Se aprueban por segunda vez las medidas tributarias relativas al alquiler residencial y vivienda asequible: modificaciones en IRPF, IVA, IBI, IS y plusvalía municipal

El Real Decreto-ley 29/2026 deberá ser convalidado por la Diputación Permanente para mantener las nuevas medidas tributarias sobre vivienda y alquiler residencial.

El 7 de octubre se ha publicado en el BOE el Real Decreto-ley 29/2026, de 6 de octubre, por el que se adoptan medidas urgentes para la protección de la función social de la vivienda y la ampliación de la oferta de vivienda asequible.

El texto dedica modifica principalmente el IRPF, el IVA, el IBI, el IS y determinados aspectos de la tributación de las ganancias patrimoniales. Las principales medidas tributarias son las siguientes.

IRPF

Se modifica la Ley del IRPF para reforzar los incentivos fiscales al alquiler de vivienda habitual. Se establece un nuevo régimen de reducciones sobre los rendimientos netos positivos del arrendamiento, con porcentajes que pueden alcanzar el 100%, dependiendo de circunstancias como la reducción de la renta, la continuidad del arrendatario, la aplicación del índice de referencia, la ubicación en una zona de mercado residencial tensionado o la edad de los arrendatarios. También se contemplan reducciones específicas para viviendas alquiladas por primera vez, viviendas destinadas al alquiler social o mediante programas públicos y viviendas rehabilitadas.

Asimismo, se introduce una deducción estatal por alquiler de vivienda habitual del 10% de las cantidades satisfechas, para contribuyentes con una base imponible inferior a 33.007,20 euros, estableciéndose una base máxima de deducción de 11.630 euros para quienes no superen una base imponible de 23.007,20 euros, con reducción progresiva de dicha base máxima para rentas superiores.

También se amplían los supuestos de ayudas públicas que no se integran en la base imponible del IRPF, incluyendo determinadas ayudas correspondientes a programas de rehabilitación y otras actuaciones en materia de vivienda.

En materia de ganancias patrimoniales, se establece una exención para determinadas ganancias obtenidas por la transmisión de viviendas a entidades del sector público dedicadas a la promoción y gestión de vivienda social y asequible. La medida se aplicará hasta el 31 de diciembre de 2027, cuando se cumplan los requisitos previstos, entre ellos que el valor de transmisión sea inferior a 800.000 euros y que la vivienda haya permanecido desocupada durante los dos años anteriores. La exención es total hasta 200.000 euros y decreciente hasta alcanzar los 800.000 euros.

Se crea el régimen fiscal de la Cuenta de Ahorro e Inversión Financia Europa, mediante el cual se difiere la tributación de las ganancias y pérdidas derivadas de los activos integrados en la cuenta hasta el momento de su disposición. Para las ganancias atribuibles a aportaciones mantenidas durante más de cinco años, se establece una exclusión de gravamen del 100% hasta 10.000 euros por contribuyente y del 20% sobre la parte restante. Las aportaciones pendientes de recuperación no podrán superar los 150.000 euros.

También se crea el Seguro Individual de Ahorro a Largo Plazo Financia Europa (SIALPFE), con un límite de aportación anual de 10.000 euros, frente a los 5.000 euros aplicables a los restantes instrumentos. Se mantiene la exención de los rendimientos positivos cuando se cumplan los requisitos y el capital no se retire antes de cinco años.

Se configura además una modalidad de Cuenta de Ahorro e Inversión Financia Europa Reinversión, vinculada a la reinversión de las ganancias obtenidas por determinadas transmisiones de viviendas, con un límite acumulado de aportaciones de 800.000 euros y reglas específicas para conservar la exención fiscal.

Desde el 1 de enero de 2027, se modifica asimismo la tributación de determinadas rentas inmobiliarias y el rendimiento mínimo en caso de parentesco, introduciéndose una escala de imputación vinculada a los valores catastrales, con porcentajes del 1,1%, 1,5%, 2% y 3%.

IVA

En el IVA, desde el 1 de diciembre de 2026, determinados arrendamientos de apartamentos o viviendas amueblados dejan de estar exentos cuando concurran las condiciones previstas en la norma, pasando a tributar al tipo reducido del 10%. Se incluyen, entre otros, determinados alquileres de corta duración de hasta treinta noches cuando no constituyan la vivienda habitual del arrendador, manteniéndose también la tributación correspondiente cuando se presten servicios propios de la industria hotelera.

Se amplía igualmente la aplicación del tipo reducido del IVA a las obras de renovación y reparación de viviendas destinadas al arrendamiento habitual, siempre que se cumplan determinados requisitos, entre ellos una antigüedad mínima de dos años del inmueble y que el coste de los materiales aportados no supere el 40 % de la base imponible.

Además, se incorpora expresamente al tipo superreducido la entrega por sus promotores de viviendas protegidas con calificación permanente o indefinida, junto con determinadas viviendas de protección oficial de régimen especial o de promoción pública, incluyendo los garajes y anexos transmitidos conjuntamente dentro de los límites establecidos.

IBI

En el IBI, los ayuntamientos de municipios situados en zonas de mercado residencial tensionado podrán establecer, mediante ordenanza fiscal, un recargo de hasta el 50% de la cuota líquida sobre los inmuebles residenciales destinados a alojamientos turísticos. El recargo podrá elevarse al 100 % cuando el titular tenga dos o más inmuebles destinados a este uso y al 150% cuando tenga cuatro o más.

Impuesto sobre Sociedades: régimen fiscal de las SOCIMI

Se modifica el régimen fiscal de las SOCIMI para establecer un gravamen especial del 25% sobre los beneficios no distribuidos procedentes de determinadas actividades de arrendamiento o cesión de uso residencial, incluidos los alojamientos turísticos y de corta duración, cuando las rentas no hayan tributado al tipo general del Impuesto sobre Sociedades ni estén acogidas al régimen de reinversión previsto.

Este gravamen podrá reducirse en un 50% cuando más del 80 % del parque de viviendas arrendadas sea asequible y llegar a una reducción del 100% cuando, además, los beneficios no distribuidos se reinviertan en un plazo de tres años en viviendas destinadas al alquiler asequible.

IIVTNU: Plusvalía municipal

Finalmente, se modifican los coeficientes máximos aplicables al valor del terreno para determinar la base imponible del Impuesto sobre el Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana (IIVTNU), estableciendo una nueva escala en función del período de generación, desde períodos inferiores a un año hasta veinte años o más.