La calificación de la incorporación de varias fincas a una finca matriz como agrupación y no como agregación determina que la tributación por la modalidad de AJD se efectúe sobre el valor conjunto de todas las fincas y no sobre el valor individual de cada
La calificación de una operación como agregación o agrupación de fincas a efectos del ITP y AJD en su modalidad AJD depende de los requisitos establecidos en la normativa hipotecaria. Cuando la superficie de las fincas incorporadas supera el límite previsto para la agregación, la operación debe calificarse como agrupación, en cuyo caso la base imponible estará constituida por el valor conjunto de todas las fincas agrupadas, con independencia de la fecha de adquisición o del valor individual de cada una de ellas.
En la consulta tributaria de la Dirección General de Tributos V5539-26, de 15 de septiembre de 2026, se analiza la tributación en la modalidad de AJD del ITPAJD de una operación de reordenación registral consistente en incorporar sucesivamente veintiuna fincas rústicas colindantes, inscritas de forma independiente, a una finca matriz de 105,09 hectáreas. La superficie total de las fincas que se pretenden incorporar asciende a 42,6815 hectáreas. La operación se formalizará en una única escritura pública mediante sucesivas incorporaciones individualizadas.
La cuestión planteada consiste en determinar si, conforme al art. 70.3 del Reglamento del ITPAJD, la base imponible debe calcularse individualmente por el valor de cada finca incorporada o si, por el contrario, debe atenderse al valor conjunto de las fincas objeto de la operación.
El art. 70.3 del RITPAJD establece que, en las escrituras de agrupación, agregación y segregación de fincas, la base imponible estará constituida, respectivamente, por el valor de las fincas agrupadas, por el de la finca agregada a otra mayor y por el de la finca segregada para constituir una nueva independiente.
Por su parte, los arts. 48 y 49 del Reglamento Hipotecario delimitan las diferencias entre ambas operaciones. La agregación exige que la finca a la que se incorporan las demás tenga una extensión que represente, al menos, el quíntuplo de la suma de las superficies agregadas. En cambio, cuando se forma una nueva finca registral a partir de dos o más fincas, la operación tiene la consideración de agrupación.
En el supuesto planteado, la DGT considera que la operación no puede calificarse como agregación, puesto que la superficie de las fincas que se pretenden incorporar supera el límite permitido por el art. 48 del Reglamento Hipotecario. En concreto, dicho precepto exige que la finca matriz tenga una superficie que represente, al menos, el quíntuplo de la suma de las fincas que se agregan. Al no cumplirse este requisito, la operación debe calificarse como agrupación de fincas.
Esta distinción resulta determinante a efectos de la tributación. En la agrupación, las fincas originales desaparecen como entidades registrales independientes y pasan a constituir una nueva finca registral. Por ello, la base imponible de AJD debe comprender el valor de la totalidad de las fincas agrupadas, y no únicamente el valor de cada finca incorporada individualmente.
Asimismo, la DGT señala que resulta irrelevante cuándo se adquirió cada una de las fincas o cuál es su valor individual, puesto que el hecho imponible que se documenta es la agrupación de todas ellas para formar una única finca registral. Por tanto, la base imponible no se determina atendiendo al valor de las incorporaciones sucesivas consideradas aisladamente, sino al valor conjunto de las fincas que integran la operación.
Conclusión
Cuando la superficie de las fincas que se incorporan a una finca matriz supera el límite del 20% previsto en el Reglamento Hipotecario para la agregación, la operación debe calificarse como agrupación de fincas a efectos registrales y tributarios. En consecuencia, conforme al art. 70.3 del RITPAJD, la base imponible de AJD estará constituida por el valor conjunto de todas las fincas agrupadas, con independencia de que la operación se formalice mediante incorporaciones sucesivas en una misma escritura pública, así como de la fecha de adquisición y del valor individual de cada finca.