Si el contrato de alquiler al que se ha aplicado la reducción del 90% tiene un año de duración, para el año siguiente no se puede seguir aplicando la reducción aunque se mantenga la rebaja del precio
La DGT analiza los requisitos de la reducción por arrendamiento del 90% y qué sucede si el contrato en el cual se cumplen los requisitos solamente dura un año.
El contribuyente de la consulta tributaria V0540/2025, de 28 de marzo de 2025, informa que el 1 de abril de 2024 suscribió un contrato de arrendamiento de vivienda con una rebaja del 5,25% respecto a la renta del contrato anterior. La vivienda está situada en una zona declarada de mercado residencial tensionado (según declaración efectiva desde el 16 de marzo de 2024).
Además, prevé que el actual inquilino abandone la vivienda tras un año de contrato y, en tal caso, el contribuyente tiene la intención de volver a arrendarla manteniendo la misma renta que la pactada en abril de 2024.
Se consulta si, al celebrar un nuevo contrato de arrendamiento con la misma renta anterior, el propietario tendría derecho a aplicar la reducción del 90% del art. 23.2.a) de la Ley 35/2006 (Ley IRPF) sobre el rendimiento neto del capital inmobiliario derivado del arrendamiento.
En primer lugar, el arrendamiento de vivienda que no se realiza como actividad económica (por no cumplir los requisitos del art. 27.2 Ley IRPF, como tener un local y empleado a jornada completa) genera rendimientos del capital inmobiliario sujetos al IRPF.
La Ley 12/2023, de 24 de mayo, por el derecho a la vivienda, modificó el art. 23.2 de la Ley IRPF, estableciendo nuevas reducciones para los rendimientos netos positivos derivados del arrendamiento de inmuebles destinados a vivienda, aplicables a contratos celebrados a partir del 26 de mayo de 2023.
Las reducciones posibles son:
- 90% → si el arrendador firma un nuevo contrato de alquiler sobre una vivienda en zona tensionada y rebaja la renta inicial en más de un 5% respecto a la del contrato anterior (aplicando, si procede, la cláusula de actualización anual).
- 70% → si no se da la rebaja del 5%, pero se cumplen ciertas condiciones (primer alquiler a jóvenes de 18 a 35 años, o alquiler social por parte de una Administración o entidad sin ánimo de lucro, etc.).
- 60% → si la vivienda ha sido rehabilitada conforme al Reglamento del IRPF en los 2 años anteriores al nuevo contrato.
- 50% → en cualquier otro supuesto.
En la situación expuesta:
- El contrato celebrado el 1 de abril de 2024 incorpora una rebaja superior al 5% respecto al contrato anterior.
- Para poder aplicar la reducción del 90 % en el nuevo contrato, la nueva renta inicial deberá ser inferior en más de un 5 % a la renta final del contrato de abril de 2024 (una vez actualizada, si corresponde).
- Mantener la misma renta, aunque ya fuera rebajada anteriormente, no cumple con este requisito legal.
La DGT concluye que no se podrá aplicar la reducción del 90 % del art. 23.2.a) de la Ley IRPF al nuevo contrato que proyecta el contribuyente si se mantiene la misma renta que la del contrato firmado el 1 de abril de 2024.
Para beneficiarse de dicha reducción:
- Deberá formalizar un nuevo contrato.
- Deberá rebajar la renta en más de un 5 % respecto a la renta del contrato anterior (el de abril de 2024), teniendo en cuenta la cláusula de actualización anual si está prevista.
- La vivienda debe continuar situada en zona de mercado residencial tensionado.