La DGT aclara el tratamiento del IVA de la rehabilitación energética de viviendas financiada con fondos Next Generation cuando el Ayuntamiento actúa como promotor subsidiario

Cuando un Ayuntamiento ejecuta obras de rehabilitación energética por cuenta de los propietarios, estos siguen siendo los destinatarios. El IVA será del 10% si se cumplen los requisitos legales, sin inversión del sujeto pasivo y sin que el Ayuntamiento pueda deducir el IVA soportado.

La consulta tributaria de la DGT V1483-26, de 11 de junio de 2026, analiza el caso de un Ayuntamiento que ha recibido una ayuda del programa Next Generation para financiar parcialmente la rehabilitación energética de varias viviendas de particulares. El resto del coste se financia mediante una ayuda del propio Ayuntamiento y mediante derramas exigidas a los propietarios.

El Ayuntamiento actúa como agente rehabilitador y promotor público subsidiario de las actuaciones, en nombre de los propietarios, y contrata con una entidad mercantil la ejecución material de las obras. La cuestión principal consiste en determinar el tratamiento en IVA de las derramas, el tipo impositivo aplicable, quién debe soportar el impuesto, la posible aplicación de la inversión del sujeto pasivo y el momento de devengo.

El Ayuntamiento actúa como promotor subsidiario, pero los propietarios siguen siendo los destinatarios

La DGT parte de que tanto el Ayuntamiento como la entidad mercantil que ejecuta las obras pueden tener la condición de empresarios o profesionales a efectos del IVA cuando ordenen medios personales y materiales por cuenta propia para desarrollar una actividad empresarial.

No obstante, esta consideración debe matizarse en el caso concreto. El Ayuntamiento interviene como promotor público subsidiario en nombre y por cuenta de los propietarios de las viviendas, de acuerdo con la normativa autonómica aplicable.

Por ello, a efectos del IVA, los destinatarios de las obras de rehabilitación siguen siendo los propietarios de las viviendas o las comunidades de propietarios, aunque sea el Ayuntamiento quien contrate las obras y satisfaga directamente su precio a la empresa adjudicataria.

Esta circunstancia resulta determinante tanto para la aplicación de la inversión del sujeto pasivo como para determinar quién debe soportar la cuota de IVA.

Las obras de rehabilitación pueden tributar al 10 %

La DGT recuerda que el tipo general del IVA es el 21%, pero que el art. 91.Uno.3.1º LIVA permite aplicar el tipo reducido del 10% a las ejecuciones de obra consecuencia de contratos directamente formalizados entre el promotor y el contratista que tengan por objeto la construcción o rehabilitación de edificaciones destinadas principalmente a viviendas.

En este caso, la DGT considera cumplido el requisito relativo a la contratación directa entre promotor y contratista, dado que el Ayuntamiento actúa como promotor subsidiario en nombre de los propietarios, que son los promotores de las obras a efectos de esta regla.

Ahora bien, para que resulte aplicable el 10%, las actuaciones deberán constituir realmente obras de rehabilitación a efectos del IVA.

En primer lugar, debe cumplirse un requisito cualitativo: más del 50% del coste total del proyecto debe corresponder a obras de consolidación o tratamiento de elementos estructurales, fachadas o cubiertas, o a obras análogas o conexas a las de rehabilitación.

Entre las obras conexas se incluyen expresamente las obras de rehabilitación energética, siempre que estén vinculadas a las obras principales en los términos previstos por la LIVA. Estas actuaciones comprenden, entre otras, las destinadas a mejorar el comportamiento energético de los edificios, reducir su demanda energética, aumentar el rendimiento de las instalaciones térmicas o incorporar equipos que utilicen fuentes de energía renovables.

En segundo lugar, debe cumplirse un requisito cuantitativo: el coste total de las obras debe exceder del 25% del precio de adquisición de la edificación, si se adquirió durante los dos años anteriores al inicio de las obras, o del 25% de su valor de mercado en otro caso, excluyendo en ambos supuestos la parte correspondiente al suelo.

La DGT recuerda que la naturaleza técnica de las obras deberá acreditarse mediante los medios de prueba admitidos en Derecho, pudiendo resultar especialmente relevantes los dictámenes de profesionales habilitados, el proyecto técnico o su visado y, en su caso, la calificación por los colegios profesionales.

No es imprescindible disponer de cédula de habitabilidad para aplicar el tipo reducido

La DGT recuerda que el Tribunal Supremo, en su sentencia 82/2025, de 28 de enero, ha señalado que la aplicación del tipo reducido no puede quedar condicionada necesariamente a la existencia de una cédula de habitabilidad, licencia de ocupación o autorización administrativa semejante. Lo relevante es que la edificación sea objetivamente apta para su utilización como vivienda, atendiendo a sus características objetivas de diseño y construcción y al destino legalmente posible.

Por tanto, la ausencia de cédula de habitabilidad o licencia de ocupación no impide por sí sola la aplicación del tipo reducido del 10%, siempre que pueda acreditarse por otros medios que el inmueble reúne objetivamente las condiciones necesarias para servir como vivienda. La DGT considera que esta doctrina del Tribunal Supremo sobre la entrega de viviendas resulta igualmente trasladable a las ejecuciones de obra de construcción o rehabilitación de viviendas.

Si no existe rehabilitación, puede resultar aplicable el 10% por renovación y reparación

Cuando el proyecto no pueda calificarse como una obra de construcción o rehabilitación a efectos del IVA, la DGT recuerda que todavía puede resultar aplicable el tipo reducido del 10% previsto para las ejecuciones de obra de renovación y reparación de viviendas.

Para ello deben cumplirse, entre otros, los siguientes requisitos:

• Que el destinatario sea una persona física que no actúe como empresario o profesional y utilice la vivienda para uso particular, o una comunidad de propietarios.
• Que la construcción o rehabilitación de la vivienda haya finalizado al menos dos años antes del inicio de las obras.
• Que el coste de los materiales aportados por quien ejecuta las obras no exceda del 40% de la base imponible. Si se supera este límite, la totalidad de la ejecución de obra tributará al 21%, sin que pueda dividirse artificialmente la operación para aplicar el tipo reducido a una parte de la misma.

No se aplica la inversión del sujeto pasivo

La consulta también aborda la aplicación del mecanismo de inversión del sujeto pasivo previsto en el art.  84.Uno.2º.f) LIVA para determinadas ejecuciones de obra de construcción o rehabilitación.

La DGT recuerda que, para que opere esta regla, entre otros requisitos, el destinatario de las operaciones debe actuar como empresario o profesional y las obras deben consistir en ejecuciones de obra realizadas en el marco de la construcción o rehabilitación de edificaciones.

En el supuesto analizado, el Ayuntamiento actúa como promotor público subsidiario en nombre y por cuenta de los propietarios, que son los destinatarios reales de las obras y no tienen la condición de empresarios o profesionales actuando como tales. Por ello, no resulta aplicable la inversión del sujeto pasivo en las ejecuciones de obra realizadas por la entidad contratista al Ayuntamiento, ya que no se cumple el requisito relativo a la condición empresarial o profesional del destinatario.

La DGT precisa, no obstante, que sí podrá resultar aplicable la inversión del sujeto pasivo en las operaciones efectuadas por otros contratistas o subcontratistas, siempre que concurran los requisitos legalmente establecidos.

Las derramas forman parte de la contraprestación y quedan sometidas al IVA

Uno de los aspectos centrales de la consulta es determinar el tratamiento de las cantidades que el Ayuntamiento exige a los propietarios mediante las correspondientes derramas.

La DGT considera que, aunque el Ayuntamiento sea quien pague directamente a la empresa adjudicataria, los propietarios siguen siendo los destinatarios de las obras.

Ahora bien, el hecho de que una parte de la contraprestación sea abonada por un tercero no altera la base imponible del IVA. El art. 78 LIVA establece que la base imponible está constituida por el importe total de la contraprestación procedente del destinatario o de terceras personas.

La DGT se apoya en la doctrina del TEAC y del TJUE sobre los pagos realizados por terceros, concluyendo que la parte del precio satisfecha por el Ayuntamiento constituye igualmente contraprestación de las obras.

En consecuencia, la base imponible estará integrada por el importe total de las obras, con independencia de que su financiación proceda de las subvenciones, de la aportación municipal o de las derramas satisfechas por los propietarios.

El Ayuntamiento debe soportar el IVA

Al ser el Ayuntamiento quien satisface directamente el precio de las obras a la empresa adjudicataria, será esta entidad la que deberá repercutirle el IVA correspondiente al importe que efectivamente abone, aunque el Ayuntamiento no sea el destinatario real de las obras.

Esta conclusión deriva de la doctrina sobre los pagos efectuados por terceros: cuando un tercero satisface parte de la contraprestación de una operación, el sujeto pasivo repercute el impuesto a quien efectúa dicho pago.

Ahora bien, la DGT introduce una consecuencia especialmente relevante: dado que el Ayuntamiento actúa en nombre de los propietarios y no como empresario o profesional respecto de estas operaciones, no podrá deducirse el IVA soportado por las obras de rehabilitación realizadas en las viviendas.

Por tanto, el IVA soportado por el Ayuntamiento en estas operaciones no tendrá carácter deducible, al actuar como promotor subsidiario por cuenta de los propietarios y como consumidor final a estos efectos.

Devengo del IVA en las obras

Cuando se trate de ejecuciones de obra con aportación de materiales que tengan la consideración de entregas de bienes, el IVA se devenga cuando los bienes se ponen a disposición del dueño de la obra, es decir, cuando el destinatario obtiene la posesión completa e inmediata del resultado de la ejecución.

En las prestaciones de servicios, el impuesto se devenga cuando se prestan, ejecutan o efectúan las operaciones gravadas.

Además, cuando existan pagos anticipados, el IVA se devenga en el momento del cobro total o parcial por los importes efectivamente percibidos.

Conclusión

En definitiva, cuando un Ayuntamiento actúa como promotor público subsidiario de obras de rehabilitación energética de viviendas por cuenta de los propietarios, estos mantienen la condición de destinatarios de las obras, aunque sea el Ayuntamiento quien las contrate y pague directamente.

Las ejecuciones de obra podrán tributar al 10% cuando cumplan los requisitos para ser calificadas como obras de rehabilitación, incluidos los requisitos cualitativo y cuantitativo previstos en la LIVA. La DGT incorpora además la doctrina del Tribunal Supremo que permite acreditar la aptitud de un inmueble como vivienda sin que sea imprescindible disponer de cédula de habitabilidad o licencia de ocupación.

Por otro lado, no se aplica la inversión del sujeto pasivo en la relación entre el contratista y el Ayuntamiento cuando este actúa en nombre de propietarios que no son empresarios o profesionales. La base imponible comprende el importe total de las obras, incluidas las cantidades satisfechas por terceros, y el contratista deberá repercutir al Ayuntamiento el IVA correspondiente a la parte que este abone.

Finalmente, el Ayuntamiento no podrá deducir el IVA soportado por estas obras, al actuar por cuenta de los propietarios y no como empresario o profesional respecto de estas.