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Suspensión del contrato de arrendamiento de un local cuando no es posible realizar la actividad económica por causa del COVID-19

- Desde el punto de vista del IVA

El propietario de un local comercial, que tiene arrendado, pacta suspender el contrato de arrendamiento de los meses de octubre, noviembre y diciembre de 2020 con los arrendatarios, no cobrando nada por el mismo, dado que los inquilinos no pueden abrir el negocio a raíz del COVID-19.

Si el impago de las rentas arrendaticias derivase de una condonación de dicha renta por parte de la parte arrendadora, en concreto en el caso de condonación parcial de la renta, entendida como reducción de la renta pactada en un momento posterior a su devengo, la base imponible se modificará en la cuantía correspondiente (minoración de la base imponible), y se habrán de rectificar las cuotas impositivas repercutidas. No obstante, si dicha condonación parcial se realiza con anterioridad o simultáneamente al momento en que se haya pactado su exigibilidad deberá entenderse que la nueva renta se ha reducido en la cuantía correspondiente.

Por otra parte, en el supuesto de condonación total, vigente el contrato de arrendamiento, debe tenerse en cuenta que serán operaciones asimiladas a las prestaciones de servicios a título oneroso los autoconsumos de servicios. Pero en este caso, se ha de tener en cuenta el RD 463/2020 (Declaración del estado de alarma para la gestión de la situación de crisis sanitaria ocasionada por el COVID-19), que ha establecido medidas de contención que han supuesto el cierre de determinados locales o actividades. De modo que parece evidente que, cuando como consecuencia de la aplicación del estado de alarma, no es posible para el arrendatario desarrollar la actividad económica que venía desarrollando y el arrendador condona totalmente el pago de la deuda, la no sujeción del correspondiente autoconsumo de servicios no puede generar distorsiones en la competencia ni actual o futura, ni en el mercado de arrendamientos ni en del sector de actividad afectado mientras se mantengan dichas medidas. En consecuencia, no estarán sujetos al IVA los autoconsumos derivados de la condonación de la renta de un local de negocios cuando el arrendatario no pueda realizar actividad económica alguna en el mismo por aplicación de las disposiciones establecidas durante la vigencia del estado de alarma.

- Desde el punto de vista del IRPF

Para el cálculo del rendimiento neto del capital inmobiliario debe tenerse en cuenta que las modificaciones en el importe fijado como precio del alquiler, determinará que el rendimiento íntegro correspondiente a los periodos a los que afecte será el correspondiente a los nuevos importes acordados por las partes. Por su parte, serán deducibles los gastos necesarios para el alquiler incurridos durante el periodo al que afecte la modificación, sin que proceda la imputación de rentas inmobiliarias y pudiendo ser de aplicación la reducción del 60% cuando se trate de arrendamiento de bienes inmuebles destinados a vivienda.

Por otra parte, en los casos en los que se pacte el diferimiento de los pagos por el alquiler, no procederá reflejar un rendimiento de capital inmobiliario en los meses en los que se ha diferido dicho pago, al haberse diferido la exigibilidad de la renta. Pero sí se podrán deducir los gastos incurridos en dicho periodo, sin imputar rentas inmobiliarias y pudiendo aplicar la reducción del 60%.

En un tercer supuesto, en el que el arrendador no acuerda la reducción del importe ni el aplazamiento, el contribuyente deberá imputar como rendimiento íntegro del capital inmobiliario las cantidades correspondientes al arrendamiento, incluso aunque no hayan sido percibidas. Del rendimiento íntegro computado podrá deducir como gasto los saldos de dudoso cobro una vez transcurrido el plazo de tres meses anteriormente citado, o bien cuando el deudor se encuentre en situación de concurso. En el caso de que la deuda fuera cobrada posteriormente a su deducción como gasto, deberá computar el ingreso en el año en que se produzca dicho cobro. En el caso de impago, como en los dos restantes casos, se podrán deducir los gastos incurridos en dicho periodo, sin imputar rentas inmobiliarias y pudiendo aplicar la reducción del 60%.

(DGT, de 22-01-2021, V0081/2021)