Correcta asignación del uso principal catastral de un inmueble y sus efectos en el tipo de gravamen del IBI
La asignación del uso principal de un inmueble a efectos catastrales debe atender a la tipología constructiva y a la superficie de los distintos locales que lo integran, sin que la denominación urbanística del conjunto resulte suficiente para justificar un uso diferente del que corresponde conforme a la normativa catastral. Cuando el local de mayor superficie está clasificado como obras de urbanización interior dentro de la categoría de edificio singular, no procede atribuir al inmueble el uso principal deportivo por el mero hecho de que el planeamiento urbanístico lo describa como puerto deportivo.
La Audiencia Nacional, en su sentencia n.º 470/2026, de 18 de septiembre de 2026, con n.º de recurso 715/2024, analiza la conformidad a Derecho de la resolución del Tribunal Económico-Administrativo Central que confirmó la calificación de uso deportivo de un inmueble destinado a la explotación de un puerto deportivo.
El litigio tiene su origen en la determinación del uso principal de un inmueble integrado por diferentes locales catastrales. La Administración consideró que procedía mantener el uso deportivo, al entender que este se correspondía con la descripción del inmueble contenida en el planeamiento urbanístico. Asimismo, la aplicación informática catastral asociaba automáticamente dicho uso al local de mayor superficie integrado en el inmueble.
La entidad recurrente impugnó esta calificación, solicitando que se declarase incorrecta la determinación del uso principal deportivo y que se acordase su modificación al uso de «Edificio Singular». Sostuvo que la denominación de puerto deportivo no implicaba que el uso principal del inmueble fuera necesariamente deportivo, puesto que la actividad desarrollada consistía fundamentalmente en la explotación de un puerto mediante la prestación de servicios portuarios.
Para fundamentar su pretensión, aportó documentación relativa al Impuesto sobre Actividades Económicas y a los resultados económicos de la actividad desarrollada. Asimismo, presentó un informe pericial en el que se analizaban las características constructivas del inmueble, sus usos catastrales y los criterios de valoración aplicables.
Por su parte, la Abogacía del Estado se opuso al recurso e interesó su desestimación, asumiendo los razonamientos de la resolución recurrida.
La Sala centra la controversia en determinar si el inmueble debía mantener la asignación del uso principal deportivo o si, por el contrario, correspondía atribuirle el uso de edificio singular, atendiendo a las tipologías catastrales de los distintos locales que lo integraban y a las reglas aplicables para determinar el uso principal de los inmuebles con varios usos.
La resolución administrativa impugnada se apoyaba en un informe de la Gerencia Regional del Catastro que justificaba la asignación del uso deportivo en la descripción contenida en el planeamiento urbanístico. En este se identificaba el inmueble como puerto deportivo y se describían las infraestructuras y los servicios asociados a su funcionamiento, entre ellos los viales, aparcamientos, áreas técnicas, servicios portuarios, zonas comerciales, pantalanes y amarres.
A partir de esta descripción, la Administración entendió que, aunque el puerto necesitase servicios asociados que no tuvieran necesariamente un uso deportivo, tales servicios eran indispensables para su funcionamiento y no alteraban el carácter deportivo del uso principal del inmueble.
Sin embargo, el informe pericial aportado por la recurrente puso de manifiesto que el inmueble estaba integrado por 17 locales catastrales, con distintos destinos y tipologías constructivas. Entre ellos figuraban locales destinados a almacenamiento, oficinas, piscina deportiva descubierta y obras de urbanización interior.
El elemento determinante era el local catastral de mayor superficie, correspondiente a obras de urbanización, con una superficie de 137.721 m², muy superior a la del resto de los locales que integraban el inmueble.
Según el informe pericial, este local tenía asignada la tipología constructiva 10.3.2, correspondiente a obras de urbanización interior. La perita sostuvo que, atendiendo a dicha tipología y a las reglas de asignación del uso principal en inmuebles con varios usos, correspondía atribuir al conjunto el uso de edificio singular.
En particular, el informe destacaba que únicamente existía un local con un uso propiamente deportivo, correspondiente a una piscina descubierta, mientras que el resto de las dependencias se destinaban a almacenamiento, oficinas y obras de urbanización interior. Por ello, entendía que la denominación de puerto deportivo no podía prevalecer sobre la clasificación catastral del local de mayor superficie.
La Sala toma también en consideración el informe complementario emitido por la Gerencia Regional del Catastro, destinado a aclarar la diferencia entre los conceptos de uso deportivo y edificio singular, así como su incidencia en la valoración catastral del inmueble.
En dicho informe, la Administración explicó que el uso deportivo se asignaba automáticamente al inmueble al detectarse que el local de mayor superficie era el correspondiente al puerto deportivo. Añadió que esta asignación se efectuaba de conformidad con la disposición transitoria decimoquinta del TRLRHL, relativa a los tipos de gravamen del IBI según los usos.
Asimismo, precisó que la expresión «edificio singular» se refería a una categoría de uso constructivo, mientras que la valoración catastral del puerto deportivo se había efectuado mediante un procedimiento de valoración singularizada, al no existir en el cuadro de tipologías constructivas del Real Decreto 1020/1993 una categoría específica que se correspondiera con esta clase de instalaciones.
La Administración distinguió, por tanto, entre la valoración singularizada del inmueble y la asignación del uso principal a efectos del IBI. Según su criterio, ambas cuestiones eran diferentes: la primera determinaba el método de valoración catastral, mientras que la segunda atendía a la descripción del inmueble en el planeamiento urbanístico y a la superficie del local principal.
No obstante, la Sala considera que esta explicación no permite mantener la calificación impugnada, pues la controversia no se refiere al método de valoración singularizada aplicado al puerto, sino a la determinación del uso principal que debe asignarse al inmueble.
En este sentido, el Tribunal acude a la Norma 12 del Real Decreto 1020/1993, de 25 de junio, por el que se aprueban las normas técnicas de valoración y el cuadro marco de valores del suelo y de las construcciones para determinar el valor catastral de los bienes inmuebles de naturaleza urbana. Esta norma contempla la valoración singularizada cuando las especiales características de una construcción impiden identificarla con alguna de las tipologías constructivas previstas en la normativa.
Sin embargo, la Sala destaca que esta previsión sobre la valoración singularizada no resuelve por sí misma la cuestión relativa al uso principal del inmueble, que debe determinarse atendiendo a la clasificación catastral de los locales que lo integran.
A continuación, examina la Norma 20 del Real Decreto 1020/1993, que establece el cuadro de coeficientes aplicables a los distintos tipos constructivos para calcular el valor de las construcciones. En dicho cuadro, dentro del uso correspondiente a los edificios singulares, se incluyen los edificios de carácter especial y diversas modalidades constructivas, entre ellas las obras de urbanización interior identificadas con la tipología 10.3.2.
La Sala considera especialmente relevante que el local catastral de mayor superficie figure descrito como obras de urbanización, con una superficie de 137.721 m² y una tipología correspondiente a las obras de urbanización interior.
De este modo, la propia descripción catastral del local de mayor superficie conduce a atribuir al inmueble el uso principal de edificio singular. La circunstancia de que el conjunto sea denominado puerto deportivo en el planeamiento urbanístico no puede desplazar, a estos efectos, la tipología constructiva que consta en la base de datos catastral.
El Tribunal reconoce que el uso deportivo asignado por la Administración se corresponde con la denominación del inmueble en el planeamiento urbanístico. Sin embargo, entiende que esa correspondencia no resulta suficiente para justificar la calificación controvertida, especialmente cuando el local de mayor superficie aparece clasificado como obras de urbanización interior dentro de la categoría de edificio singular.
La Sala subraya, además, que la propia Administración catastral reconoció que la diferencia entre ambos usos, aunque no incidía directamente en la valoración catastral del inmueble, sí podía producir efectos fiscales en relación con el tipo de gravamen del IBI. Por ello, la determinación del uso principal no constituye una cuestión meramente descriptiva, sino que puede tener consecuencias tributarias para el titular del inmueble.
En consecuencia, el Tribunal considera que debe prevalecer la tipología constructiva del local de mayor superficie y que, conforme a la clasificación prevista en el Real Decreto 1020/1993, corresponde atribuir al inmueble el uso principal de edificio singular, en lugar del uso deportivo mantenido por la Administración.
Conclusión
La resolución pone de manifiesto que la denominación urbanística de un inmueble como puerto deportivo no determina automáticamente la asignación de su uso principal a efectos catastrales. Cuando el inmueble está integrado por distintos locales, la calificación debe atender a su tipología constructiva y a las reglas aplicables para determinar el uso correspondiente al elemento de mayor superficie, sin confundir la valoración catastral singularizada con la asignación del uso principal a efectos tributarios.