Primera entrega de edificaciones: validez del certificado final de obra
En este caso, es preciso resolver si la edificación adquirida por la contribuyente, se encontraba terminada o en construcción en el momento de dicha adquisición, en la medida de que dicha circunstancia determinará la procedencia o no de la deducción de la cuota de IVA soportada por dicha operación.
Uno de los requisitos para que podamos calificar la transmisión de una edificación como primera entrega es que la edificación o rehabilitación de la propia edificación que se transmite se encuentre terminada. Sentado lo anterior, puede concluirse que el certificado final de obra es un documento que tiene por objeto acreditar que, a la fecha de emisión del mismo, una edificación se encuentra terminada conforme con el proyecto para el que se obtuvo licencia. Dicho certificado es emitido por el arquitecto director de las obras y por el encargado de la ejecución de las mismas y acredita que la edificación está en condiciones para su adecuada utilización, sin perjuicio de la obtención de las correspondientes licencias administrativas requeridas al efecto.
Por su parte, los órganos administrativos competentes, en función de la normativa aplicable en cada Comunidad Autónoma, al ser esta una materia cedida a las mismas, serán los encargados de emitir posteriormente las correspondientes cédulas de habitabilidad y/o, en su caso, licencia de primera ocupación.
Así, el certificado final de obra emitido por el director de la ejecución de las obras es, con carácter general, un documento que permite acreditar que la edificación se encuentra terminada conforme con el proyecto para el que se obtuvo licencia. No obstante, se trata de una cuestión probatoria, por lo que cabe la posibilidad que una obra esté terminada y no se haya emitido aún el certificado final de obra y, al contrario, que exista dicho certificado, pero no esté terminada.
Sin perjuicio de la validez que el certificado final de obra tenga entre las partes, contratista y promotor, no puede otorgarse al mismo en todo caso, plena virtualidad probatoria a los efectos que aquí interesa. La licencia de primera ocupación cumple, entre otras, la función de verificar que la obra ejecutada se ajusta a la licencia de obras concedida. Por ello, si en el curso de la tramitación de esta licencia o cualquier otra autorización administrativa que fuera requerida para el uso de la edificación, la Administración competente determina que no es posible su concesión por no haberse ejecutado o finalizado algunas de las obras proyectadas, el certificado final de obra expedido por el facultativo pierde su eficacia probatoria como documento que acredita la terminación de la construcción, o en su caso rehabilitación, de la edificación.
En el caso planteado sucede esto último. Con posterioridad a la emisión del certificado final de obra, el ayuntamiento no otorgó la licencia de primera ocupación al comprobar que faltaban por realizar algunas de las obras inicialmente proyectadas. Dado que no estaba terminada la edificación en el momento de la entrega, no se trata de la primera entrega de una edificación, sino de la entrega de una edificación en fase de construcción, la cual está, en todo caso, sujeta y no exenta al Impuesto cuando se realice por empresarios o profesionales en el desarrollo de su actividad empresarial o profesional.