financieros deberán tenerse en cuenta a efectos de la determinación de los gastos financieros netos regulados en el art. 16 de la LIS, constituidos por el exceso de los gastos financieros respecto de los ingresos derivados de la cesión a terceros de capitales propios devengados en el período impositivo, sin perjuicio de las partidas expresamente excluidas.