Cómputo del período de generación del incremento de valor para determinar la base imponible del IIVTNU en el marco de una operación inmobiliario-urbanística efectuada por distintas entidades dedicadas a los servicios ferroviarios

La DGT aclara en varias consultas cuál es la fecha de inicio del cómputo del período de generación del incremento de valor del terreno a los efectos del cómputo de la base imponible del IIVTNU en el marco de una operación inmobiliario-urbanística efectuada por distintas entidades dedicadas a los servicios ferroviarios.

La Dirección General de Tributos, en varias consultas planteadas en el mes de abril [Vid.,por todas, Consulta DGT V0897/2024 de 23-04-2024] dio respuesta a las cuestiones planteadas por varias entidades dedicadas a los servicios ferroviarios titulares de diversos terrenos de naturaleza urbana incluidos en cuatro ámbitos de actuación (tres áreas de planeamiento específico y un área de planeamiento remitido). La DGT, concluyó que la fecha de inicio del cómputo del período de generación del incremento de valor del terreno a efectos de determinar la base imponible según el art. 107 del TRLRHL será la fecha de adquisición del terreno, con un máximo de 20 años, tal como dispone dicho artículo, siendo indiferentes las fechas de afectación y desafectación, dado que no suponen ni la transmisión de la propiedad ni la constitución o transmisión de un derecho real de goce limitativo del dominio.

Posteriormente, se solicita la aclaración de la cuestión referida a la fecha de adquisición del terreno a los efectos del cómputo del período de generación del incremento de valor para la determinación de la base imponible del IIVTNU, que se contiene en distintas consultas del mes de julio [Vid.,por todas, Consulta DGT V1759/2024 de 17-07-2024], teniendo en cuenta si en la creación o constitución de varias de las entidades «vendedoras», así como en la consiguiente adquisición de su patrimonio de bienes y derechos, resultó de aplicación el régimen fiscal especial en el Impuesto sobre Sociedades de las fusiones, escisiones, aportaciones de activos.

La operación llevada a cabo consiste en que varias entidades dedicadas a los servicios ferroviarios venden determinados terrenos (bienes patrimoniales) y de derechos de aprovechamientos urbanísticos (sobre terrenos que no son objeto de transmisión por ser de dominio público y afectos al sistema ferroviario) a una sociedad de promoción inmobiliaria «la compradora». Una vez llevado a cabo la ejecución del desarrollo urbanístico mediante el instrumento del sistema de compensación, con la creación de una o varias Juntas de Compensación, de carácter fiduciario, se procederá a la transmisión de la propiedad de parcelas resultantes a terceros.

Desde la fecha de la adquisición de los inmuebles, entre los años 1942 a 1961, y durante todos los años de tenencia del bien inmueble por «las vendedoras», se ha generado un incremento de valor del terreno del que son propietarias y, si bien, durante el período de tiempo en que el inmueble tenía la condición de bien demanial dicho incremento de valor no podía materializarse mediante su venta, no por ello no se producía, y cuando en los últimos 10 años el inmueble se desafecta del dominio público, y pasa a ser un bien patrimonial, el incremento de valor que obtiene el titular del bien con su transmisión es el generado durante todo el tiempo de su tenencia y no solo desde la fecha de la desafectación.

La Dirección General de Tributos, en la consultas emitidas en el mes de abril dio respuesta a las cuestiones planteadas por varias entidades dedicadas a los servicios ferroviarios titulares de diversos terrenos de naturaleza urbana incluidos en cuatro ámbitos de actuación (tres áreas de planeamiento específico y un área de planeamiento remitido). La DGT, concluyó que la fecha de inicio del cómputo del período de generación del incremento de valor del terreno a efectos de determinar la base imponible según el art. 107 del TRLRHL será la fecha de adquisición del terreno, con un máximo de 20 años, tal como dispone dicho artículo, siendo indiferentes las fechas de afectación y desafectación, dado que no suponen ni la transmisión de la propiedad ni la constitución o transmisión de un derecho real de goce limitativo del dominio.

Además, resolvió que la transmisión de los derechos de aprovechamiento urbanístico realizada por «las vendedoras» no está sujeta al IIVTNU. Por otro lado, estimó que no tienen la consideración de transmisión de dominio a los efectos de la exacción del IIVTNU, ni las aportaciones de los terrenos por «la compradora» a la Junta de Compensación de carácter fiduciario, ni la adjudicación de las parcelas resultantes por dicha Junta a «la compradora». Sin embargo, la futura transmisión por parte de «la compradora» de los terrenos urbanos adjudicados por la Junta de Compensación, como transmisión de la propiedad de terrenos, dará lugar a la sujeción al IIVTNU y el período de generación será el número de años por entero transcurridos desde la adquisición por «la compradora» de la propiedad de los terrenos originarios que fueron aportados a la Junta hasta la fecha de esa futura transmisión. Por el contrario, si se trata de la transmisión de terrenos que se adjudicaron a «la compradora» en compensación por los derechos de aprovechamiento urbanístico aportados a la Junta, como en dicha adjudicación ya se devengó el impuesto, el período de generación será el número de años por entero transcurridos desde la adjudicación a «la compradora» de la propiedad de la parcela resultante hasta la fecha de la futura transmisión.

En las consultas emitidas durante el mes de julio, la DGT aclara su respuesta respecto a la cuestión referida a la fecha de adquisición del terrenoa los efectos del cómputo del período de generación del incremento de valor para la determinación de la base imponible del IIVTNU, afirmando que como fecha de adquisición del terreno a los efectos del cómputo del período de generación del incremento de valor habrá que tomar la fecha de adquisición de la propiedad del terreno por la entidad transmitente. Por lo que, habrá que estar en cada caso al concreto negocio jurídico por el que la vendedora adquirió en su día la propiedad del terreno que ahora transmite.

En primer lugar, hay que tener en cuenta que en la creación o constitución de varias de las entidades «vendedoras», así como en la consiguiente adquisición de su patrimonio de bienes y derechos, resultó de aplicación el régimen fiscal especial en el Impuesto sobre Sociedades de las fusiones, escisiones, aportaciones de activos.
Si en la adquisición del bien inmueble por parte de una entidad vendedora resultó de aplicación este régimen fiscal especial, como no se devengo el IIVTNU en dicha adquisición, cuando ahora dicha entidad transmita la propiedad del terreno, como fecha de adquisición no habrá que tomar la fecha de adquisición por esa entidad sino la fecha de la anterior adquisición que estuvo sujeta al impuesto.

En algunos de los casos este régimen fiscal especial ha resultado de aplicación sucesivamente en varias operaciones o negocios jurídicos, por lo que habrá que retrotraerse en el tiempo a la anterior operación de adquisición que estuvo sujeta al IIVTNU.

En relación con los bienes inmuebles que eran propiedad de la Administración del Estado como bienes de dominio público, y la entidad vendedora tenía adscrita su gestión y administración, y posteriormente, por algún negocio jurídico o por aplicación de lo dispuesto en alguna norma jurídica se incorpora al patrimonio de la entidad vendedora un bien inmueble urbano, adquiriendo de esa forma su propiedad, cuando más tarde la entidad vendedora transmita la propiedad del bien habrá que tomar como fecha de adquisición la fecha en la que el bien pasó de ser propiedad del Estado a ser propiedad de la vendedora teniendo en cuenta a estos efectos aquellos casos en los que también pueda haber resultado de aplicación a lo largo del tiempo el régimen fiscal especial. En relación con los bienes que cada una de las entidades vendedoras han adquirido a lo largo del tiempo por cualquier negocio jurídico (compraventa, permuta, expropiación, etc.), como fecha de adquisición habrá que estar a la fecha del respectivo negocio jurídico de adquisición, teniendo en cuenta si el régimen fiscal especial ha resultado de aplicación por lo que habrá que retrotraerse en el tiempo a la anterior operación de adquisición que estuvo sujeta al IIVTNU.