Renuncia tácita a la exención de IVA en operaciones inmobiliarias: es suficiente que el adquirente sea empresario y que conste en la escritura pública de compraventa que se ha efectuado la repercusión del IVA

Delimitación entre IVA e ITPAJD en la transmisión de inmuebles: análisis de los requisitos de rehabilitación a efectos del art. 20.Uno.22º de la Ley del IVA y efectos de la renuncia tácita a la exención.

El análisis realizado por el Tribunal Económico-Administrativo Central, en la resolución RG 3613/2024, de 24 de marzo de 2026, parte de la delimitación entre el Impuesto sobre el Valor Añadido (IVA) y la modalidad de Transmisiones Patrimoniales Onerosas (TPO) del ITPAJD. Con carácter general, las operaciones sujetas a IVA no quedan sometidas a TPO. Sin embargo, esta regla presenta una excepción relevante en el ámbito inmobiliario: las entregas de inmuebles sujetas pero exentas de IVA tributan por TPO, salvo que se ejercite la renuncia a dicha exención.

En este contexto, la controversia radica en determinar la correcta tributación de una compraventa de un edificio: si debe considerarse una primera entrega de edificación rehabilitada -sujeta y no exenta de IVA- o, por el contrario, una segunda entrega -sujeta pero exenta- con la consiguiente tributación por TPO.

Concepto de rehabilitación a efectos del IVA

La Ley del IVA establece que para que una edificación tenga la consideración de rehabilitada deben concurrir dos requisitos acumulativos.

Por un lado, un requisito cualitativo, consistente en que el objeto principal de las obras sea la reconstrucción del inmueble. Este requisito se entiende cumplido cuando más del 50% del coste total del proyecto corresponde a obras estructurales (fachadas, cubiertas o elementos estructurales) o a obras que la ley equipara a estas (análogas o conexas, bajo determinadas condiciones).

Por otro lado, debe cumplirse un requisito cuantitativo, en virtud del cual el coste total de las obras ha de superar el 25% del valor del edificio (excluido el valor del suelo).

Análisis del caso concreto

En el supuesto analizado, la Administración concluye que no se cumplen los requisitos necesarios para considerar las obras como de rehabilitación.

En particular, determina que el importe de las obras estructurales y análogas asciende aproximadamente a 1,05 millones de euros, frente a un coste total del proyecto superior a 6,6 millones. En consecuencia, no se alcanza el umbral del 50% exigido por la norma.

Asimismo, las denominadas obras conexas no pueden computarse, ya que su importe supera al de las obras estructurales, incumpliendo el requisito de accesoriedad exigido legalmente.

Frente a ello, la entidad interesada sostiene una interpretación más amplia, incluyendo determinadas partidas (instalaciones, acabados, etc.) como obras estructurales o conexas. No obstante, el Tribunal rechaza esta calificación, al considerar que se trata esencialmente de obras interiores o de implantación de actividad, sin incidencia estructural en el edificio.

Consecuencia jurídica: naturaleza de la operación

A la vista de lo anterior, el Tribunal concluye que no estamos ante una rehabilitación en los términos de la Ley del IVA. Por tanto, la transmisión debe calificarse como una segunda o ulterior entrega de edificación, lo que determina su sujeción, pero exención en el IVA.

En aplicación de la regla general, ello implicaría la tributación por la modalidad de TPO del ITPAJD.

La renuncia a la exención del IVA

Aun cuando la operación analizada deba calificarse, en principio, como una segunda entrega de edificación sujeta pero exenta de IVA, resulta necesario examinar si concurre la posibilidad de renuncia a dicha exención, lo que alteraría por completo su tributación.

Requisitos materiales:

• Que el adquirente tenga la condición de empresario o profesional.
• Que actúe en el ejercicio de su actividad.
• Que tenga derecho a la deducción total o parcial del IVA soportado.

Requisitos formales:

• Declaración del adquirente acreditando su condición y derecho a deducción.
• Comunicación fehaciente de la renuncia por el transmitente, con carácter previo o simultáneo a la entrega.

La jurisprudencia del Tribunal Supremo ha evolucionado y ha señalado que lo verdaderamente relevante no es el cumplimiento literal de los requisitos formales, sino que quede acreditado que:

• ambas partes son empresarios,
• el adquirente tiene derecho a deducción, y
• existe una voluntad inequívoca de someter la operación al IVA.

En este sentido, se admite la denominada renuncia tácita, considerando suficiente que en la escritura pública:

• se declare la sujeción al IVA, y
• se haya producido la efectiva repercusión del impuesto.

De este modo, la repercusión del IVA se configura como un elemento probatorio determinante de la voluntad de las partes.

En el caso analizado, concurren los elementos que permiten apreciar dicha renuncia tácita:

• La escritura pública recoge expresamente que la operación se considera sujeta a IVA.
• El transmitente repercute el impuesto al adquirente.
• No se discute la condición de empresario del adquirente ni su derecho a deducción.

Estos elementos permiten concluir que existe una manifestación clara, aunque no formalizada expresamente como tal, de renuncia a la exención.

En este tipo de operaciones, la renuncia a la exención suele conllevar la aplicación del supuesto de inversión del sujeto pasivo (art. 84.Uno.2º.e) de la Ley del IVA).

Ello implica que:

• el sujeto pasivo del impuesto pasa a ser el adquirente,
• y, por tanto, la repercusión del IVA por el transmitente podría resultar técnicamente improcedente.

No obstante, la doctrina del TEAC considera que este eventual defecto no impide reconocer la existencia de la renuncia, pues lo relevante es la intención de las partes de someter la operación al IVA, y no la corrección técnica del mecanismo de repercusión utilizado.

En definitiva, aun tratándose de una operación inicialmente exenta, la concurrencia de una renuncia tácita válida determina que la transmisión quede finalmente:

• sujeta y no exenta de IVA, y, en consecuencia,
• no sujeta a TPO.

Este criterio pone de relieve que, en el ámbito de las operaciones inmobiliarias entre empresarios, la interpretación debe orientarse a la realidad económica de la operación y a la voluntad efectiva de las partes, evitando que un excesivo formalismo distorsione la neutralidad del impuesto.