Obras de rehabilitación: requisitos para la inclusión de las obras conexas a las estructurales para calcular el porcentaje a efectos de la exención

En virtud del art. 20.Uno.22º.B) de la Ley 37/1992 (Ley IVA), el cumplimiento del requisito previsto en el ordinal primero -al que hemos denominado requisito cualitativo- exige que el coste de determinadas obras exceda del 50% del coste total del proyecto. Las obras que a estos efectos debe computarse su coste son las denominadas obras estructurales, esto es, obras de consolidación o tratamiento de elementos estructurales, fachadas o cubiertas y las definidas por la Ley como obras análogas o conexas.

Si bien inicialmente a los efectos de calificar una obra de rehabilitación sólo se tenían en cuenta las obras estructurales, dicho concepto se amplió para incluir en el mismo las denominadas obras análogas o conexas a dichas obras estructurales en la medida en que reúnan los requisitos establecidos legalmente para tener dicha consideración. En particular, por lo que se refiere al concepto de obras conexas, se exige el cumplimiento de varios requisitos:

-Que su coste total sea inferior al correspondiente a las obras de consolidación o tratamiento de elementos estructurales, fachadas o cubiertas y, en su caso, de las obras análogas a estas.
-Que estén vinculadas a las obras de consolidación o tratamiento de elementos estructurales, fachadas o cubiertas y, en su caso, de las obras análogas a estas de manera indisociable.

Por consiguiente, para que podamos calificar de obras conexas a unas determinadas obras y tener en cuenta su coste a efectos del cumplimiento del requisito cualitativo de obras de rehabilitación, es necesario, además de que exista vinculación con las obras de consolidación, que el coste de aquellas no exceda del coste de las obras estructurales o de las análogas a las mismas.

El requisito de que el coste de una obra conexa a una obra estructural sea inferior al coste de la propia obra estructural es coherente con el principio de accesoriedad en virtud del cual lo accesorio nunca puede superar a lo principal. En otro caso se desvirtuaría el concepto de obras de rehabilitación, muy ligado al de construcción de edificios nuevos, ya que siendo el coste de las obras conexas muy elevado respecto del total coste del proyecto, bastaría llevar a cabo mínimamente una obra estructural, aunque su coste sea muy bajo, para calificar así las obras como de rehabilitación.

En conclusión, para tomar en consideración su coste, las obras de que se trate deben cumplir los requisitos legales para su calificación de obras conexas. De cumplirse estos requisitos, el coste de dichas obras se sumará al de las obras estructurales y al de aquellas otras calificadas como de obras análogas a estas últimas, a efectos de comprobar el cumplimiento de que dicha suma exceda del 50% del coste total del proyecto -requisito cualitativo de las obras de rehabilitación-.

(TEAC, de 21-11-2022, RG 5745/2020)