Las retribuciones satisfechas a los partícipes no gestores en contratos de cuentas en participación vinculados a operaciones inmobiliarias constituyen un gasto financiero deducible en IS para la sociedad gestora

La Dirección General de Tributos analiza el tratamiento fiscal y contable de las cantidades que una sociedad dedicada a operaciones inmobiliarias satisface a los inversores que participan en su financiación mediante contratos de cuentas en participación.

La consulta V5181-26, de 16 de julio de 2026, de la DGT, analiza el tratamiento fiscal, en el Impuesto sobre Sociedades, de las cantidades satisfechas por una entidad dedicada a la compraventa de bienes inmuebles a personas físicas inversoras que participan en operaciones inmobiliarias concretas mediante contratos mercantiles de cuentas en participación.

La entidad contribuyente prevé utilizar esta fórmula contractual para financiar determinadas adquisiciones inmobiliarias, formalizando contratos individualizados con cada inversor y vinculados a una operación específica, relativa a un inmueble o compraventa determinada. Los inversores actuarían como partícipes no gestores, mientras que la sociedad asumiría exclusivamente la gestión y la toma de decisiones de cada operación, actuando en nombre propio.

Los partícipes no gestores no adquirirían participaciones sociales de la entidad ni derechos políticos, económicos o de liquidación propios de la condición de socio. Su retribución se determinaría contractualmente mediante un porcentaje del resultado obtenido en la operación inmobiliaria correspondiente, tanto si este fuera positivo como negativo. Los contratos tendrían una duración limitada y se extinguirían una vez liquidada la operación, con la venta del inmueble o la producción del evento de cierre pactado.

La sociedad manifiesta que mantendrá una adecuada contabilización y trazabilidad documental de cada operación, incluyendo las aportaciones recibidas, los ingresos y gastos imputables, el cálculo del resultado y la liquidación y pago de las cantidades correspondientes a los inversores. Asimismo, plantea la posibilidad de que un mismo partícipe intervenga sucesivamente en distintas operaciones inmobiliarias, contemplando dos alternativas: devolverle el saldo de la operación finalizada y formalizar una nueva aportación mediante transferencia, o liquidar formalmente el contrato anterior y documentar una nueva aportación mediante compensación, sin que se produzca un movimiento efectivo de tesorería.

La entidad consulta si las cantidades satisfechas a los partícipes no gestores por su participación en los resultados de las operaciones inmobiliarias tienen la consideración de gastos fiscalmente deducibles en el Impuesto sobre Sociedades de la sociedad gestora.

Asimismo, plantea si la participación sucesiva de un mismo inversor en diferentes operaciones, mediante contratos individualizados que se formalizan y liquidan separadamente, puede modificar la calificación fiscal de las cantidades satisfechas y determinar que estas sean consideradas una retribución de fondos propios, no deducible fiscalmente.

Por último, solicita aclaración sobre la posibilidad de reinvertir las cantidades correspondientes a operaciones ya liquidadas mediante compensación, sin devolución material del dinero ni una nueva transferencia bancaria, así como sobre las obligaciones de retención e información aplicables.

Calificación fiscal de las cantidades satisfechas: gastos financieros

Una vez determinada la naturaleza mercantil y contable de los contratos, la Dirección General de Tributos analiza su tratamiento fiscal a efectos del Impuesto sobre Sociedades.

Para ello, parte de los arts. 10.3 y 11 de la LIS, que establecen que la base imponible se determina corrigiendo el resultado contable mediante los ajustes previstos en la normativa fiscal y que los ingresos y gastos deben imputarse al período impositivo en que se produzca su devengo, con independencia del momento del cobro o del pago. Asimismo, el art. 17.1 de la LIS dispone que los elementos patrimoniales se valorarán conforme a los criterios del Código de Comercio, corregidos por las disposiciones específicas del Impuesto.

La cuestión fundamental consiste en determinar si las cantidades que corresponden a los partícipes no gestores constituyen una retribución de fondos propios o, por el contrario, tienen la consideración de gastos financieros derivados de una operación de financiación ajena.

A este respecto, la Dirección General de Tributos se remite a la Resolución de 16 de julio de 2012, relativa a la limitación de la deducibilidad de los gastos financieros en el Impuesto sobre Sociedades, cuyo criterio continúa vigente bajo la actual LIS.

Dicha resolución establece que la participación del inversor no gestor en los contratos de cuentas en participación tiene la consideración de un activo financiero derivado del endeudamiento, y no de una participación en el capital de la entidad gestora. Por tanto, desde el punto de vista fiscal, estos contratos constituyen una fórmula de financiación ajena, de manera que los resultados positivos o negativos atribuidos al partícipe no gestor deben asimilarse a ingresos o gastos financieros, tanto para el gestor como para el inversor.

En consecuencia, las cantidades que la entidad deba satisfacer a los partícipes no gestores como consecuencia de su participación en los resultados positivos de las operaciones inmobiliarias tendrán la consideración de gastos financieros a efectos del Impuesto sobre Sociedades.

Deducibilidad fiscal y aplicación de la limitación del art. 16 de la LIS

La Dirección General de Tributos concluye que las cantidades satisfechas a los partícipes no gestores por su participación en los beneficios de las operaciones inmobiliarias tendrán, para la sociedad gestora, la consideración de gastos financieros fiscalmente deducibles.

No obstante, su deducibilidad queda condicionada al cumplimiento de los requisitos generales establecidos en la normativa del Impuesto sobre Sociedades: inscripción contable, imputación temporal conforme al principio de devengo, correlación con los ingresos y adecuada justificación documental.

Además, al tratarse de gastos financieros, resultará aplicable, cuando corresponda, la limitación prevista en el art. 16 de la LIS. Este precepto establece que los gastos financieros netos serán deducibles con el límite del 30% del beneficio operativo del ejercicio, garantizando en todo caso la deducibilidad de gastos financieros netos por importe de un millón de euros, en los términos legalmente establecidos.

Los gastos financieros netos que no puedan deducirse en un determinado período impositivo podrán trasladarse a los ejercicios siguientes, conjuntamente con los correspondientes a cada ejercicio, respetando los límites previstos en dicho artículo.

La Dirección General de Tributos recuerda que los resultados positivos o negativos derivados de los contratos de cuentas en participación deben incluirse en el cálculo de los gastos financieros netos, sin formar parte del beneficio operativo, al tratarse de componentes de naturaleza financiera.